存到300萬該買房,還是投入股市呢

2022/02/04閱讀時間約 4 分鐘
給自己一個情境題,假設你存到了頭期款(e.g.300萬),該買房嗎?
之前寫過一篇文章,主要是用「富爸爸,窮爸爸」這本書的觀念
來聊一聊房地產到底是資產,還是負債
希望帶給大家不同的思考
畢竟身為亞洲人,有土斯有財的觀念根深蒂固
上一篇文章主要是用現金流的角度來看待資產
今天,想要來實際算一下,當我們存到了一筆頭期款投入房市
還是股市投報率更高呢?
既然要算數學,我們就先來假設一下
當我們活到30歲好了,好不容易存到了房子的頭期款,假設為300萬因為台北房價高得嚇人
所以以一個北漂青年的角度,假設我們買新北的房子 vs 投入ETF看看10年後,20年後,生活有何不同
假設在2008年存到了頭期款,於是開始投入(買房、買ETF)
看看到了2021的資產變化

房價指數

因為不確定要去哪找到那麼久以前的房價資料,所以房子資產的價值我們就選用“房價指數”來計算
2008的新北市房價指數為:159.88
📷
最後是2021...是356.5
📷
可以看到在這20年內,房價確實成長的很誇張
2001~2011成長率有143%
2008-2021成長率也有122%

計算房價總值變化

假設頭期款300萬,是佔總房價的20%,也就是房屋總價值為1500萬,貸款1200萬借20年好了,利率用2%算好了,總共一期要還款60706
直接用剛剛的房價指數成長率來計算我們的房屋價值
📷透過房價指數成長率來計算價值變化
可以看來,到了2021年,原先1500萬的房子,成長到3300萬,是非常驚人的報酬
但此時我們的房貸可能還有七八年沒還,每月還是得挪用收入去付房貸

一樣的資金投入股市呢?

現在,假設一樣是300萬,一樣從2008算到2021
假設我們把資金投入ETF,並且用最樸實無華的定期定額
來投資我們就買0050-50%、0056-50%,看看資產的變化又會如何
透過元大投信官網的計算器,我們直接得到數字
📷
可以看到來到2021年末,總資產來到了3500萬,當然這和近兩年市況大好有關不然投報率我猜可能會比房產稍差
但是!!這還只是總資產的數字,看起來好像差不多
但因為資產特性的不同,帶來給你的感受可能會大不相同
首先,如果你是購屋族,房貸甚至還沒繳完
當初買的房屋坪數也可能不敷使用,導致你考慮要換房了
但如果你是存股族,存了這麼多年的0050和0056,除了帶給你資產的增長外還有每年可以固定領到的股息
0056存到2021大概可以有,,,1400萬的價值以平均5%的殖利率來看,一年股息是70萬也就是說,每年固定收益就是70萬,如果你持續再將利潤投入,還可以帶來更巨大的複利效應

回到本文主題:到底該買房還是投入股市

最後計算起來,兩者的投報率看起來差不多
當然我忽略了很多成本沒去算像是持有房子的税、租房的費用等等
單純看一下資產價值上的變化
我覺得要回答這個問題,要回到資產的特性來看看哪一種讓你感覺舒服,並且更容易達成

1.房子投下去就是投下去了,不易轉換

這個特性是一個雙面刃
壞處是,買房買了就是買了
你很難在短時間內脫手、快速變現等等
但好處就是,完全是強迫儲蓄!
尤其是我們面對這麼多誘惑的社會
非常需要一個強迫儲蓄的機制
假設你買的是ETF
在某個月你突然有了某個大筆支出,就會影響到你投入的金額
又或者人生中有了重大變化,需要用錢,要結婚、要蜜月
你可能不得不把你的股票贖回,此時都會影響到存股時的複利效果

2.有房才有安心感,更有動力賺錢

跟很多買房的朋友聊過,我發現很多人滿容易有這樣的心理狀態
當頭期存到了,貸款貸下去反而更有動力賺錢(?)
因為你每個月就是必須要還這麼多錢
但反面來說,如果你存的是股
一開始的為你帶來的現金流,可能會少到你沒感覺
相對來說你也是要堅持過某個臨界點,才能夠享受複利帶給你的威力
如果你不太清楚什麼是複利,請參考這篇
【投資理財】複利效應和投資應該要有的觀念

3.問問自己十年、二十年後想要怎樣的生活

不管是買房、還是存股他絕對
都是一種長期的投資概念
先問問自己十年、二十年後想要怎樣的生活
你是想要二十年後,住在一棟價值3.4000萬的房子
還是二十年後,擁有3.4000萬的股票資產,但沒有房子
這問題一樣沒有對錯
如果是我,我是選擇股票,我喜歡有正向現金流的感覺,這才讓我比較安心
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BarryWei
BarryWei
職涯、投資、商業看法,希望能夠透過鍵盤去分享自己的經驗,帶給別人有價值的看法和事物
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