東京物件No3

東京物件No.3

前提摘要：老K計劃未來到日本過生活，希望有個資產可以支撐他在當地的消費，也可以做為轉換自住的資金來源，所以現在想要買一間收租房，於是開始幫老K做一些物件的介紹。

第一次Po東京物件No.1，位於港區（富豪區），價格3980日幣（新台幣876萬)，老K看了看格局，嫌太小。

第二次Po東京物件No.2，位於千田代區，13樓的第5層公寓，價格4820日幣（新台幣1060萬），屋齡13年1D K，月租金日幣15.3萬，租金淨值預估年報酬率為3%，老K說：「一樣都是1DK，室內有兩室，空間大很好運用，這間可以考慮。」

（東京物件No2格局圖）

這次Po東京物件No.3，位於中央區（東京車站附近），價格4880日幣（新台幣1074萬)，走路6分鐘內有三種地鐵出入口， 14年屋齡1DK，室內分隔為兩室，10樓的第3層公寓。

（東京物件No3格局圖）

老K比較了一下物件就說：「No2及No3的地理位置及格局都不錯，只是心裡頭有一件令人擔心的事，因為曾經經歷過網路泡沫及金融海嘯，而且日本房地產也曾經迷失30年，這類事件又再度發生，那我現在要怎麼做才能降低風險？」確實這是每個人所擔心的事情，甚至也有人因此而拒絕做投資理財，選擇穩定的定存儲蓄，這都是個人的選擇，只是經歷這些景氣大幅變動，終究會恢復到原先穩定的發展。

（美國股市七次跌圖）

資訊來源Mr市場先生網站連結：

https://rich01.com/historical-stock-crush-20-century/

我們來說說巴菲特的例子，1978～1983年美國股市大幅波動，結果巴菲特家族的身價淨值成長驚人，從8900美元，遽增為6.8億美元（5年報酬率700% ，年齡：54歲），這期間巴菲特也做了不少投資決策，在這𥚃只是把它簡單地統籌為兩件大事：

1.他處分掉資產檔案公司的股票，進帳好幾百萬美元，這些錢投入波特夏海瑟威。

2.又向銀行借的錢來做其他投資。

（資訊來源於雪球：巴菲特傳）

這兩項技巧，如果老K也懂得運用在投資方面，資產就會產生複利效果，給老K的建議如下：

1.處分掉部分資產，將進帳很多錢，再把這些錢投入到你所熟悉的資產（資產組合重新配置）。

2.向銀行借錢做其他投資（增加槓桿，投入具有成長性的投資）。

這個就如巴菲特所說的，股災和天災同樣都會發生，我們只能與他們共存，但是我們可以選擇盡早學會「在恐慌及低迷經濟體裡，有應變及發現機會的能力，再加上執行力，就能創造巨大財富」。

支撐房價的三支柱：地點位置附近有「強勁就業市場」、「就業人口的薪資水準高出一般水平」、「交通便利性」。

再者趁著日本匯率來到相對低點，假設匯率5年後回到以前0.3，則5年平均變動幅度7.27 %，如此一來，租金年報酬率3%，再加上匯率年幅度變動7.2 %，才能達成年報酬率10%以上。

（十年匯率圖）

資訊來源連結網站：

https://historical.findrate.tw/JPY/

日本國所屬財團企業，借了便宜的日幣，在國外投資經營發展有聲有色，也賺得不少利潤，如果未來日本政府政策利多「降稅」、「升息」，如此才會有資金匯回這件事，日本企業才會對日本國內增加投資生產（GDP其中項目之一：企業投資），最起碼現在有看到日本國政府第一步的升息，持續努力往經濟成長邁進。

關於民間消費及投資，日本國政府以低利率房貸政策推行，希望日本年輕人可以利用極低房貸利率，及長遠貸款年數，增加對自住房需求，還有今年第一季「春鬥」人人加薪的策略（GDP其中項目之一：民間消費），都進一步顯示日本國政府希望帶動整體GDP的質與量。

年齡近50歲，工作已經30年的老K，如果想要投資日本房地產，建議是利用閒罝資金，長期投資計劃所做的資產配置組合，而且多做功課，實際現地考察，考量資金儲備能力，就是降低風險的不二法門。

2023年第4季東京都房價漲幅已經達40 %，東京都生活圈就像台北市一樣，人口密度3700萬人，而台灣全國人口2300萬人，高就業率、高消費市場，地鐵2500里程數排世界第一，東京都相較於其他城市適合出租及未來轉手機會。

公寓套房1DK

開價4880日幣折合新台幣1074萬（匯率0.22），租金淨利投酬率2.6 %，若持有5年且持平售出，假設匯率到0.3，即匯率漲幅每年7%。

這類物件投資導向：

1. 租金就像定期定額存款年利率2.6%。

2. 假設房價持平，台幣兌日圓之匯率波動每年漲幅7%。

3. 以上2因素相加後每年報酬率9.6%。

製作一張報酬率表：（無貸款）

您覺得呢？

題外話，老K跟我抗議說，下次請叫他Y K，翻譯為年輕的K，下一集將會用『Y K』來敍述主角。