🌾「用賺不賺錢作為標準雖俗氣,但因為涉及金錢,更不能隨便。」
當購買房地產的目的已經確定為資產保值或增值時,應綜合評估以下幾個關鍵因素:「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」。這些要素缺一不可,只有全面考量,才能避免只見樹不見林的錯誤,接下來,將一一深入探討這些要素。
在先前的分享中,已經在「買房真的可以隨便買嗎?」的(上)與(中)篇章裡深入探討了「價格」、「時機」以及「Location」的重要性,並提到了「保值歸私、漲價歸公」的觀念,也就是說,房產的保值性更多取決於其內在價值,而房價的漲幅則主要受到外部環境和時機的影響。
尚未看過買房真的可以隨便買嗎?(上)、買房真的可以隨便買嗎?(中),或是印象已模糊,可點擊連結前往。
接下來,進一步探討與保值性密切相關的要素:「產品」、「管理以及鄰居」。這些內部因素在房產的長期保值上扮演了至關重要的角色。當「某某住宅或社區」出現持續漏水壁癌問題、設備故障不維修或更換、社區管理混亂、管委會貪污,甚至鄰居難以相處等,這些負面信息一旦被外界得知並廣為流傳,將導致轉手不易,流動性差,那這「某某住宅或社區」不要說增值了,跌價只是剛好而已。
然而,對某些人來說,以上大多數人避之唯恐不及的問題,反而被他們視而不見,甚至鍾情於那些條件差、髒亂不堪的「產品(物件)」,對這些人來說,只要Location好、價格低,就是好的「產品(物件)」。這群人的中心思想就是「買低治百病,買貴一身病」,認為只要能夠以低價入手,再多問題也能克服,反而是高價購買會帶來無盡的麻煩。
🌾「產品」
那麼,究竟什麼才算是好的「產品(物件)」呢?
先問問自己:「我買這間房子的目的到底是什麼?」
整理或裝潢後賣出?收租幾年後轉賣?自住幾年後賣掉換房?
長期置產收租?自住並長期持有?
不同的目的,對於「好產品(物件)」的認知和需求自然也會有所不同。因此,先明確界定自己的購屋目的,才能更清晰地理解房子不能隨便買,並依據自己的需求來選擇最適合的「產品(物件)」。
本文不討論「長期置產收租」和「自住並長期持有」,因為這類情況下,未來轉手性與是否容易出售並不是最優先考量。然而,當購屋目的是為了資產保值或增值時,未來房子的「轉手性」與「是否好賣」就顯得格外重要。接下來,針對「整理或裝潢後賣出」、「收租幾年後轉賣」及「自住幾年後賣掉換房」,我們該如何選擇合適的「產品(物件)」呢?
「整理或裝潢後賣出」及「收租幾年後轉賣」可以歸為一類,因為這類的屋主不會住進去,他們的最終目的都是轉售房產,不會用自住的眼光來選房子,對於房子本身不會有過多情感投入。而「自住幾年後賣掉換房」則需要挑選兼具自住需求和未來好轉手潛力的房子,這樣既能滿足居住的舒適性,又不會影響將來的轉售計畫。
🌾適合投資置產的房子都很反直覺
「整理或裝潢後賣出」和「收租幾年後轉賣」的理想「好產品(物件)」往往是反直覺的。那些室內髒亂不堪、漏水、壁癌、裝潢老舊等甚至賣相極差的房子,反而是這類買方的最愛。他們最希望屋主不要費心整理,直接以較低價格出售,這樣他們便能自行整理或裝修,進一步壓低總價,提升總報酬率。這類買家眼中的「好物件」,如果帶自住客去看,常常會讓自住客卻步,因為自住客無法忍受這些缺陷。對於這些買家而言,最理想的條件就是「Location好、價格低、投報高、產品夠爛」。
這類買家憑藉自身的能力來應對風險,並解決物件的問題,將原本的缺點轉化為機會,從中獲利,畢竟,別人解決不了的問題,正是他們賺錢的機會。所謂的「好物件」必須具備一個前提——買家具備解決風險的能力,如果沒有這樣的能力,就需要尋求相應的人脈或資源來處理問題。只要能克服這些風險或問題,又得到便宜這個好處,那麼這個物件就可以被視為「好產品(物件)」。
(一般處理這類物件時,主要會針對幾個項目進行整理:天花板、地板、牆壁、衛浴、燈具與門,以整理至乾淨明亮為標準,不會刻意追求過多設計花樣,而是以吸引最多買家的房子為目標。當然,有些人會選擇進行全面翻新並重裝潢,但相應的裝修成本也會反映在售價上。)
一般人在賣房時,通常會將房子包裝得很好。然而,如果賣方已經進入賣房階段卻依然不願意整理房屋,這往往意味著他們真的資金緊張,在這種情況下,就有機會大力殺價,因為賣方急需現金,且房屋本身及所在位置條件不佳,這些都會成為談判時的突破口。例如,同一個社區裡,總價較低的房子通常都是未經整理整修並屋況一堆,且條件不好,如位於低樓層、採光不佳、景觀不佳等,甚至是凶宅。這樣的物件,對於經驗豐富的買家來說,反而是絕佳的機會。
(即使這類物件本身條件或屋況不佳,買家仍會選擇正3房或正2房的格局,而不會挑選奇怪的格局,因為未來轉售時,他們必須考慮到市場上買房人數最多、並最有機會以目標價出售的房型。)
🌾自住也要考慮未來是否好賣
在探討如何選擇「自住幾年後賣掉換房」的「好產品(物件)」之前,建議先建立幾個心態:
「自住更應該考慮未來增值」
如果你打算購買的是第一間、也是唯一的自住房,未來的換屋計劃使得房價的增值空間對你非常關鍵,當你想換房時,房子的增值及價差能在一定程度上減輕財務壓力。
然而,如果你已經擁有多間房產在收租,那麼在選擇自住房時就不必過於關注它的增值空間,在這種情況下,更應該選擇自己喜歡且住得舒適的「產品(物件)」,即使這一間自住房未來漲幅不大,對你的整體資產影響也有限,因此應該更加專注於那些用來收租的置產房。
「別想一次到位」
在購房時,切忌抱著「我要在這住一輩子」的心態。不要期望所有條件一次到位,也不要在裝潢上追求一步到位。真正合適的選擇往往比追求完美更為重要。
「大部分人都買得起房子」
現今許多人選擇「躺平」或喊著買不起房子,雖然確實有一部分人負擔不起,但更多的人其實是因為眼光太高,這些人只想買對自己來說「貴桑桑」的房子,只想住新房、好房,或不願意將就居住在條件稍差、較舊的房子。然而,若能降低標準,選擇符合自己當下財務能力的房產,絕大多數人是有能力或在親友協助下購屋的。
那麼,什麼樣的「產品」能兼具自住的舒適性以及保值甚至增值的潛力呢?接下來,TUA HOU 將分享自己在選擇房產時的幾個關鍵考量,並說明看房時應該關注哪些重點。希望這些建議能為各位提供一些啟發和幫助。
TUA HOU認為的關鍵考量:
「合法合規」
買房是為了安心居住,而不是讓自己時時處在提心吊膽的狀態。對於「違規使用」、「違章建築」,無論是違反土地使用分區規定、在禁止建築的土地上蓋房,還是涉及特定型態違建(如二工使用、頂樓加蓋、陽台外推、騎樓外推、占用防火巷或夾層屋等),這些都應該直接排除考慮。或許違建可以僥倖增加使用空間,賣方或仲介可能會說「違建不會被拆,舉報也不用擔心」,但這樣的房子住起來終究讓人無法踏實。而且市場上合法的房屋選擇很多,為什麼要冒險選擇「違章建築」呢?你住得不安心,未來的買家也會有同樣的顧慮,這樣的問題在房屋轉售時,很可能會成為他人砍價的理由。
(根據政府規定,民國83年12月31日之前的違建被列為「既存違建」,若不影響公共安全,會拍照列管,並納入「緩拆」名單。但民國84年1月1日後建造的違建,「即報即拆」,無論如何不得緩拆或免拆。「緩拆」並不代表永久不拆,因此不要誤以為違建能就此合法化。購買違章建築風險極高,不僅隨時可能面臨被檢舉拆除的風險,還會影響房產的轉售價值。不要因為貪圖一時的便宜而最終因小失大,損失更多。)
「安全」
從穴居人(cave dwellers)選擇山洞而居,我們可以看出,山洞為他們提供了抵禦惡劣天氣、防範野生動物和外來攻擊的庇護。同樣地,現代的房子也是人們最重要的安全堡壘。無論是建物的結構安全、耐震設計、用火、消防設施,還是電路管線的安全性及逃生路線等,這些都是選房時必須重視的基本要素。此外,房屋周邊的環境、治安狀況,以及消防救援設施的完善程度等,直接關係到居住者的安全感。這些因素在看房時絕不可忽視,因為唯有真正安全的居所,才能讓人住得安心,生活得放心。
(自「921大地震」重創全台並造成重大傷亡後,政府對《混凝土結構設計規範》與《建築物耐震設計規範》進行了修訂,並在2003年和2006年分別通過更嚴格的標準。因此,在這之前完工的房屋,其結構強度和耐震性相對較弱。另外,早期建築物因土地價值較低,建造成本高昂,常因節省成本而「偷工減料」,導致「海砂屋」和「輻射屋」等具安全隱患的建物出現。特別是1974年以前,臺灣的建築法規並無針對地震的抗震要求,因此1974年以前建造的房屋基本不具備抗震能力。而1974年到1999年之間雖已引入抗震設計,但缺乏耐震設計和施工細節的詳細規範。因此,在選擇房產時,應多看、多問、多評估,確保安全無虞。)
「價值」比「價格」更重要
TUA HOU在2010年至2022年期間,服務於北部知名好宅建設公司,至今仍清楚記得董事長當時常說的一句話:“我們賣的是『價值』!” 這句話深深烙印在心,因為它揭示了房地產的核心理念:「價值」遠比「價格」重要。
房地產的「價值」來自於「稀缺性」,無論是「Location」的稀有性、「產品」的獨特性,還是無可替代的景觀或棟距,這些不可再生的資源會讓擁有者更有信心長期持有,因為他們明白隨著時間推移,這些稀缺資源的「價值」只會越來越高。
真正的「價值」還體現在「產品」為擁有者帶來的實際利益。這不僅包括建材、設備、結構的質量,還包括規劃設計、生活便利性和安全性。當一個「產品」能夠滿足擁有者的需求並提升他們的生活品質時,它的價值自然超越價格本身。「價格」只是交易當下的數字,而「價值」則是長期的體現。
建商品牌與信譽也是「產品價值」的重要因素。優良的建商品牌能夠提供更高的溢價能力,還有完善的服務,了解並滿足客戶需求的能力(懂客戶要什麼)。他們不僅賣房子,更賣生活方式,這種生活方式是一種長期的承諾,讓擁有者感受到穩定與安心。
此外,優質的設計、耐用的建材、完善的物業管理,以及良好的整體(社區公設與私領域)規劃,都為「產品」的長期「價值」提供了強有力的保障。好「產品」也能吸引同質鄰居居住,形成高質量的社區環境時,它所帶來的居住利益與價值更是不可忽視。 當這些要素完美結合,「產品」不僅具有「保值」能力,還具備長期增值潛力,成為值得長期擁有與傳承的資產。
「實用才是王道」
購買房產時,我們常常被各種華麗的設計和高端進口材料所吸引,但真正重要的,不是外表,而是「實用、好用、有在用」。選擇「產品」時,應該先問自己:這個規劃雖然看起來美好,但它真的能滿足我的生活需求嗎?設計是否只是為了符合法規,有設計就好了,還是考慮到了實際使用的方便性?(例如,許多標榜無障礙設計的社區,設計者卻未必真正了解身障人士的需求,這些尺寸、空間與角度是否真的符合使用者的期待呢?)
再來,許多建材和設備標榜來自歐美進口,但它們真的「適合臺灣的氣候和環境」嗎?設計、規劃以及建材設備的擺放,是否「考慮到未來的維修與保養」,還是只追求外觀上的美感?華而不實、虛有其表的設計,往往在實際居住中成為負擔,倒不如專注於真正的品質、實用性和耐用性。
最好的例子就是公設:「用得到的公設,才是好公設」。無論是什麼設施,只要設計合理、經常使用、符合社區的需求,就能提升生活品質。反之,那些外觀華麗但實用性不足的設施,不僅增加了維護成本,對住戶的生活也沒有實際幫助。
選擇「產品」時一定要著眼於長期的實用性和品質,而非一時的華麗外觀。這樣才能選到真正值得長期擁有、保值增值的好「產品」。
「不要自以為是,標新立異」
在選擇「產品」時,雖然擁有獨特眼光是好事,但要謹記大多數人未必能理解或欣賞這些特點。如果考慮未來轉手,格局、裝潢、Location和建築外觀等應以大眾的接受度為基礎。
特殊的「產品」可能在當下引人注目,但未來市場需求如果不支持,將影響轉手性及增值性。因此,除了考慮個人喜好,還需了解大眾的普遍看法,這樣的選擇才能在未來維持價值,吸引更多買家。房市景氣不佳時,受眾局限的「產品」自然容易貶值。所謂高保值,正是指那些能被大多數人接受的「產品」。
以上這些選房的關鍵考量,供大家參考,希望能幫助各位在做出購屋決策時有更全面的視角。
(由於篇幅有限,此次不會分享「看房時應該關注的重點」,將在未來專門撰寫一篇文章進行說明。)
🌾「管理以及鄰居」
在考慮購買房地產時,「管理以及鄰居」的素質往往比「產品」的硬體條件更為重要。即使「某某住宅或社區」的設施完好,若出現頻繁的漏水、設備故障無人維修等問題,這些情況一旦傳開,「某某住宅或社區」的聲譽必然受到影響。再加上如果社區管理混亂,管委會被曝出貪污,或是鄰居難以相處,這些負面信息會讓潛在買家卻步。到了那個時候,「某某住宅或社區」的增值機會幾乎為零,甚至連順利轉手都變得極為困難,價格下跌幾乎成為必然。
理想的住宅或社區應該營造出「燈亮、花開、水流、寧靜、安全、舒適、人和」的生活環境,這不僅需要良好的物業管理,也需要和諧的鄰里關係。畢竟,好的「物業管理」(公寓就需要靠有共識的鄰居)能夠有效解決各種問題,讓居民的生活更加舒適與愉快。然而,若不幸遇到不良的「物業管理」公司或混亂的管委會,再加上麻煩的鄰居,這些問題往往難以輕易擺脫,除非選擇搬走,否則生活品質會受到長期影響。
有句話說得好:「千金買厝、萬金買厝邊。」因此,擁有善良的鄰居往往比擁有一個理想的「產品」還要重要。畢竟,遇到難纏的鄰居,無異於面對妖魔鬼怪,會給日常生活帶來不少困擾。選擇「產品」時,不妨將鄰居的素質和管理的狀況納入考量,這樣才能真正確保自己的居住品質。
房價並非「只漲不跌」,而是「漲多跌少」。無論是自住還是投資,購屋都涉及巨額資金,絕對不是「隨便買隨便賺」的簡單遊戲。
房地產的保值甚至增值,通常取決於「價格」、「時機」、「Location」、「產品」、「管理以及鄰居」等多個因素。這些因素不僅影響房產的當前價值,也關係到它未來的潛在升值空間。因此,買房需要謹慎考量,做好功課後再行決定,這樣才能更好地確保資產的長期價值。
(由於篇幅有限,本次討論到此為止。未來,將專門撰寫一篇文章,深入探討「管理」方面的內容,包括物業管理、社區管理和租賃管理。敬請期待!)