有錢該買房還是買股?在台灣買房必定賠錢!租房買股會更好(房地產VS股市)

2023/03/21閱讀時間約 19 分鐘
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在台灣是否買房?

在台灣普遍都會認為買房是一個很聰明的決定。
因為有許多案例都告訴你,在台灣不少人靠買房致富。
再加上近年全台房價的瘋狂飆升,讓你隱約覺得如果現在不買,以後是不是會更買不起?
就算是沒什麼錢的年輕人,很多人也會告訴你:「懶趴捏緊房貸背起來就對了!」
當你存到一筆錢,像是存到 3、400萬的時候,身邊的親朋好友都會跟你說買房就對了,連我們的虛榮心也是這樣告訴自己的。
尤其加上過去幾年全台房價的瘋狂飆升,讓你隱約會覺得如果現在不買,以後是不是更買不起?
「有土斯有財」是華人自古以來就存在的買房價值觀,是成家立業的一種象徵,很多長輩都認為土地、房子是種只升不貶的資產,所以通常會趕快叫你房子愈早買愈好,從小我們就不斷被灌輸這樣的觀念,所以感性上總是會一股很想給他買下去的衝動。
  • 但是就台灣當下的環境來說,買房真的是個正確的財務決策嗎?
  • 現在買房有什麼優缺點?
  • 租房買股和買房自住誰的資產累積會更快?
  • 房子什麼時候再買會更好呢?
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房地產的年化報酬

如果在2012年第三季在台灣買一棟2000萬的住房,到2022年第三季會變到3200萬(根據內政部住宅價格指數近十年的漲幅)。
這報酬看起來相當不錯。
但年化報酬率僅僅只有4.81%。
而且這個數字還沒有考慮任何房屋的各項成本、也沒考慮通貨膨脹。
相比之下,同期間台股大盤加權報酬指數的年化報酬是11%。0050則是12.4% (2012Q3-2022Q3)。
所以在台灣投資房地產的報酬其實沒大家想像的這麼好。
而且大多數人都會忽略一項事實,就是持有房地產一路上是需要付出各種成本的,這些成本你很難從房價中看出,但它又確確實實地存在。像是買房要繳的稅、折舊維護成本、管理費、保險費、房貸利息、一大堆有的沒的費用…,如果通通都考慮進去的話,這4.81%的年化報酬將大幅降低到只能勉強勝過通膨。
你可能會想說:「清流君,你不要在這邊胡說八道喔!你根本就不懂!房地產是拿來借錢的印鈔機,貸款八成就是五倍槓桿,就算只有5%報酬,在台灣買房也是穩贏股市的,投資股票根本就不可能用這麼低的利率借到這麼多錢,買房就算遇到大跌還不用怕追繳斷頭。」
我知道,對某些人來說,買房成了一種不敗信仰,所以為了打破這個迷思,接下來我們就要來進行最精密最嚴謹的計算。
看看五倍槓桿買房跟租房買股,誰的資產累積更快?
我保證會給各位一個最正確最客觀的答案,絕不講什麼模稜兩可、兩個都可以之類的幹話,讓各位只花一秒的時間,就一秒、一秒,就能判斷出自己到底該不該把錢投入房市。
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買房的各種成本

首先我們先了解成本上的差異,最後才會帶大家來看實測的結果。
假設現在我們想買一棟2000萬的房子,貸款八成,頭期款是400萬,考慮到買房的一些前置費用,像是仲介費、裝修裝潢、代書、稅費等等…,假設這些費用是房價的10%,也就是200萬。房貸1600萬的部分採30年本息均攤,目前五大行庫房貸利率大概是2%,算下來每月要繳的房貸大概是5萬9千。
現在還有另外一種選擇,就是房子我們不買了、改用租的然後再把這一大筆存到的錢投入到股市。
所以我們要比較的是:租房買股和買房自住,這兩種情況的淨資產累積情形。
租房的成本就是每個月要繳的租金,這不需要多說。
但是各位有沒有想過,買房他奶奶的也是需要付租金的,也就是持有房地產的各種成本。
主要分成四種:
1.負債的利息成本
就買2000萬的房子來說,貸款8成,一共有1600萬是跟銀行借的,每年都必須繳2%的利息,就本息均攤來說,第一個月的應付利息金額是26,667元,之後隨著本金的償還,這個數字會慢慢遞減。
2.房屋折舊和維護成本(有分物理、功能、經濟性折舊)
這邊使用50年的年限、土房比7:3、每年折舊率2%、平均攤銷,折舊成本每年會是初始房價的0.6%。我覺得這已經是非常低估了,因為買房的人通常會有投資的幻覺。
(買房的人通常會把自己的房屋視為一項投資,花大量時間、金錢和精力在房屋維護上,希望在將來能用更佳的價格賣出,以求更高的回報。)
3.每年要繳的稅負成本(地價稅、房屋稅)和管理費
這項成本每個人差異很大,這邊假設是當初買房價格的0.4%、然後每年隨通膨進行調整。地震火災險是每年4,000元、隨通膨調整。
4.資金的機會成本
這是最多人會忽略的地方,也是買房最恐怖的成本所在。
這是實實在在必定會發生的經濟成本,像是2000萬買房一開始的自備款2成加上10%的購置成本,一共是600萬,這些資金當你選擇買房、把錢投入到房地產市場時,本來是可以選擇租房然後再把錢投入到股市的,正是這種選擇上的差異造就了機會成本。
(基本上有國中畢業的人都知道做決策時要考慮機會成本。)
那這個成本有多重呢?
根據全台三大房價指數,過去20年房價平均每年漲幅約4.5-6%左右。
證交所公佈的加權大盤報酬指數過去20年為9.8%。
0050過去19.5年平均年化報酬率約9.2%。
另外根據今年最新公布的《瑞信全球投資報酬年鑑》在過去123年裡,全球股市的實質年化報酬大約是5%,住宅房地產大約是1%。
所以無論是全球市場還是單看台灣,差不多都是相差4%,這4%正是房市和股市的資金機會成本。
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台灣未來的房價漲跌

我知道!很多人看到這邊一定會想說:「欸!不對,買房的報酬不可能這麼低,我看中的地區肯定每年都會飆漲10%以上,屌打股市,你這個報酬只適用在一些落後地區,我買的地方不可能。」
你要想想,不管是什麼資產類別,無論房市還是股市,市場都會根據當時任何可用的資訊來進行定價。如果你知道跟你買房子的人他在一年後可以轉手賣2400萬,那你就不會在現在用2000萬的價格賣出,如果你真的知道這項訊息,你絕對不會只賣2000萬。所以我們不能假設台灣過去某些地區的房地產市場的報酬,在將來還會這樣永遠高漲下去,這不是正確看待事情的角度,也不是對的決策方式。
相反的,我們可以看市場對這些資產隨時間長期定出的風險溢酬,來當作未來的估計。
這5%的股市實質年化報酬是有包含中國、蘇聯股市跌到歸零,也包含兩次世界大戰的結果,當然看後照鏡開車我也可以只挑美國股市,那報酬會高出很多,但這樣就明顯失去比較意義了。
因為過去台灣某些地區房價的飆漲,讓很多人都產生了這樣的錯覺,覺得過去的漲幅在將來會一直延續下去。
在台灣的許多城市,最近的歷史表明價格上漲的幅度更大,但這並沒有告訴我們關於未來的任何訊息。如果真的有告訴我們什麼的話,就是我們可以預期未來房地產的報酬會比過去更低。
實證結果顯示,高房價租金比可以在一定程度上預測將來的低報酬,就跟股市一樣,房市也有均值回歸的現象。
目前台灣的房價租金比遠超歷史平均。
高房價租金比都是怎麼下降的?
通常都是通過房價下跌,而非租金上漲來解決的,許多國家都有這種現象。
還有阿!千萬不要跟我說,哪邊哪邊房價翻好幾十倍、靠買房致富的故事,這就像我告訴你:欸~特斯拉、亞馬遜過去漲了好幾百倍,所以叫你趕快去買個股,這是一樣的道理。
期待靠買房發大財,像是台灣過去幾年的情況,但結果在將來也是可以完全反過來,把財務決策寄託在未來房價還會像過去那樣不切實際的飆漲,老實說非常低能。
所以我們股市和房市的長期預期年化報酬分別抓4%跟8%。
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租房還是買房?租金VS房貸

好,買房的成本我們通通都確定了。
那租金的部分呢?
我們就大放水,假設每月66,667元。
過去10年的租金成長率大約是1%,我們就用1%。
所以決定要不要買房,要看的是:
租金 vs 買房的各種成本(負債成本+稅負成本+折舊成本+資金的機會成本)。
不要再白癡到拿每月租金和房貸來比較了。
直覺上,我們往往會認為租房子就像是把錢丟到水溝一樣、在浪費錢。
我相信你一定聽過這種說法:
「租房子就是在幫房東繳房貸。」
「如果每月租金超過要繳的房貸時就要趕快買房了。」
以上這些都是不經大腦思考說出來的屁話,通通都是錯的!
這話表面看似很有道理,但是完全沒有考慮買房的許多隱性成本,才會得出這些無腦結論。
選擇租房把錢投入到股市,付出的成本就是每月的租金。
但是各位沒想過的是,買房其實也是要付租金的!
就以剛剛買2000萬房子的例子來說,房貸1600萬的部分採30年本息均攤,年利率2%,這樣每個月要繳的房貸大概是5萬9千元。
我們假設每月要繳的租金66,667元>房貸59,139元。
這時候不租房改買房真的會比較划算?不對!
這樣比其實大錯特錯!(滿多房仲會這樣比的)
因為每月繳的房貸有同時包含本金和利息,每月繳的這些錢是有包含本金的,這些本金在買房的當下,就已經使用五倍槓桿提前對房地產市場進行投資了。
這麼說,每月繳的房貸裡面有一部分是有保留價值的,但是租房子每月繳的租金沒有保留價值、是不可回收的成本。
你不能把有保留價值的成本跟沒有保留價值的成本相比,這是毫無意義的比較,是屬於邏輯上有缺陷的思考方式。
正確的比較方式要用不買房選擇買股要付的租金,跟買房也要付的租金比較才對,也就是前面提到過的四項買房成本。
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是否買房這樣想才對

所以說要不要買房真正要比的是:
租金 vs 買房的負債成本+稅負成本+管理費+折舊成本+資金的機會成本
如果左邊<右邊,理性上該繼續租房然後不斷把錢投入到股市中。
如果左邊>右邊,理性上就該立刻買房。
的確,付租金你什麼都拿不回來.但是也別忘了租房背後能帶來的好處,可以省去買房的各種成本(這些你也都拿不回來)。
特別是股市和房市之間的資金機會成本,這個成本是所有成本中最重的,在買房房貸繳清時,是吃機會成本最重的時候,所以「房貸繳清就無事一身輕」是種錯誤的說法。
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實測結果:買房VS買股

最後,我們回到一開始的例子,買2000萬的房子跟租每月6萬6的房子,哪個比較划算?
下圖考慮各項成本詳細計算後的結果:
圖中顯示了兩種情況跑出來的淨資產累積隨時間變化的情形。
買股租房一開始投資600萬然後每年不斷再投入,30年後資產破6千萬。40年後資產破億,老實說在信心方面,是更另人期待的。
但是買房卻很難保證,因為只買一兩棟房子會承擔非常大的非系統性風險,如果因為某些原因突然要搬家或要把房子賣掉,這個風險就會體現出來。
不像投資股票,你不費吹灰之力就可以把非系統性風險分散掉,讓長期投資的結果有很穩的確定性。
我們都知道投資股票,可以分散非系統性風險,只承擔市場風險,取得市場長期向上的長期報酬,可是買房沒這回事。房地產的非系統風險,像是單一地段 、地區產業、房型等等 …,只買一兩棟房子根本無法分散,除非你資金大到能在台灣主要地區的房地產都買一些。所以在我看來,和全球多元化的股票投資組合相比,買房的風險要大得多,但風險略有不同。這種短期價格的風險,再搭配用非常大的槓桿投入大筆資金在房地產上,對時間維度較短或不確定的人來說,買房可說是一項高風險的投資。

租房買股(租到4%租金投報率的房子)

那各位觀眾可能會好奇,這個測試要怎麼應用到自身的情況呢?
為什麼我租金要設66,667元,因為每年正好是房價的4%。
基本上不管你想買的房價是多少,只要參數設定不變,結果都會相同。
租房買股只要租到房價4%以下的租金就是贏的。
在台灣目前高房價租金比的情況下,我相信,這很簡單就能做到!
假設你想要買1500萬的房子,1500萬*4%/12=5萬,選擇租房買股只要每月租金小於5萬相較買房都是賺的。
如果是買2000萬的房子呢?一樣2000萬*4%/12,租房買股每月租金小於66,667元相較買房都是贏的。

租房買股(租到2%租金投報率的房子)

當然,如果你能用每月33,333元的租金,租到2000萬的房子呢?
也就是房東願意以租金報酬率2%的投報率把房子租給你住。
然後你再把錢投入到股市,那麼你就是穩賺不賠!(如上圖所示)
藍色的租房淨資產線恆在買房淨資產橘色線上方,沒有任何一個時刻是落後的。
因為「33,333元*12/4%=1000萬」。
這麼做變相就是等於用1000萬的價格爽住這間2000萬的房子。
用一半的價格使用原本要兩倍價格的房子,不香嗎?
換句話說,在考慮機會成本後,房東血虧、租房買股賺翻。

租房買股(租到1%租金投報率的房子)

最後,如果你真的非常客家、最省的那種,有辦法在房東租金報酬率1%的情況下租到房子(2000萬的房價就是用16,667元的每月租金租到),然後再把錢投入到股市,在長期複利的加持下,你的淨資產累積、未來身價會成長得非常迅速。
所以別在傻傻地相信,買房是用五倍槓桿、長期一定贏的屁話了,經過測試,租房買股只要每年租金控制在房價的4%以下,照樣輕鬆輾壓五倍槓桿的房蟲,不靠房地產你也能慢慢致富。
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五倍槓桿買房出租的真實報酬

我之前還看過一種很奇葩的算法,買房的年化報酬率算出來可以快到20%甚至超過。
(好像是這麼算的:房價增值率 + 利差×槓桿倍數 + 租金投報率)
我不知道這是哪個白癡想出來的,根本就是天方夜譚、癡人說夢。
我們就以剛剛2000萬買房的例子來說,一開始資金流出600萬,加上每月收租6萬6,考慮各項費用但不算機會成本,30年後房子賣掉可以賣6000多萬。
這樣年化報酬率也才7.73%。而且想要賺到這個7.73%,你30年每個月都必須收到66,667元的租金,然後每年都要成長,不能有任何一個月收不到租金或是租金變少。
如果每個月收的租金下降到33,333元,年化報酬就只剩下5.24%。
並且以上計算都沒有考慮到當房東要花費的時間跟精力,畢竟你買的ETF不會半夜睡到一半打給你說冷氣壞了,或遇到一些趕都趕不走的壞房客,心很累。
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結論

總體來說,在台灣買房未必是一件好事,特別是還沒到一定資產規模之前,買房可以說是一個很爛的財務決策、不只嚴重拖垮自己長期淨資產累積的速度,還會讓財富成長大打折扣。
在台灣很多人都抱怨房價太貴、買不起,各種怪政府、覺得這個世代沒有居住正義,我們不如正面思考一下,上天關了一扇門就會為你開一扇窗,與其辛苦強迫自己買房、把現金流弄得很卡,不如好好搞懂指數化投資,長期堅持、不斷投入,這樣總資產累積反而更快、現金流也更充裕,在未來也更有自由選擇生活型態的權力。
但不得不說,買房的最大優勢,就是會很有投資紀律,因為你必須捏緊懶趴,再怎麼樣都要擠出錢繳房貸,這變相就是一直留在市場、長期持有不賣出,這會比每月定期把錢投入股市、不短進短出容易非常多。
這也是為什麼你會看到很多人是靠買房變有錢的一大原因。
從長遠來看這種紀律確實會帶來回報但這種心理上的優勢並不足以讓房地產投資成為一個有多好的投資投資人也可以租房並且紀律地把錢投入到股市慢慢致富。
所以千萬要記得!紀律是成功投資不可或缺的一環!
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最後我相信一定有人會覺得:「買房會比較安心、比較幸福快樂。」
其實不一定!
根據2010年的著名論文"If Money Doesn’t Make You Happy Then You Probably Aren’t Spending it Right",作者解釋了想要快樂和幸福,更多取決於我們怎麼度過時光,而不是擁有什麼樣的固定生活條件,像是把錢花在買房子上。
而且在花大筆資金在買房支出上.更容易遭受到「買家的懊悔」.根據2010年論文"The Relative Relativity of Material and Experiential Purchases",作者發現人們更容易在物質上的支出擁有較低的滿意度,相比體驗支出上的滿意度會較高,因為人們更可能在買了某項物品之後反覆思考,是否有其他可供選擇的物件比我當初買的更好,甚至拿來跟別人買的物件做比較。
根據《快樂錢》,書中指出收入跟幸福感之間的關係非常微弱,但是負債跟幸福感之間的關係非常強烈,更多的負債往往意味著更多的不快樂。作者表示:「我們欠別人的會比我們賺的更能預測我們幸福。」擁有更多債務的家庭幸福感就愈低,同時夫妻之間的衝突也愈多。
人們總是會在環境上「享樂適應」,我們總是會高估買房帶來的幸福快樂程度,一旦我們住進去、變成我們日常的生活條件,而不是當初那個願望,買房對我們日常幸福感的增加也隨之被抵銷了。
人類是很不會預測自己未來幸福的動物,特別是買房這種人生中最重要的財務決策之一,還請務必三思、多方考量!
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變數講解

未來的現實情況有些地方可能會和假設有所不同,像是資產報酬的報酬率、通貨膨脹率、貸款利率等等...,這些是我們不太能控制的變數,這可能會導致實際發生的結果和我們實測出來的會有巨大的差異,買房的資產累積可能會更加悽慘。

升息風險:

因為實測假設每年房貸利率皆為固定2%,若將來央行持續升息,買房自住的資產累積將變得更差。

買房機會成本的加重:

貸款成數:實測我們假設可以貸款八成,若貸不到那麼多成,買房自住的資產累積將變得更差。
貸款年數:實測我們假設可以貸款30年,若貸不到那麼多年,買房自住的資產累積將變得更差。
股市報酬率:實測我們假設股市的年化報酬率為8%,若你投資組合的報酬率有辦法更高,那麼買房自住的資產累積將變得更差。
房市報酬率:實測我們假設房市的年化報酬率為4%,若將來台灣房市報酬沒辦法像過去那樣高漲、甚至還長期低落的話,那麼買房自住的資產累積將變得更差。
相反的,有一些變數是我們可以控制也絕對要去控制的,像是盡可能降低投資成本,只要有辦法每年降個1%,長期複利下兩者的差異會有天壤之別的差距。
再來是想辦法提高個人的風險承受度,盡可能忍受波動、承擔激進一點的投資組合,並保持嚴謹的紀律,這樣將來的終身財富會有非常大的機率可以超過買房的淨資產累積。
那如果真的沒有辦法,很害怕股市風險、是比較保守的投資人呢?
那麼你租房買股和買房自住的損益兩平點可能就需要降到3%比較穩妥,而不是像前面實測出的4%。
實際上,買房最大的隱性成本,就是投資股市的機會成本,機會成本是我們再做任何決策都需要考慮的點,所以只要房地產和股市兩者預期報酬上的差異縮小,那麼機會成本就會下降,相反的就會隨之擴大,如果你買房的成本很重,各種持有房地產的費用的上升,都會擴大資金的機會成本,讓買房自住的資產累積變得更差。
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本人影片親自講解

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