買房真的可以隨便買嗎？(上)

🌾「隨便買隨便賺」？！

近年來，臺灣住宅房價的飛速上漲，讓許多人迅速累積了財富，彷彿房地產成了「一夜致富」的途徑。不少人看似不用任何專業知識，就可以搖身一變成為房地產「專家」，個個身價倍增。甚至給人一種「隨便買隨便賺」的錯覺，彷彿只要有錢買房，不管選擇什麼房子，就算是閉著眼睛買都可以「躺賺」，似乎房市永遠只會上漲，房價永遠不會下跌。然而，事實真的如此簡單嗎？房價真的是只漲不跌，房屋轉售必然獲利嗎？

根據數據顯示，雖然臺灣房價呈現長期上升的趨勢，但這並不意味著房市總是一路順風。「信義房價指數」從2003年第3季的38.19，攀升至2024年第2季的164.55。在這近20年的多頭市場中，經歷了兩次空頭市場，分別是2008年至2009年上半年，跌幅為7.4%；以及2014年下半年至2017年，跌幅為7.9%。

同樣地，「國泰房價指數」從2003年第3季的45.68，上漲至2024年第2季的148.41。在這20年間，經歷的兩次空頭市場分別是2008年至2009年上半年，跌幅達8.2%；以及2014年下半年至2017年，跌幅更是高達24%。從這些數據顯示，臺灣住宅房價並非只漲不跌，反而展現出「多頭長，空頭短」的特徵，亦即「漲幅高，跌幅小」，但這並不意味著房價只會上漲而不會下跌。

房價只是「漲多跌少」，而不是「只漲不跌」！

進一步觀察「樂居網」統計的數據，全臺灣住宅大樓的賺賠筆數顯示出儘管房價整體上漲，仍有部分購屋者轉售時遭遇虧損。2023年全臺獲利的房屋轉售筆數為44,863筆，但同時有1,312筆房產交易出現虧損。2022年獲利筆數為39,728筆，虧損則達到1,658筆。更早的2021年，雖然有44,388筆轉售獲利，但虧損筆數高達4,666筆。

這些數據表明，雖然近三年來房價漲幅顯著，按理說購屋後再轉售應該能輕鬆獲利，但實際情況並非如此，部分轉售房屋仍出現虧損。

房地產市場的波動，讓不同條件的房屋在漲跌周期中的表現各異。並不是每一個房子在房市上行時都能迅速增值，有些房子在市場火熱時，漲幅可能不及其他房產；而當市場下行時，這類房子可能跌得更快更重。相反，有些房子在房市火爆時漲得快，市場回落時跌幅相對較小，而在市場復甦時又能快速反彈。

除了價格波動，一些房屋本身的屋況問題繁多，也讓人處理起來感到筋疲力盡。此外，一些房子因自身條件的限制，即便在想賣的時候也難以順利脫手。即使願意降價，也可能因為市場需求疲弱或其他因素，無法迅速找到買家。同樣地，有些房子雖然想出租，卻長時間無法租出，導致空置成本增加，無法獲得預期的租金收益，反而加重了財務壓力。更令人頭痛的是，糟糕的物業管理和破敗的社區設施，會進一步削弱房產的吸引力，嚴重影響居住品質；而如果遇到惡鄰居，甚至可能對住戶的身心健康造成負面影響。

不論是自住還是投資，購買房子都需要投入大量資金，因此，房地產購買絕非「隨便買隨便賺」的簡單遊戲。這也引出了購買房地產時必須慎重考慮的幾個核心問題：「怎麼買？買什麼？何時買？」這些問題不僅需要深入思考，還必須做好充足的功課，從「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」等多方面進行綜合評估，才能確保所買的房產在多變的房市中既能保值又能增值。購屋不應僅僅依賴市場繁榮，還需要全面分析各種影響房價與房產價值的因素。畢竟，房地產購買不僅考驗對市場的信心，更考驗個人的眼光與決策能力。

🌾承認吧！這社會太假掰、太雙標

「我們都不要假裝了，誠實面對自己的內心，好嗎？」

一談到買房，很多人不敢面對自己的內心，嘴上說是為了自住需求，實際上卻還在等著房價下跌、再便宜一點才願意出手，因為害怕買貴了、怕賠錢。這種「想買在低點」、「計算盈虧」的想法，說穿了就是帶有投資心態，卻用自住的藉口來掩蓋內心對獲利的期望。這也太假掰了吧！這樣的心態不僅失去了理性，也讓財務決策受到情緒驅動。

很多人還沒有房子的時候，總是抱怨房價太高、不合理，甚至認為應該要大幅下跌。然而，一旦買了房子，態度就立刻轉變，開始希望房價一路上漲！這種心態不免讓人感到矛盾。「口口聲聲說要為居住正義發聲，自己賣房卻開高價」、「自己好不容易買了房，卻又勸別人不要買」、「自己賣高價是理所當然，別人賣高價就成了炒房」、「自己投資是理財，別人投資就叫炒作」、「自己賣房賺錢是有遠見，建商賣房賺錢是賤商」——這也太雙標了吧！

誰不希望自己買的房子增值？誰又希望房價下跌呢？賺錢獲利，本來就沒什麼好遮遮掩掩的。「我們都不要假裝了，誠實面對自己的內心，好嗎？」

或許，用更世俗、更現實的角度看待買房，或許會簡單許多，畢竟，當房屋與獲利或虧損緊密相關時，就不會隨便買房。TUA HOU認為，影響房地產是否保值甚至增值的關鍵因素，包括「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。這些因素的優劣，無不左右著房地產的價值走向。

（買房的時候，每個人都有自己的偏好，仁者喜歡山，智者愛水；有人追求鐘鼎華貴，有人嚮往山林隱居。重要的是，你要清楚自己真正想要的是什麼，誠實面對自己的需求。想住得舒服，就選擇能讓自己安心的房子；如果目的是賺錢，那就挑適合投資的房產，別讓自己陷入兩難。）

🌾「保值歸私、漲價歸公」

房市有漲有跌，唯有能夠持有保值及增值的房地產，才能讓人心安心定、踏實自在。在說明影響房地產保值與增值的關鍵因素之前，先簡單解釋一下什麼是房地產的保值與增值。

保值：保值指的是資產能夠抵禦物價變動的影響，保持其原有價值。具體來說，當房市回檔時，保值的房地產不僅能避免大幅貶值，甚至可能僅有小幅下跌或完全不跌。保值的房產在長期內能夠保持其價值，不會隨著時間推移或經濟波動而顯著縮水。這類房產能夠抵抗通膨和市場風險，讓擁有者無需擔心資產貶值。

增值：增值則是指房產隨著時間的推移，價格不斷上升，使得擁有者未來能以更高的價格賣出房子，實現財富增長。增值的房地產不僅能保住原有價值，還能帶來額外的獲利，達到資產增長的目的。

總而言之，保值是守住財產價值，避免貶值；增值則是實現資產增長，創造更多收益。

當理解了這些概念後，便能更加清楚地釐清自己在購買房地產時，是追求保值還是增值，從而根據自己的需求做出更合適的選擇。

「保值歸私、漲價歸公」。房產的保值性主要取決於其內在價值，而房價的漲幅則更多受到外部環境和時機的影響。而影響這保值及增值的核心因素，無非就是「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。

接下來，將逐一深入探討這些關鍵要素，如何在房產的保值與增值過程中發揮作用，從而幫助你做出更加明智的購買決策。

🌾「用賺不賺錢作為標準雖俗氣，但因為涉及金錢，更不能隨便。」

當購買房地產的目的已經確定為資產保值或增值時，應綜合評估以下幾個關鍵因素：「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。這些要素缺一不可，只有全面考量，才能避免只見樹不見林的錯誤，接下來，將一一深入探討這些要素。

🌾「價格」

每個人的家庭背景、消費能力、價格認知、個性和風險承受度各不相同。我認為的低點，可能在你眼中是高點。許多人糾結於過去的價格，有些人則堅信「早買早享受」，只要自己覺得能接受並承擔得起，就會果斷入手。而更多人則是「想太多」一直猶豫，結果什麼都沒買。

因此，這篇文章不會具體告訴你什麼是高點、什麼是低點，因為沒有人能抓準最高點，也沒有人能預測最低點。與其糾結這些，不如先問問自己：你是否具備購買能力？自備款準備好了嗎？還款是否無虞？如果這些問題的答案都是肯定的，那麼就勇敢出手吧！真正想買房的人，親自進入市場後，才能判斷對自己而言的高點與低點。

不過，還是有幾個提醒，希望你能保持清醒及理性。

首先，最重要的是要確保自己有能力負擔房子。「沒那個屁股就不要吃那個瀉藥」，帝寶當然人人都覺得棒，但如果經濟實力不足，再喜歡也只能遙望。千萬別因為好高騖遠而購買一間對自己來說「貴桑桑」的房子，否則最終只會壓得自己喘不過氣來。

其次，不要過度追求所謂的「絕對低點」。即便你等到了那個低點，你真的敢出手嗎？還是會繼續觀望，覺得還有更低，結果什麼也沒買，房價卻回升了，最終既沒賺到，還錯過了居住的時光。其實，「房價沒有絕對的低點，能買在相對低點就已經很不錯了」。只要不是買錯Location、買錯產品，從長期的角度來看，買房都相對有利。

另外，不要一味追求便宜，尤其是連你自己都不願意住的房子，更別輕易考慮。沒人想住的房子，未來你也不會想住，別人更不會接手，價格必然一路下滑。仔細思考一下，為什麼它這麼便宜？一定有它便宜的原因。「買房時，應該選擇『你覺得有點貴』，而不是你覺得『CP值高』的房子」。

（市場上有人專門買好Location的便宜爛房子，對他們而言，便宜才是關鍵，他們信奉「買低治百病」的理念，並且具備能力處理這些房屋的問題，將原本的缺點變得不再是問題。然而，若你不具備這樣的專業知識與資源，千萬不要拿石頭砸自己的腳，不僅會耗費大量資金，還會消耗你寶貴的時間與精力，甚至可能讓自己陷入困境。）

🌾「時機」

投資要獲利，許多人常說「買低賣高」、「別人恐懼時我貪婪」、「追漲不追跌」或「房價崩盤時大舉進場」等觀念，這些說法的確沒錯，甚至看起來很合理。但問題是，誰能精準抓住最高點？又有誰能預測到最低點呢？即便房價真的崩盤了，在大家恐慌的時候，你真的敢進場嗎？當看到周圍的人爭相搶房，自己也很難不跟著進場；可一旦入場後，發現房價已經漲了不少，每天擔心會下跌，或者看著房價繼續上漲時，後悔當初沒有多買幾間。這樣讓自己壓力那麼大，真的有必要嗎？

同時，許多人一直在等、一直在問、一直在看，期待房價跌到最低點。他們問哪裡可以買，尋找理想的房子，不夠喜歡的不買，沒有滿分的不買，有一點缺點的也不買；結果是，喜歡的買不起，買得起的又看不上，最後還是沒有下手。事實上，市場上沒有100分的房子，只有適不適合你的房子而已。

也有人建議等賣方缺錢、急著移民或跑路、離婚急賣、繼承家產兄弟不和、觸景傷情等，趁火打劫大砍特砍，但你平時有和賣方、建商、代銷、仲介、銀行或當鋪等維持友好的關係嗎？別天真了，這種千載難逢的機會，真的會輪到你嗎？

那麼，什麼時候才是買房的好時機呢？房價再低都有人嫌貴，房價再高也總有人願意接，房子再好都有人不滿意，房子再差也始終有人視為珍寶。真正的買房最佳時機，不是等房價跌，不是等房價跌，而是政府及銀行對你友善的時候趕快買房！！並長期持有。

自2024年下半年起，銀行的「自主限貸令」、央行的「不動產減降令」，再加上9月央行的「第七波選擇性信用管制」，這一系列政策無疑讓許多人對「貸款緊縮」的感受非常有感。資金供應因此受到嚴重限制，讓不少購屋者陷入「貸不到款」、「求貸無門」的窘境，加上「無寬限期」以及「貸款成數下降」的限制，許多購屋者無法取得足夠的貸款額度來支撐購屋，導致買房的門檻提高，壓力倍增。對許多人來說，這種情況使得購屋變得極為困難。

回想前陣子「貸款寬鬆」的時期，審核標準相對寬鬆、利率較低、貸款成數高、寬限期長，對於購屋者來說，那是一段相對輕鬆的時光。如今，這樣的寬鬆條件讓人倍加懷念，不少人不禁期盼能再度回到那樣的時刻。

向銀行貸款買房時，就像是銀行出80%的錢，而買方只出20%的錢就能取得房屋所有權。換句話說，就是用最小的資金量，藉著銀行低利率貸款的支點，購買價值更高的資產。通過貸款，也可以將通貨膨脹的不利因素轉嫁給銀行。

此外，「貸款寬鬆」是一個明確的信號，表示政府認為房市處於可控狀態，這時候房價沒有失速，是買房的好時機。當房地產過熱，政府就會有各種動作，目的不是讓房價掉下來，而是為了防止其繼續升溫。

因此，真心建議想買房的人，只要你有能力購買、準備好自備款、未來還款也沒問題，那麼趁著政府及銀行對你友善的時候趕快買房！！你能以最低的成本取得貸款，方案也最優惠。銀行通常在你條件較好時，會給予最好的貸款條件。而根據現行的規則，年齡加上貸款年限不能超過75年，這意味著你愈年輕，銀行愈覺得你有潛力，也愈願意貸款給你。（你覺得銀行會比較喜歡30歲的肝還是50歲的肝呢？）

房價不會因為許多人等待或期盼下跌而變得更加友善。如果你準備好了，就不要再猶豫，趕緊行動吧！並長期持有。

以下未完待續……

(以上部分文字參考網路資料及文字)