借名登記違法?關鍵在於背後的目的!

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社會上常見的借名登記,再某些情況下會被法院認為違法而無效,更嚴重的話甚至會涉及刑責!
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一、借名登記,在社會上很常見:

借名登記,是由「借名人」使用「出名人」的名義,登記為不動產的所有權人,但實際上都是由「借名人」來管理、使用、收益,但這約定只有「借名人」與「出名人」知道,由於不管權狀、土地登記資料,都是記載「出名人」,所以不管是政府機關、一般民眾,都會誤認為「出名人」就是實際所有權人。

會採取這樣的作法,背後可能是基於減輕稅賦或是隱藏個人財產等目的,但這樣誤導政府機關和一般民眾的作法,一律都是合法有效的嗎?

二、首先,法院在原則上認同借名登記是有效的:

法院在原則上認為借名登記是有效的:「借名登記契約乃當事人約定一方經他方同意,而就屬於一方現在或將來之財產以他方名義為所有人或權利人登記,該契約依私法自治原則,應無不可。訂立此項契約,其原因多端,有為避免強制執行或分散所得、避免稅捐等,祇要無脫法行為或通謀表示,即應承認其效力」(參考最高法院97年度台上字第2240號民事判決)。

就法律上來說,等於是「借名人」委託「出名人」協助擔任登記名義人,性質上類似委任關係,也因此「借名人」可以隨時終止借名登記關係,要求「出名人」把房地移轉登記給「借名人」。

但相當各位讀者也注意到了,借名登記在例外情況下是違法的,甚至會涉及刑法第214條的使公務員登載不實罪:「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

三、什麼情況下涉及違法的借名登記?

近期法院見解認為,如果涉及「脫法行為」或「通謀表示」,那麼借名登記就會是違法的。

所謂的「脫法行為」指的是迂迴手段的行為,規避強行規定,例如針對原住民保留地或國宅承購,須具備一定的身分資格,「借名人」借用具此身分資格的「出名人」購買國宅、原住民保留地,目的就是在規避法律的強行規定,實務見解會認為借名登記無效(參考臺灣高等法院103年度重家上字第17號民事判決、第103年度上字第907號民事判決)!

另一種無效的借名登記,甚至很可能會觸犯使公務員登載不實的刑責:明明無買賣的事實、卻虛偽用買賣的方式來移轉登記不動產,例如:A和B之間明明沒有任何交易,A卻以假買賣的方式,把不動產從A移轉登記給B,並約定這是借名登記關係,這種情況是就非法所許、更涉及刑責,而如果A的目的是為了透過B向銀行取得更好的貸款條件(更高的金額、更好的利率),甚至還可能成立更嚴重的詐欺罪!

但如果客觀上是真的有買賣關係存在,例如:A確實花錢買了一筆土地,但協議由B登記為所有權人,法院對於這種情況,會認為是合法有效的(參考臺灣高等法院110年度上易字第1756號刑事判決)。

四、關於常見的謊報權狀遺失:

「借名人」為了保障自己的權益,常常把權狀收在身邊,而「出名人」如果想要偷偷的變賣房地,可能會到地政機關申報權狀遺失、要求補發權狀給自己,但「出名人」自己心理很清楚─權狀就是老老實實的在「借名人」手中,但地政機關既然只會認為「出名人」就是所有權人,當然就會聽信「出名人」的意思而跑程序,經過公告期滿無人異議後,地政就會登記「遺失」、並補發權狀給「出名人」,這種行為既對於「借名人」造成損害,也有礙於及地政機關對於地籍登記管理、權狀核發之正確性,會成立使公務員登載不實罪(臺灣高等法院108年度上易字第1985號刑事判決)。

結論

借名登記在社會上雖然常見,但也要注意某些情況下的借名登記不但法律不會承認效力、甚至會成立刑責,不可不慎!

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大大小小的事都是法律事,了解越多當然越有保障,本專題會提供許多法律上必備的「豆知識」,讓讀者在生活上不吃虧!
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