借名登記違法？關鍵在於背後的目的！

更新於 2024/09/13發佈於 2023/02/23閱讀時間約 3 分鐘

社會上常見的借名登記，再某些情況下會被法院認為違法而無效，更嚴重的話甚至會涉及刑責！

(圖片來源：網路)

一、借名登記，在社會上很常見：

借名登記，是由「借名人」使用「出名人」的名義，登記為不動產的所有權人，但實際上都是由「借名人」來管理、使用、收益，但這約定只有「借名人」與「出名人」知道，由於不管權狀、土地登記資料，都是記載「出名人」，所以不管是政府機關、一般民眾，都會誤認為「出名人」就是實際所有權人。

會採取這樣的作法，背後可能是基於減輕稅賦或是隱藏個人財產等目的，但這樣誤導政府機關和一般民眾的作法，一律都是合法有效的嗎？

二、首先，法院在原則上認同借名登記是有效的：

法院在原則上認為借名登記是有效的：「借名登記契約乃當事人約定一方經他方同意，而就屬於一方現在或將來之財產以他方名義為所有人或權利人登記，該契約依私法自治原則，應無不可。訂立此項契約，其原因多端，有為避免強制執行或分散所得、避免稅捐等，祇要無脫法行為或通謀表示，即應承認其效力」（參考最高法院97年度台上字第2240號民事判決）。

就法律上來說，等於是「借名人」委託「出名人」協助擔任登記名義人，性質上類似委任關係，也因此「借名人」可以隨時終止借名登記關係，要求「出名人」把房地移轉登記給「借名人」。

但相當各位讀者也注意到了，借名登記在例外情況下是違法的，甚至會涉及刑法第214條的使公務員登載不實罪：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

三、什麼情況下涉及違法的借名登記？

近期法院見解認為，如果涉及「脫法行為」或「通謀表示」，那麼借名登記就會是違法的。

所謂的「脫法行為」指的是迂迴手段的行為，規避強行規定，例如針對原住民保留地或國宅承購，須具備一定的身分資格，「借名人」借用具此身分資格的「出名人」購買國宅、原住民保留地，目的就是在規避法律的強行規定，實務見解會認為借名登記無效(參考臺灣高等法院103年度重家上字第17號民事判決、第103年度上字第907號民事判決)！

另一種無效的借名登記，甚至很可能會觸犯使公務員登載不實的刑責：明明無買賣的事實、卻虛偽用買賣的方式來移轉登記不動產，例如：A和B之間明明沒有任何交易，A卻以假買賣的方式，把不動產從A移轉登記給B，並約定這是借名登記關係，這種情況是就非法所許、更涉及刑責，而如果A的目的是為了透過B向銀行取得更好的貸款條件(更高的金額、更好的利率)，甚至還可能成立更嚴重的詐欺罪！

但如果客觀上是真的有買賣關係存在，例如：A確實花錢買了一筆土地，但協議由B登記為所有權人，法院對於這種情況，會認為是合法有效的(參考臺灣高等法院110年度上易字第1756號刑事判決)。

四、關於常見的謊報權狀遺失：

「借名人」為了保障自己的權益，常常把權狀收在身邊，而「出名人」如果想要偷偷的變賣房地，可能會到地政機關申報權狀遺失、要求補發權狀給自己，但「出名人」自己心理很清楚─權狀就是老老實實的在「借名人」手中，但地政機關既然只會認為「出名人」就是所有權人，當然就會聽信「出名人」的意思而跑程序，經過公告期滿無人異議後，地政就會登記「遺失」、並補發權狀給「出名人」，這種行為既對於「借名人」造成損害，也有礙於及地政機關對於地籍登記管理、權狀核發之正確性，會成立使公務員登載不實罪(臺灣高等法院108年度上易字第1985號刑事判決)。