以前常常聽到「第一桶金 = 100萬台幣」的說法，但是在物價飛漲的時代，這個概念已經不太適用。
台灣大部分商業銀行會將300萬台幣作為VIP客戶的最低門檻。
所以本篇就以300萬台幣作為起點來探討。
300萬台幣約等於10萬美元，換算成日元大約是1300萬（以1日圓=0.23元台幣計算）。那麼，這筆資金在日本能夠買到怎樣的物件？
相信會問這則問題的都是尚未在日本投資過，對於日本不動產躍躍欲試者，初次嘗試，多半會選擇最大的城市，所以我們用東京首都圈來舉例。
根據調研機構東京KANTEI（東京カンテイ）2022年Q3的數據，首都圈中古屋的每坪單價分別為：
五年以內：388.8萬日圓（約89.4萬台幣）
十年以內：340.9萬日圓（約78.3萬台幣）
20年以內：279.5萬日圓（約64.3萬台幣）
30年以內：210.4萬日圓（約48.4萬台幣）
超過30年：163.3萬日圓（約37.6萬台幣）
平均每坪單價為224.4萬日圓（約51.6萬台幣）。
我們先不要考慮太多，直觀地用平均價格來計算就好，1300萬日圓在東京大約可以買到5.79坪的房子（1300萬÷224.4=5.79）。台灣人習慣用坪作為面積單位，但國外（包括日本）多使用平方米。換算一下，5.79坪等於19.14平方米。
16至20平方米的物件，在日本是很多單身套房的大小，你可能會覺得這個大小還不到6坪，這麼狹窄，住久不會瘋掉嗎？
其實這個面積單單只是室內面積。在日本，陽台是公設，因此不會計入物件面積，此外，台灣的權狀面積通常會包含陽台和公共設施，所以一個15坪的台灣小套房，在扣除陽台和公設之後，實際面積未必會比19平方米的物件大上多少。
當然，東京及整個首都圈占地廣大，擁有約3600萬人口（全日本將近三分之一的人口擠在這），比台灣總人口要多上很多。肯定也有比這平均數字貴上很多的地段，也有顯著便宜的地段，筆者在這裡會陸陸續續把一些撇步帶出來，如果你剛好留步看到，要是對於投資日本很有興趣，不妨順手點個追蹤。
回到主題，拿著10萬美元=300萬台幣=1300萬日圓到東京，你大概可以購買到一個16~20平方米左右的區分物件（當然，也有極少數整棟透天物件在這個價位，但通常可能有特殊原因，例如「再建築不可」就是法律規定無法重蓋，或物件非常老舊，又或者地點非常偏遠，讓你連專程去看房都懶得去的程度）。
東京都會區是日本最大的城市群，也是全球人口最多的都會區之一，同時吸引了許多國際人才到此發展，所以這種專供單身居住者提供之租賃需求一直都非常旺盛，對於還未涉足日本投資或完全沒有海外投資經驗的投資者來說，抱著「試水溫」的心態，首次投資東京都心的小型物件是一個相對不錯的選擇。
最後，從距離成本的角度考慮，真的出什麼事情需要你本人到現場處理，一趟班機的時間和機票價格都不會太高。
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照片攝於 2019 年 4月
東京都 新宿區 上落合
正在看一間小套房（日本的小套房格局都極為類似）
