相比疫情前，美國的房地產市場平均價格漲了40%。不過就是三個年頭，這樣的漲幅非常驚人，三年的時間就漲了這麼多。2022年冬天，當時因為升息預期很高，價格有稍微跌一下，但轉眼間現在美國房價又要創歷史新高了。
乍聽之下，這件事情真令人費解，美國房貸利率可是超過7%，買房的頭期款也是歷史最高的，價格怎麼還是這麼堅挺呢？
第一段故事：2020～2022年「疫情大寬鬆」
在疫情後，美國的貨幣政策和財政政策雙寬鬆，然後無數勞動力因為covid 19 或者賺夠了錢從此不再工作。
發錢+低利率+勞動力短缺 = 頭期款有了，貸款低了，薪水高了——房地產需求快速增長。
所以在疫情中美國有一段時間，房地產需求開始快速走高。
如果說寬鬆（發錢）就是一瞬間，但建房子，尤其是在疫情中建房子不可能爆發增長，所以供給增速只能相當溫和，無法像需求成長得這麼快。
在2021年～2022年疫情期間，「供不應求」反而造成了疫情最嚴重這兩年，美國房市依然保持每年雙位數%的漲幅。（再看台灣房市，是不是有點似曾相似😂）
第二段故事：2022年夏天開始到2022年冬天「高利率時代，需求悶」
這個很容易理解，就不多說了。比較值得思考的是2023年到當前的房價回溫。
第三段故事：2023年「需求回溫，供給不足」
「需求回溫」有三種解釋：
第一，美國勞動力市場持續繁榮，薪資一直有在漲。
很多時候大家說的新增就業不達預期，只是增加得相對少，但不是沒成長。
到目前為止，職缺依然多於找工作的人。而薪資增速也維持在相對高檔，直至今日，時薪成長率依然維持在4%之上。（所以服務業通膨根本下不來）
第二點需求是來自遷移的需求，疫情幫助了很多美國人找到了更適合的工作。從遷移需求來看，體驗過在家辦公之後很多人確實回不去辦公室，「Where to Work from」這問題讓許多美國人重新思考，然後美國人開始往南邊搬家。
嬰兒潮世代，購房意願在2023突然增加
第三點需求來自戰後嬰兒潮，生對時代的這一代人，進入人生的尾段而存摺裡還有非常多錢，不如來買人生中最後一套房子（反正連疫情都無法讓房價跌）。利率很高？那就全現金交易，價格很貴？沒關係，反正這一代人就是錢多任性，口袋滿滿的正愁沒地方花。
供給不足也有兩點解釋：
第一，當房貸利率來到7%，許多屋主不願意換屋（賣出舊屋、購入新屋），因為新屋的貸款利率遠遠比正在繳的舊屋利率要高不少。願意拿出來賣的房子變少了，成交量也變少了。
第二，是新物件的增量也不夠，5%的利率對於開發商來說頗尷尬，雖然價格很高，而且新房銷量比二手房好很多，但也沒有回到2021或者2022年的水平，甚至比2019年更低，這時候也不適合加大馬力衝刺蓋新大樓。
結論：就業是一切的關鍵
當把這三段故事接在一起，總的來說：
- 疫情中的財政+貨幣刺激帶來價格上漲。
- 疫情後升息期有所緊縮，但經濟保持韌性讓房價沒有回落，只是成交量在走低，賣方興趣不大，由於收入還不錯，雖然價格不低，買方興趣沒有疫情中那麼大，但也比賣方大一些。
不難發現，「就業」是一切的關鍵，搭配我們一直談的「就業 vs 通膨 vs 升息」之間的三角關係，複雜進化版再加個「房價」進去，變成更全面的「四角關係」。
後續美國房價走勢是很好預測的，「有無新的賣盤」取決於：在2021～2022年低利率買房的人是否需要站在賣方出售。
如果失業率還是維持低檔如3.5%，薪資成長率又維持高檔（4%左右），先前的買家不需要賣房子，那麼房價會繼續走高。如果失業率走高，薪資增速降低，先前的買家需要賣房子，那麼房價回落的機率還是有的。所以有意往美國置產、或投資REITs相關金融商品的，與債券的邏輯類似，請緊盯著美國就業數據，特別是薪資成長率。
美國房地產相關ETF（REITs）：
00714 群益美國房地產地產
00712 復華富時不動產證券化
[美股ETF] VNQ、IYR
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