什麼是借名登記?借名登記怎麼預防侵占或被騙?借名登記前必看!

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  借名登記可以說是一個相當常見的「手段」,有人為了避稅、隱藏財產,會將自身名下的不動產或車輛登記在家人或朋友的名下。但大多數人在借名登記時不會想那麼多,到後來真的發生問題(遭背叛、被侵占、偷變賣)才開始煩惱該怎麼替自己討回權益。故在借名登記前,先弄清楚相關法律規定,才不會到了出事才後悔莫及。

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法律上借名登記的定義及效力

  在正式施行借名登記前,必須先了解其在法律上的定義,否則在之後與出名人產生糾紛不知道該怎麼用法律來替自己討回公道。沒遇上借名登記的網友們可能覺得這看起來很麻煩甚至還有點「自找」,認為「好好把東西登記在自身名下」不行嗎?當然沒人想喜歡這麼麻煩,有時候借名登記是為了讓自己在施行某些權利時更加方便,並非故意要弄得如此大費周章還有風險。

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什麼是借名登記?

 

借名登記

  指雙方約定由一方將自己的財產以他方的名義登記,但仍由自己管理、使用、處分,他方則同意就該財產以自己的名義出名登記的契約。該契約內容,若未違反法律的強制禁止規定、公共秩序或善良風俗,原則上應承認其法律上效力。

(來源:司法院

  基於「契約自由」原則,經雙方同意後,將自己的物品登記於他人名下,但仍歸自身使用並無不可。但如果是出於惡意或違背法律規定所為的借名登記行為,則屬契約無效。

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借名登記有法律效力嗎?

最高法院98年度台上字第76號民事判決

  按稱「借名登記」者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。

  最高法院現對「借名登記」契約,若不違反強制規定而構成脫法行為,例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定,原則上認定借名登記契約的有效性,屬於民法債編所未規定之「無名契約」,類推適用民法「委任」之規定。

(來源:台北市政府地政局

 

借名登記前的注意事項

  將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先,依法院實務,若產生爭議,借名人必須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人,若無法舉證,即有敗訴無法請求返還之風險。

(來源:台北市政府地政局

  最重要的還是在借名登記前先留存相關證據,像是登記前簽訂的契約、購入證明、繳稅證明、使用證明等,讓他人能明確得知自己才是真正的所有權人。保留證據資料,可以讓自己在遇到問題時,作為討回財產或損害賠償的證明。如果沒有相當的證據來證明所有權,告上法遠也很難讓法官信服。

 

借名登記常見問題

  借名登記當下只想到各種好處,到狀況發生時才開始想辦法彌補。雖然大部分有理有據的狀況還是能用法律來替自己討回公道,借名人也能透過法規來保護自己。但如果是涉及移轉或登載問題,沒特別留意恐怕自己也會吃上官司。

 

借名登記的房屋被賣掉了,可以拿回來嗎?

最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議一則

  • Q:借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?
  • A:不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。

  由於借名登記是出名人與借名人之間的契約關係,對外人來說,那物品登記在誰的名下誰就有處分權,就算知道那是借名登記關係,也不被影響。所以,如果房屋不幸被出名賣掉,借名人只能找出名人負責,無法向房屋買受人要回房子。


借名登記未經同意被賣掉房子,能告什麼?

刑法第342條第一項

  • 為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

  因不動產本來就登記在出名人的名下,任意處分並不成立侵占罪。但因為雙方是基於契約才發生借名登記關係,所以會成立刑法第342條的背信罪。


出名人把不動產轉賣或贈送給借名人,小心違法!

刑法第214條

  • 明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

  萬一是借名人直接把所有權轉到出名人名下,因為沒有買賣或贈與發生,如果沒有據實以報害承辦人員登載「買賣」或「贈與」恐怕會觸犯「使公務員登載不實罪」,在借名登記及移轉所有權前,一定要再次留意以免觸法。


借名登記遭否認,是否能拿回?

最高法院104年度台上字第64號民事判決

  按所謂借名登記契約,乃當事人約定,一方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於一方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人,該出名者僅為名義上之所有權人,實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權,並負擔因此所生之義務。其屬無名契約之一種,性質與委任契約類似,尚難認係要物契約。原審認借名登記契約具有要物性,所持見解不無可議。

  根據最高法院判決的先例,如果雙方有立下契約證明,大多情況都是能要得回來,因此在借名登記時最好先跟對方簽訂合約,將雙方登記的關係說明清楚,證明對方只是名義上的所有權人,這些糾紛通常都是發生在親人之間,就是因為人情世故或不知道如何寫合約,最後要求返還的時候才被翻臉不認人,反而投資人之間在這方面都做得比較確實。如需了解更多,可參考【借名登記遭對方否認?律師道出返還請求的舉證方式!】此文,內有更詳細解說。

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