美國大多數人採取固定利率，統計2020年只有不到1%的人採取浮動利率繳房貸。為甚麼在資金成本這麼高的背景下還有人要買房子？
1. 抵押貸款利率，30年期抵押貸款利率由最高峰7.08%下滑到6.58%、15年抵押貸款利率由6.38%下滑至5.9%，不過相較於2021年2.5%之固定貸款利率，差距仍然相當大，但要再回到2.5%以下的固定抵押貸款利率，這是不太可能再發生的事情。
2. 以目前的成屋庫存與新屋庫存觀察，成屋庫存3.3個月、新屋庫存為8.9個月，怎麼看都是未來都是新屋的買方議價能力比較高。成屋庫存雖然仍低於歷史均值，但此數據是由2022年1月的1.6個月往上攀爬至3.3個月，此數據增長了兩倍，也顯示升息為房市帶來的負作用。3. 10月份新屋銷售月增7.5%，房屋價格殺價拍賣進行式，新屋市場供給大幅增長，房價下滑壓力逐漸顯著。
目前許多美國房價調查報告指出，隨著資金成本高昂，未來房價平均會再崩跌20%(這是最悲觀的劇本)，這也提高了房市目前的脆弱性擔憂
不過，在10月初文章J.P. Morgan Guide 我看到的一些投資機會
我們認為房市急凍不會太久，主要是透過量化的資料來告訴我們證據。RETIS仍是相對好的投資標的。
RETIS ETF又分為住宅型、商業零售型與醫療型。其中以商業零售型表現最好、醫療型其次、住宅型表現最差。
進行REITS投資，需要研究一下ETF本身內涵組成，不然短期報酬率差蠻多的，不過拉長時間來看，其實不會差太多。
接下來，FED傾向讓利率維持在高位一段時間，那未來我們就有機會看到房價年增率負增長，也就是房價下跌。
CPI房租貢獻分作兩個部分進行討論：
1.Rent of primary residence(權重：7.246%)
2.Owners’equivalent rent of residences(權重：23.654%)
前者為實際房客租房價格變化狀況，後者為業主(房東)以房屋等值換算出租的租金價格。
其中Rent of primary residence的黏性會較強，一年換一約其實負貢獻效果有限。但Owners’equivalent rent of residences統計方式就不一樣了，房價下跌將會顯著貢獻在CPI身上。
未來1-2季觀察劇本：
1.新屋銷售持續增長、庫存大幅下滑
2.房價指數絕對值下滑幅度加速
3.新屋房價的崩跌將外溢至總體價格(隔壁的新房比較便宜、何必買舊房)
至於房價下滑的財富效應縮水，會不會影響到可支配所得下降？Dallas研究指出將會影響可支配所得0.5%-0.7%，不過個人認為這點成立的立足點不是太有力，目前仍看不清楚，仍須一步步觀察數據表現。
為甚麼升息還有人會想買房子？因為價格可能跟兩年前的價格差不多。
