央行重手打房，營建股的去留? (華固、興富發)

因為涉及的層面太廣了，央行第七波信用管制的新聞熱度硬生生地蓋過了美國聯準會的降息政策。

打房政策的評價，我們就不談了，因為這是一個股票投資的園地嘛。

我們要來探討央行出重手打房，消息一出，台灣股巿的營建股全線重挫，營建股的投資策略該如何應變。

我們的投資組合在營建股有一些部位，分別為華固、興富發及潤泰新，但左右潤泰新財報的主力乃在轉投資南山人壽，所以本文暫且略過潤泰新吧。

我們來談談發生了第七波打房政策，強烈衝擊營建股股價，我們的投資策略該如何應變及調整。

前言:我為何對營建股作長期投資

「存股」營建，其實並不為一般投資人所認同，因為營建股獲利不容易「穩定」。然而我長期投資營建股的理由相當簡單，因為”營建股的獲利很容易預估”。以我們長期持倉的華固(2548)來看，華固的平均毛利率是32%；平均稅後淨利率是22%。依法規，建設公司的財報必須採完工入帳，如此一來，我們只要查詢華固的銷售金額及建案預計完工年份(通常住宅大樓的建案施工期約3至4年)，我們就能預估華固未來4年內合理的獲利金額及配息預估了。投資不就變的相對單純了嗎!

• 華固(2548): 我們目前持倉的華固，經長期的持有，原始成本已完全歸零。並且在2024.06月份華固股價飆漲至歷史高點，我們作了局部出脫，由於股價反轉過快，我們出手太慢了，所以決定留下五張，繼續作無壓力地持有。
• 興富發(2542): 我們對興富發的投資策略為波段持有，當前的持倉時間為26個月，持倉部位較華固大上許多。

產業環境

我們認同房地產有其「剛性需求」。然而此番的打房政策除了無礙於新青安的購屋者，凡對於已有房產的換屋族則是明顯地緊縮了貸款的成數。此舉很可能造成已簽約的購屋者違約率上升及延遲交屋的情況。再把時間拉遠一點，現在的預售屋銷售可能急凍，即是建商三年後銷售入帳的減緩。

營建股的投資策略應當如何…

營建業是內需產業的火車頭，決定房價的因素除了基本的供給和需求之外，尚包含通膨的影響及營建成本的因素。政策對房價將產生多麼大的抑制仍是個大哉問，但對於交易熱度的降溫卻是可預期的。

同為營建股，不同公司的經營文化及獲利結構卻大有不同。本文我們實際以我的持股華固及興富發來重新作一遍檢視

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