去年分手的前男友外遇後求復合，我該接受嗎？東京不動產管理物件案例分享
這是一個我剛入行沒多久時成交的買賣物件的故事（又是一個非常長的故事！）
【緣起】
小Q當年才高中畢業，要來唸日語學校，媽媽覺得與其每個月付房租還不如乾脆買個小單位（25m²～左右的），住個1~2年即便回國了把這個小單位租出去收房租也不錯。
所以就用女兒名義在東京買了套房（金主是媽媽）。
我必須說媽媽很有先見之明，佩服。
後來確實也如媽媽所想，小女兒在停留在東京唸日語學校與專門學校的期間住自己在東京的家，完全跳過可怕的租賃入住審查（外國人租房子的可怕試煉）這關，直接跳入舒適的快樂的日本留學探險生活。
3年後學成歸國，我們公司接手管理該房源。
接管後馬上將房子重新整理，打扮地漂漂亮亮、乾乾淨淨地掛上市場出租找新房客。
如預期一般，很快地，就找到了新房客。
房客經挑選，是一位20幾歲的年輕男性，任職於在日本無人不知無人不曉的銀行，年收入也穩定，在日本是屬於所謂「高屬性」的房客。
我跟名義人妹妹報告後，妹妹也很開心，同意該房客入住後，小小年紀就開始晉升快樂的東京包租婆行列，每個月坐收日幣。
就這樣，每兩年更新了幾次後，當初剛畢業的年輕小伙子房客也找到愛的歸屬，要搬離小套房去共築愛巢。
我們接到通知後一方面跟Owner的妹妹報告，一方面著手退房事宜並且開始緊鑼密鼓籌劃下個招租動作，希望能將空窗期減少到最短。
越快找到下個房客就越快有收入進帳。
這次我們也透過妹妹跟媽媽請示除了房間該有的原裝恢復外，還做了一些小改良，比方說將原先的電燈泡照明改為LED，開關改為WIDE SWITCH，門縫窗縫間的矽利康重打一下，壁紙因為受潮長霉劣化得全部重貼之類的。
畢竟這套房子屋齡是有40年餘的老房子了，雖然當初買的時候是重新拉皮過的狀態，但第一任房客也住了5年多，即便該房客也很愛惜房間，但每天使用的東西還是會變舊變老。
錢要花在刀口上是我從事物業管理一直以來的原則。
用最少的經費創造出最大的經濟利益是我追求的目標。
妹妹曾經留學過日本，所以對日本租賃市場的遊戲規則是有概念並且可以理解的。
相對的，媽媽還是習慣性地套用台灣模式：「我房子花了19多萬日幣整修，使用者付費，這筆費用是否可以轉嫁到房客身上？或者我只做基本清掃就好了呀，壁紙也將就用著就好，為什麼要多花這筆錢？」
我：「長霉的掀起來的壁紙狀態的房間是缺乏市場競爭能力，找不到屬性佳的好房客的。沒有前進起碼也不能後退，在多如過江之鯽的租賃市場裡如何讓房客相中，將房子保持在一個良好的狀態，房客住得舒服才會一直住下去，減少收益上的損失，也減少房租下降的機會，等於也是間接地在幫自己的」
我可以感覺到媽媽無法理解，
為什麼房子裝修後無法將費用轉嫁到房客身上？
為什麼壁紙只是舊了發霉了（也才那麼一小片）
也沒有破還可以用的狀態下必須得重貼？
木質地板的小坑洞為什麼要補修？
不過既然這是東京的租賃規矩，那就聽從妳的建議做吧。
很快地，房間重貼了壁紙後又變得煥然一新了。
很快地，就又找到一位新房客。
這位新房客也是任職大公司的一位年輕小伙子，也是屬性佳的客人。
小伙子是很好的房客，定時繳納房租不說，平時也沒有任何麻煩，更新費用也乖乖地支付，安安靜靜地幾乎讓人忘了他的存在。
天使房客的代表。
我每個月也按時給妹妹業務報告同時匯款進妹妹的戶頭。
妹妹只要時間一到刷一下簿子對帳確認入金就OK了，
輕鬆到忘了這間房子的存在。
【轉折點】
然後又匆匆幾個年頭過去，
小伙子因為調動必須得搬家。
我又跟上次一樣報告給妹妹聽。
妹妹：「姐姐，我自己以前住的時候，每到冬天就覺得寒風會從門縫窗縫中滲進來，我想趁這次機會加裝一個氣密窗，這樣也許也可以減少結露而使壁紙受潮長霉的問題，姐姐認為呢？」
我：「這是為房客著想的提案，我覺得很棒呀。不過這間房間因為是角邊屋，三面環窗，並且全是落地窗，窗戶玻璃的面積比較大，要全面加裝氣密窗的費用肯定是所費不貲的，妳們OK嗎？」
妹妹：「這間房間自住加上收租，這麼幾年下來，我覺得也差不多要回本了。趁這個機會做一個比較大動作的修繕也不為過。姐姐，妳請業者報個價給我，我跟媽媽溝通一下看看，可以嗎？」
我：「當然可以！」
於接下來我就聯繫幾個業者，例如貼壁紙的、裝氣密窗的、刷油漆的等，不同的專業有不同的專門業者，報價都得要到現場去實際看過後才可以給，且每一有個業者要去現場，我們這邊也都有人要陪同，邊確認現場狀況邊就我方的需求做說明請求報價。
我要說的重點是：報價不是嘴巴說說就會出來的，是需要多次協調，幾個來回，不斷溝通，是需要時間跟精神的。
各方報價出來整合以後我跟妹妹報告說明，妹妹：「姐姐，我覺得價錢很合理，甚至比行情低，可以麻煩妳明天就請業者開始動工嗎？」
我：「沒問題。」
因為是配合多年的業者，彼此都有默契，我隔天打了通電話司令一發下去，各方人馬就開始動了起來去動作了。
【我要跟妳分手】
再隔天，妹妹突然訊息來聯絡：
「姐姐，不好意思，媽媽說我們那套房子要收回來自己用了，不好意思，讓妳忙了這麼久，也謝謝妳們公司這麼多年來的照顧」
為了要確認事實，所以我打電話給妹妹。
以往一直都是雖不至秒回但也可以在一天之內聯絡上的的妹妹，這次卻2天之後才聯繫上。
妹妹電話裡的說明句子斷斷續續，語意吞吞吐吐，只是不斷地重複抱歉。
然後她提到，有位阿姨A，老家就在隔壁，但目前人住在東京。
妹妹：「媽媽的意思是可不可以麻煩姐姐把管理事宜交接給這位阿姨，阿姨說她願意當我們在東京一切的代理人。」
從妹妹的字裡行間我大概可以推測到幾件事：
（1）阿姨A告訴媽媽，自己可以幫忙找別的不動產找房客，反正東京這麼大，最不缺的就是不動產業者。
（2）不就是收租嗎？物業管理誰來做都一樣，我們自己人，我（阿姨A）幫妳（媽媽）收房租，每年我回台灣時就順便把房租拿給妳就好了，每個月的物業管理費還可以省下來）
不懂的外行人想像地都很簡單。
鴨子划水，看鴨子很優雅，都看不到水面下鴨子的腳是一直在划動努力的。
客人可以找到更好的歸宿，基本上我都是抱著祝福的心態，大家好聚好散。
這種事就像變心的男友，再怎麼去挽回也都沒有用了，任何挽回動作只會讓自己看起來不堪。
我常常覺得簽訂管理契約就像是結婚一樣，客人會選管理公司，管理公司也是可以選客人的，彼此的理念要契合才可以走得長長久久。
我是個不怕解決問題的人、也勇於接受各種不同形式問題的挑戰。
但是可以的話，一樣的時間我會比較想花在事前的調查與準備，迴避可以預測到的Trouble。
與其花時間去做事後的溝通與彌補，不如花時間去做其他更有建設性的事。
把時間花在爭執爭吵是一件很沒有意義的事。
依照物業管理委託契約，任何一方想解除契約應該是要以書面方式在六個月前通告對方，因為解約後要做交接的動作，需要時間準備。
這次的例子是前一天還在討論裝修怎麼做好，隔天對方就說：不好意思，我們想拿回來自己運用。
就好像前一天還甜甜蜜蜜我愛你，隔天就Sorry，我們分手吧，孩子（房子）我要回去自己撫養（後來才知道是要交給別人撫養）。
Ok，其實我覺得都無所謂，知道對方已經變心，也不需要為了一個月區區幾千塊日幣的管理費而歹戲拖戲棚，不如好聚好散，快快決定好交接的時間跟地點，把事情做個了結。
那已經下單備料的材料費用怎麼辦呢？
「就算了吧，就彼此關係一場，我們自己吸收吧。」合作的業者還反過頭來安慰我。
我知道那個材料是特殊的零件，訂了也無法說取消就取消。
但，好聚好散，再為那幾萬日幣爭執，浪費時間成本，也就算不想再去吵鬧計較。
到了交接那天，一位自稱是住在妹妹家隔壁的阿姨前來，一臉大便地出現，也不知道是誰惹了這位阿姨，在憤慨什麼，沒有好臉色看。
當天交接的不是我，是公司的日本人，就淡淡地非常事務處理的交接所有書面材料。
我以為跟這個房子的一切就此結束，可以身心清淨不用去幫她想裝修找房客這些事，落得輕鬆。
沒想到，三個月後，都稅局寄來房子的固定資產稅催繳通知。
我一開始也沒在意，以為是交接過渡時期，繳費單重複寄出，所以沒任何動作。
沒想到，接下來的不多久不斷有催繳單上門來問候。
我開始覺得不對勁，提醒妹妹要跟那位隔壁阿姨去辦理「納稅管理人」名義變更手續。
妹妹：「阿姨說她去辦了」
我：「那就好」
結果接下裡幾個月催款單還是照常寄到我們公司。
距離交接也將近一年了，怎麼會這樣！？
我終於忍不住主動打電話去都稅局詢問。
都稅局：「您主動跟我們聯繫實在是太好了，現在納稅管理人還是貴公司名義，您說的那位女士幾月幾號時確實也曾來電詢問過，不過後來就沒下文，固都稅一直拖欠是會被罰款以及扣押的，麻煩貴公司快去處理吧。」
我吃了一驚。
事情怎麼會變成這樣！？
跟妹妹確認後，妹妹表示：
每次跟阿姨確認是否有去辦理納稅管理人變更手續總是被阿姨劈頭大罵：我說我去辦理了啊，為什麼妳總是不相信我！？妳如果這麼不相信我那妳就自己飛來日本辦啊，房子妳也拿回去自己管理嘛！
以下是妹妹的說法：
那位阿姨用她的名義去找了一位年紀大的房客，我也曾質疑，房客年紀那麼大將來不會有問題嗎？阿姨馬上回我：不然妳自己去找。
房租部份也是進到阿姨戶頭，等她有回台灣時才會拿回來給我們。
老實說那個月收了哪個月還沒有收我都搞混了，因為不像以前一樣每個月時間到了，姐姐公司就會給報告並且同時匯款，我幾乎不需要擔心房子的任何事，姐姐就幫我都處理好了，任何支出跟收入都有憑據跟合理地說明，在交接給阿姨之前，我幾乎忘了這個房子的存在，每個月就安安穩穩地收房租，不像現在，我只要稍微跟阿姨確認一下狀態，阿姨就很生氣，情緒勒索：妳這麼不相信我，不然妳自己來東京妳自己來管啦！
妹妹啜泣：
我不知道我為什麼要每次都被兇，我的房子為什麼我一句話都不能過問。都稅局說納稅管理人名義還沒變更，人家都說這樣下去有可能房子會被扣押，阿姨卻說她早就去做手續了，姐姐我該怎麼辦…嗚嗚嗚。
我：唉…
接下來的發展是，妹妹想從隔壁阿姨手裡拿回管理權還被處處刁難。
最棘手的還是因為跟現房客間的租賃契約房東還是阿姨名義，即便妹妹想拿回管理權也得花筆錢去做租賃契約的名義變更。
所以妹妹每天跟我哭訴：
姐姐，我知道我們是那個被外面女人甜言蜜語妖言惑眾騙得團團轉而拋棄勤儉持家的賢妻良母的變心壞男人。這個笨男人現在知道錯了，想吃回頭草了…原諒我吧…我現在覺得這個房子好麻煩，我每天都被它搞得好煩好煩，還要每天被阿姨兇，我想回到以前那個安穩的日子，我保證我今後一定會洗心革面的，姐姐，我想跟妳復合，可以接受我嗎？嗚嗚。
這件事後來回頭看，可以總結出幾個重點：
（1）隔壁阿姨回台時跟妹妹媽媽說：我可以順便幫妳管理妳在東京的房子，這樣妳就可以省一筆每個月的管理費。
結果是：帳目變得不清不楚，該繳的稅金沒有繳納，還弄到房子差點被扣押。
（2）隔壁阿姨說：修繕費太貴，為什麼要花那麼多錢去加裝氣密窗？房租也不會因為加了氣密窗而有所提高。
結果是：房子一天天舊了，失去市場競爭能力，只能找到屬性相對低也相對是社會弱勢的房客。
（3）隔壁阿姨說：我就住妳（台灣家）隔壁，房租我回台就順便拿回來給妳就好了。
結果阿姨一年回來也許不到一次，即便回來要跟她拿房租還要看她心情跟臉色，搞得自己好像去乞討一般。
（4）所有權利義務沒有白紙黑字，沒憑沒據，亂七八糟。
阿姨的說詞：我是好心且義務幫妳們耶，我工作這麼忙，要撥空幫妳們處理這些雜事不說還得不到妳們的信任真是紅心沒好報，沒有好處還惹得一身騷。
妹妹的反駁：
我後來回去對帳，發現阿姨每個月有從中房租中扣掉一筆費用做為她的跑腿費，其實換算下來也就是所謂的物業管理費，並非如她所說是無償的。
我方的考量：
這個房客不是我們挑選的，即便有加入房租保證公司，目前每個月也沒有拖欠房租的不良紀錄，但其實最大的擔憂就是其年紀過大，不是詛咒她而是萬一真的在房間裡怎麼樣了，是誰要去收拾這個爛攤子？
那種事吃力不討好，耗時費力，時間成本誰負擔？
如果是我們公司自己選的房客也就算了要負責到底（這也是我們在篩選房客時很慎重的原因，避免掉未來可能發生的任何trouble），但別人選了以後拍拍屁股走了，如果真的發生了什麼事，要花更多更多的時間跟精神去對應的卻是我們。
【我想跟妳破鏡重圓】
妹妹：知過能改善莫大焉，我真的知道錯了，我們以為外面的世界很美好、但真的出去了以後才發現，原來家裡更溫暖，老婆是這麼甜美可愛，浪子回頭金不換。
姐姐，可以跟我重續前緣嗎？
實在是很猶豫，
姐姐姐姐被叫得這麼親，
如果叫我阿姨，可能就毫不猶豫馬上一口回絕…
如果是大家會怎麼做呢？
會接受浪子的回頭嗎？
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