買房真的可以隨便買嗎？(中)

🌾「用賺不賺錢作為標準雖俗氣，但因為涉及金錢，更不能隨便。」

當購買房地產的目的已經確定為資產保值或增值時，應綜合評估以下幾個關鍵因素：「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。這些要素缺一不可，只有全面考量，才能避免只見樹不見林的錯誤，接下來，將一一深入探討這些要素。

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🌾「Location」

「Location！Location！Location！」一直是購買房地產的經典法則，既真實又無庸置疑。但究竟什麼是 Location 呢？ 說穿了就是在強調房地產的「稀缺性」，房地產與其他動產的最大不同就在於，每一塊土地、每一棟建築、每一戶住宅都是獨一無二的 「Only One」，無論在其他地方如何模仿，都無法再造出一模一樣的土地或環境，這種無法複製的稀缺性，正是房地產價值的根本所在。

精華區的「稀缺性」體現在其優越的基礎建設、便利的交通網絡、充足的就業機會、蓬勃的產業與商業發展、完善的生活機能、優質的學區，以及更好的社會福利等。這些因素自然創造出無與倫比的稀缺價值，吸引無數人想方設法留在這些Location，進一步支撐了強勁的需求與持續攀升的房價。而這樣的「漲價」，其實很大程度上可以「歸功於公共環境的改善、建設的提升與政策發展」——簡而言之，這種「漲價歸公」正是房產以外資源投入帶來的效果。

然而，房價的漲幅則更多受到外部環境和時機的影響。除了「稀缺性」之外，Location也會隨著時間發生轉變，當前的精華區未必能在未來持續保持其優勢或突破發展，而那些現在看似不佳的Location，隨著政策發展、基礎建設的完善、產業的進駐或城市規劃的提升，可能成為未來的增值熱點。因此，Location 不僅僅體現當前的稀缺性，更包含其未來的發展潛力。看準這些潛力區域，往往也是實現房地產增值的關鍵。

是否還是覺得「Location」有點籠統？不妨試著將其細分為「地區」、「地段」和「地點」，或許能有效幫助逐步縮小選擇範圍，進而挑選到適合自己的Location。

🌾「地區」

這是最廣泛的概念，指的是縣市或行政區域，如臺北市、新北市或高雄市。地區決定了房價的宏觀層面，每個地區的經濟發展、基礎設施、人口流動、政策導向及產業進駐都不相同。通常，經濟發展較為成熟的地區房價會高於偏遠或發展中的地區。例如，臺北市的房價整體最高，而屏東市因地處偏遠，房價較低，但部分地區因未來的發展潛力而逐漸上升。

🌾「地段」

這是一個較具體的概念，指的是地區內的特定區域或街區。即使在同一個縣市，不同的地段房價也可能會顯著不同。地段的價值取決於多種因素，包括交通便利性（如靠近捷運站或快速道路）、商業設施、學校資源、醫療服務以及周邊環境的品質。例如，臺北市的大安區因為靠近知名學區、交通便利且生活機能完善，房價遠高於一些離市中心較遠的地段。

🌾「地點」

這是最具體和細緻的衡量標準，指的是房產的精確位置。地點影響房價的因素包括臨近的具體設施(也包含嫌惡設施)，如是否靠近公園、商場、醫院等。即使在同一個地段內，不同地點的房價也會有所不同。例如，同一條街上，臨近公園的房子價格可能會高於靠近工業區的房子。

挑選房地產時，綜合考量「地區」的宏觀環境、「地段」的微觀特徵以及「地點」的具體優勢是關鍵。「當前」應專注於選擇交通便利、生活機能完善的「地點」，以滿足即時的居住需求和資產保值。「未來」則需關注「地段」和「地區」的發展潛力，了解其經濟增長、政策規劃和人口趨勢，以確保投資具備長期增值的潛力。這樣的策略既能帶來即時的實際利益，也為未來增值做好準備。

舉例分析：

考慮到臺北市的基礎建設、交通網絡、商業發展和生活機能都已經非常完善，但購屋成本也相對較高，未來漲幅可能有限，再加上我和妻子都從小生活於新北市，相較於其他縣市，新北市的發展和便利性也較好，因此我們將新北市作為首選「地區」。

在選擇「地段」時，我們著重考慮了重劃區的規劃、整體市容，以及高速公路和捷運的便利性，同時考量了林口長庚醫院的附近區域，發現林口新市鎮的房價基期較低，但未來潛力巨大，於是，我們將林口新市鎮作為主要「地段」選擇。

至於具體的「地點」，我們考察了林口A9站至忠孝路區間(文化二路與文化三路中間)，發現該區域內已有三井Outlet進駐，政府與民間的建設也正積極進行中，這些因素都提升了該區域的發展潛力。最終，我們選擇了文化二路一段，靠近林口黃昏市場、全聯福利中心，儘管這個「地點」的房子相比文化三路一段稍舊，但由於發展較早，當前的機能和便利性更佳，更能滿足我們的日常需求。

(以上舉例僅作為示範如何逐步縮小範圍，僅供參考。近幾年，林口房價漲幅驚人，現今的房價基期已不低。根據實價登錄顯示，林口「富堡晶鑄」露臺戶在2024年5月的成交單價已達92.1萬/坪。因此，若對林口仍有興趣，建議進行更為審慎的評估。)

在逐步縮小範圍的過程中，應同時確認並評估該Location是否具備以下條件：「重劃區」、「交通建設完善」、「重大建設規劃」、「強勁的工作機會」、「生活機能便利」、「好不好出租」以及「貸款條件是否有利」。符合的條件愈多，該Location愈有可能具備保值和增值的潛力，在房市火爆時，該地房價能快速上漲；而在市場回落時，跌幅相對較小，且市場復甦時又能迅速反彈。

🌾「重劃區」

重劃區通常佔地廣闊，具備完善的整體規劃，例如乾淨整齊的棋盤式街道、一定比例的公共設施如學校、公園綠地、購物商場等。隨著這些配套設施逐步落實，重劃區往往能提供不同於舊市區的高質感居住環境，因此吸引了眾多重視居住品質的買家。然而，早期進場的買家必須面對一段「黑暗期」，這期間交通與生活機能尚未成熟，夜晚點燈率低，甚至可能出現「野狗比人多」的情況。隨著基礎建設逐步完善，房價也會隨之攀升。

此外，重劃區開發初期的房價通常低於舊市區，加上具備「一案拱一案」的特性，愈早進場的買家，愈有機會以較低價格購入，未來的增值潛力也相對更大。

(在入手重劃區房子前，需做好功課，深入調查該重劃區是否具備全國性議題或具強大吸引力。只有能吸引雙北市投資客進場的重劃區，房價才有顯著上漲的潛力。如果該區域主要是當地居民購買，則需要謹慎評估，仔細思考是否具備足夠的增值潛力。)

🌾「產業發展進駐」

觀察2020年至2024年七都中古屋房價增幅最大的前五個行政區，會發現其中四個行政區與「台積電」息息相關。其中，高雄的楠梓區受惠於台積電的大力投資，中古屋單價在近五年內漲幅超過95%，從2020年的12.7萬元/坪飆升至2024年的24.9萬元/坪，幾乎翻了一倍。

台積電設廠背後承載著龐大的半導體產業鏈，不僅帶來先進製程與封裝技術的產能，還吸引大量上下游供應商與設備商進駐，推動當地經濟快速增長。地方政府也積極投入重大建設，完善聯外道路、水電等基礎設施，並提供多項支持措施，全面促進地方發展。隨著大批工程師遷入，當地的消費力和購房需求顯著提升。每個台積電廠區僱用數千名員工，這些工程師在當地安家樂業，進一步帶動新建案的興起，助推房地產市場蓬勃發展。

台積電來了！人口來了！資金來了！需求來了！房價怎能不上漲？

(後續輝達NVIDIA、超微AMD接連設設廠，這些科技巨頭的進駐將進一步推動所落腳區域的發展，並帶動房價的持續攀升！如果能提早預測並卡位，隨著時間推移，資產的增值幾乎是必然的結果。不過，產業發展帶來的房價上漲往往有兩面性，有些區域可能因議題炒作，資金提前湧入，房價先行上漲，但如果後續人口沒有顯著增加，生活機能也未能跟上，這樣的區域未來的房價能否持續增長，流動性將成為一個隱憂。)

🌾「交通建設完善」

步行約10分鐘內即可到達捷運站、火車站、輕軌站或高鐵站的房屋，應列為看屋的首選。這些交通樞紐不僅能吸引大量人潮，還能帶動周邊商業的蓬勃發展。因此，位於這些Location的房產即便在經濟低迷時期，需求依然穩定，保值能力優異。

俗話說：「要想富，先修路。農村沒有路，致富有難度。」交通便利與否，往往是決定一個Location房價走勢的關鍵。捷運與高鐵的重要性無庸置疑，但值得特別關注的是，臺灣的交通發展更傾向汽車與機車文化。如果某地能夠在10分鐘內上高速公路、快速道路或聯外橋樑，那麼對該區位來說無疑是如虎添翼。南北縱橫、交通便利，不僅縮小了區域間的差距，也大大提升了房價的增長潛力。

當一個Location同時具備愈多項交通建設時，人口流入只會愈來愈多，房價又怎能不上漲呢？

🌾「重大建設規劃」

重大建設分為政府興建和民間興建。雖然這些建設規模龐大，但未必所有建設都對當地帶來實質效益或推升房價，在評估時，需要考慮這些建設是否能「吸引大量人群長期停留」，而不是偶爾來訪。比如說，演唱會場館可能吸引大量人群，但平日卻幾乎沒有人，無法穩定提供大量工作機會。

相反地，能提供穩定大量工作機會的建設，例如大型醫院，不僅能促進周邊房地產租賃和銷售市場的繁榮，還能造福附近的居民。這類重大建設不僅帶來直接的就業機會，還會吸引相關的上下游廠商進駐，進一步促進地區經濟發展。

🌾「強勁的工作機會」(具備人口紅利)

這樣的Location可能位於產業園區、百貨公司、大型醫院或機場等重要設施周邊，強勁的工作機會吸引大量上下游廠商與勞動力進駐，帶來穩定的人口增長和經濟活力。這些工作機會不僅提供穩定的收入來源，還提升當地的生活便利性，進一步增強該Location的吸引力。當工作機會充足時，居民更願意在此定居，減少通勤時間和生活成本，導致住房需求上升，從而推動房價上漲。此外，企業的存在會帶動基礎設施建設，如交通、商業服務及教育資源的發展，這些因素進一步增強該Location的吸引力，促進房價的穩步成長。

🌾「生活機能便利」

這裡需要先釐清一個常見的錯覺：臺灣過去幾年房價的暴漲，讓人誤以為即使生活機能差，房價也會上漲。然而，事實是，生活機能不會在人口流入之前就完善到位。通常要等人口進駐3到5年後，隨著居民逐漸聚集，生活機能才會逐步改善。這是因為當人口達到一定規模後，商家、賣場、銀行、醫院療診所等設施才會陸續進駐，而不是先建設「蚊子館」等待人口進駐。

「重劃區」、「產業發展進駐」、「交通建設完善」、「重大建設規劃」以及「強勁的工作機會」是吸引人口流入的主要因素，隨著人口的增長，當地的生活機能才會逐漸提升。當生活機能愈加完善，居民能在短時間內滿足購物、就醫、教育等需求，這不僅節省了時間與交通成本，也大幅提升生活質量。隨著便利性增強，更多人願意定居於此，進一步增加住房需求，而供應有限，自然會推動房價的上漲。

通常，當一個區域的生活機能已經成熟時，這意味著該地的發展已趨穩定，房價的漲幅雖然可能不再如之前那麼迅猛，但便利性是無可取代的。這樣的地區即使未來漲幅放緩，依然具備保值的能力，為購房者提供穩定的資產保障。

🌾「好不好出租」

TUA HOU 獨特觀點：「租賃才是真剛需」，「租得出去就一定賣得出去，賣得出去不一定租得出去」。

「租賃才是真剛需。」買房時，人們常常考量是否買得起，或是否真有必要購買，畢竟，不買房還有租房這個選項。然而，對許多人而言，租房就像柴米油鹽一樣，屬於不可或缺的生活剛需，畢竟，沒有房子住的話，就無處可居，甚至可能露宿街頭。

「租得出去就一定賣得出去，賣得出去不一定租得出去。」房子只要價格合適，總會有人願意接手，終究賣得出去。但如果一個Location缺乏足夠的生活機能與配套設施，再便宜的房子也難以吸引租客。租客往往是最敏銳且務實的群體，他們選擇居住地主要考慮工作需求、交通便利性、生活成本等現實條件。換句話說，租客的選擇正是對該Location價值最直接的評估。

一個Location若「好出租」，說明其生活便利性高，能滿足租客多方需求。這樣的地方自然吸引更多人定居，也因此成為理想的居住地。而好出租的Location往往意味著房屋需求強勁，這進一步推動當地房價的上漲。當租賃市場需求旺盛時，房東不僅能享受穩定的租金收入，潛在買家也將這種穩定的租賃需求視作投資的安全保障，從而進一步推高市場購買需求，在供不應求的情況下，房價自然隨之水漲船高。

🌾「貸款條件是否有利」

銀行的貸款條件往往是判斷一個區域是否為「好Location」的隱性標準。當銀行認為某個Location風險較低時，通常會提供更好的貸款條件，像是較高的貸款成數或較低的利率。這意味著在這Location，購屋者可以準備較少的自備款，進一步擴大買方的範圍，這也讓房子更容易出售。

反之，銀行認為風險高的Location，貸款成數較低，買方需要準備更多自備款，這自然會讓潛在購房者卻步。 當購屋者無法獲得高額貸款時，賣家就會發現自己面臨「房子賣不出去」的問題，因為潛在買方無力支付高額自備款。這會延長銷售周期，迫使賣方在價格上做出妥協，甚至可能降價出售。

因此，買房時選擇銀行認可的好Location至關重要，不僅自己貸款容易核貸，未來要轉手時也能確保下一手買方同樣能輕鬆獲得貸款，進而讓房產更快賣出。

房子要好賣，關鍵就在於「下一手也要好貸款」，只有這樣，才能確保房產交易順利進行，並維持市場的流動性。

（Location的選擇可以跟著建商的腳步走。建商聚集的地方通常值得優先考量，畢竟建商是房地產的老手，他們既有豐富的經驗，也不會輕易做出錯誤判斷，這些專業團隊往往掌握第一手資訊，並進行廣泛而深入的調查研究，投入龐大資金興建的項目背後，經過的都是經過嚴謹且理性的考量與分析。因此，建商已經幫你完成了許多關於Location的功課，跟著他們走，往往能輕鬆享受區域未來的增值。）

人各有志，也各有所好，任何消費行為都基於個人的喜好與需求，而不僅僅是單純的算術與投資報酬率，買房也是如此，所有關於Location的分類與評估僅供參考，既不是絕對的真理，也不是固定不變的鐵律。一個Location的好壞，取決於每個人的主觀感受和需求。

每個人對好Location的定義不同，因此「我認為的好Location，不一定是你的好Location」，TUA HOU是這樣挑選評估的，當然你一定有更好、更特別的方法，那你就用你習慣適合的。如果你有更好的見解或特別的心得，歡迎一起交流分享！

以下未完待續……

(以上部分文字參考網路資料及文字)