警語：文章內容為芙莉蓮將手頭相關資料彙整，並加上自己經驗整理而成，並不敢保證所有內容的正確性與即時性，若文章內容有更新，會再發文通知。
關於房貸的相關知識，網路上已經蠻多前輩分享了，但因散落在各個不同地方，有時資料找起來也耗時，因此芙莉蓮將手頭的資料，彙整成「不可不知的房貸知識」文章，現在～就一起跟著芙莉蓮來練房貸基本功吧！
「收支比計算」
芙莉蓮在先前文章曾提到，銀行要放款多少額度，是以申貸人的「收支比」來決定的。
那收支比怎麼算呢？——＞（每月房貸支出/每月總收入）x100%
範例：
芙莉蓮每月收入10萬，每月房貸4萬，則芙莉蓮每月收支比為(40000/100000) *100%=40%
這個收支比40%是指芙莉蓮在沒有其他負債的情況下，若有其他負債，則需先將總收入扣除總負債，再除以每月房貸金額。
銀行普遍接受收支比為60%～70%區間，芙莉蓮也能用每個月收入來反推銀行可能可貸的最高金額，及可以購買多少總價的房子。
註：理想的收支比範圍
- 低於60%：通常被視為良好的還款能力，銀行較願意核貸。
- 60%-70%：仍可接受，但銀行可能會提高風險評估。
- 超過70%：可能會被視為高風險，銀行會考慮降低貸款成數或拒絕申請。
以上述範例，芙莉蓮每月收入為10萬元，則每個月可能可貸的最高金額為10萬*60%=6萬元。
若房貸成數可貸到8成：
若貸款年限30年，可貸款額度約為60,000/39,000=1,538萬（以1,000萬分30年攤還利率2.5%計，月繳約39,000元）
若貸款年限40年，可貸款額度約為60,000/33,000=1,818萬（以1,000萬分40年攤還利率2.5%計，月繳為33,000元）
至於收支比會用去年整年度薪水，還是用今年目前前幾個月的薪水計算呢？
銀行一般為擇優認列，若有扣繳憑單以扣繳憑單為優先，但若調薪或薪資有明顯差異時則會擇優計算。
像芙莉蓮最近一次的房貸申請，有請另一半當保人，那對方如果日後要購屋貸款，會影響其後續購屋借款收支比的評估，或者聯徵會有紀錄嗎？
在銀行端，保人屬從債務，當芙莉蓮正常繳納時並不影響保人的收支比（但從債務金額過高時，也是會影響評估）。至於聯徵上還是會顯示的！所以切記，別買超過自己能力太多的房屋，以免造成日後資產或資金調配的困難。
「房貸的種類」
網路上房貸種類眾多，但有時一樣的東西，各銀行卻有不同的名稱，市面上常見的有指數型房貸、抵利型房貸、回覆型房貸、循環型房貸等等。
當你要將房產的額度拉出來，就要先了解什麼是「科目１跟科目４」，科目是聯徵上的類別，就是俗稱的「掛１跟掛４」，先舉個例子說明：
註：掛1與掛4的定義
- 掛1：為「購置型房貸」，代表購置不動產的資金用途。這通常是指購房或首次購房的貸款。
- 掛4：為「週轉金」，代表週轉金的用途，通常用於資金周轉或其他非購房用途。
小明貸款買一間房，自備２成，跟銀行貸款８成。
這一筆貸款，在聯徵上註記的授信用途就是掛１，代表購置不動產。
過了幾年後，小明因有資金需求，便用原屋跟銀行增貸，這筆增貸在聯徵上註記的授信用途就是掛４，代表週轉金。
＝＝＞現在小明的這間房，就同時有掛１跟掛４兩筆貸款。
芙莉蓮為了方便分類，只要有掛４的，通通歸類在「理財型房貸」。
在此簡單介紹兩種常用的房貸種類：指數型房貸以及理財型房貸
１.指數型房貸：
這是一般購置房產時最常用的房貸種類，像前陣子鬧的沸沸揚揚的新青安，也是指數型房貸，一般都會有寬限期，還款年限長（２０～４０年），還款方式為「本利平均攤還」或「本息平均攤還」。
讓我先來簡單解釋一下新青安專案，再來談談指數型房貸的優缺點。
什麼是「新青安專案」？
「新青安專案」是針對年輕人設計的一個購房優惠計畫，主要目的是讓年輕人，特別是首購族（基本就是首購族的優惠），能夠更容易進入房市，解決高房價所帶來的財務壓力。這個專案的特色有幾個：
（１）優惠貸款利率：通常會提供比市場上一般房貸利率更低的貸款利率，這樣可以減少每月的還款負擔。對年輕人來說，低利率是最大的吸引力，因為它能夠幫助他們減少長期的利息支出。
（２）長期的還款期限：這個專案一般會有比較長的貸款期限，最多可達到30年，這樣一來每月的還款金額會比較輕鬆。當年輕人剛開始工作，收入通常不會太高，長期的貸款期限可以幫助他們在經濟壓力下保持穩定的生活。
（３）首購優惠：除了低利率和長期貸款，這個專案對首購族群來說，還會有首付款的補助或優惠，這有助於減輕年輕人在購房初期的資金壓力。
整體來說，新青安專案是政府為了幫助年輕人進入房市而設立的，透過降低貸款利率、延長還款期限和提供首購優惠等措施，減少年輕人的財務負擔，讓他們更容易實現購房夢。
新青安大略解釋完後，就可以直接套入指數型房貸的優缺點了。
指數型房貸：
指數型房貸（Floating Rate Mortgage）指的是利率會隨市場基準利率（例如央行的基準利率）波動，而不固定的房貸類型。簡單來說，就是你的利率會隨著市場的變化而變動。
優點：
（１）初期利率較低：
- 通常指數型房貸在貸款初期的利率會比固定利率房貸低，這意味著前幾年的還款金額會比固定利率的房貸便宜。對於剛開始工作或收入還不高的年輕人來說，這是一個很大的吸引力。
（２）市場利率下跌時的好處：
- 如果市場利率下降，那麼你的房貸利率也會相應下降，這樣可以減少每月的還款金額。這對於那些能夠承受一定風險的購房者來說，是一個潛在的利好。
缺點：
（１）利率浮動的不確定性：
- 當市場利率上漲時，你的貸款利率也會跟著上漲，這樣就會增加每月的還款金額，這對於預算不穩定或未來收入不確定的人來說，可能會造成還款壓力。
（２）長期成本不可預測：
- 由於指數型房貸的利率是浮動的，未來幾年內的利率走勢難以預測，所以你很難確定自己最終要支付多少利息。若市場利率上升，總支付金額會比預期多。
寬限期：
- 寬限期是指貸款初期，銀行允許借款人只繳付利息，暫時不需要償還本金的期間。這段時間通常會在貸款的前幾年。對於指數型房貸來說，寬限期的存在可以讓借款人先適應每月繳款，減少初期的財務壓力。當寬限期結束後，就需要開始償還本金和利息。
- 寬限期的好處是可以暫時減少月付壓力，但要注意，寬限期過後，還款金額會大幅上升，因為除了利息外，還需要開始償還本金。
還款年限長度和還款方式
在台灣，房貸的還款年限一般有20年、25年、30年等選項。年限越長，每月的還款壓力越小，但總利息支出會比較高；年限越短，每月的還款金額較高，但總利息則較少。
還款方式：本利平均攤還 vs 本息平均攤還
- 本利平均攤還（Fixed Monthly Payment）：
- 這種方式下，每月的還款金額是固定的，不會變動。貸款的初期，大部分的還款金額會用來支付利息，隨著時間推進，本金的部分逐漸增多。
- 適合對象：如果你希望每月的還款金額固定，不想每月的金額變動，那麼這種方式就很適合。它的優勢在於預算容易掌控，對於收入穩定的人來說，這是一個好選擇。
- 本息平均攤還（Fixed Principal Payment）：
- 這種方式下，每月還款的本金是固定的，利息部分則根據剩餘本金的多少而變動。這意味著初期每月的還款金額較高，但隨著本金的償還，還款金額會逐漸減少。
- 適合對象：如果你希望儘早還清本金，並且能夠承擔初期較高的還款壓力，那麼這種方式會比較適合。這樣可以讓你在早期償還更多本金，從而減少總利息的支出。
小結
- 如果你選擇指數型房貸，初期可能會享有較低利率，還款壓力較小，但也要有心準備，若利率上升，未來的還款金額會增加。這類型適合對市場利率有一定了解，並且能夠應對波動的人。
- 在還款方式上，如果你希望每月金額穩定，選擇本利平均攤還會比較合適；而如果你希望早期償還更多本金，並能接受較高的初期壓力，那麼本息平均攤還可能更符合你的需求。
２.理財型房貸：
理財型房貸其實是銀行提供給想要更靈活管理財務的房貸借款人一種選擇，這是一種結合房貸與理財的產品，讓你的房貸不只是房貸，還能變成你的「錢包」。理財型房貸（包括循環型和回覆型）是近幾年越來越受歡迎的貸款方式，尤其適合那些希望能更靈活管理資金的人。簡單來說，理財型房貸的最大特色，就是讓你能夠更自由地調整借貸的金額、還款的方式，讓資金流動變得更加靈活。讓我來分別解釋一下「循環型」和「回覆型」理財型房貸。
舉個例子：
假設你買了一間1000萬的房子，每個月都按時繳房貸。繳了2年之後，你已經還了100萬。這時候，你就可以申請理財型房貸，把這100萬變成你的額度。當你需要一筆錢的時候，就可以直接從這個額度裡提領出來，就像用自己的錢一樣。
其實理財型房貸的種類，各家銀行的說法不太一樣，但近幾年市面上比較普見的為「循環型」及「回覆型」兩種，接下來就讓芙莉連整理一下這兩種房貸的優劣勢，讓各位更加清楚了解：
(1)循環型理財房貸（Revolving Credit）
循環型理財房貸就是針對已經沒有任何尚欠貸款餘額或轉貸的房屋，可將該房屋的價值轉變為一筆隨時可動用的循環備用金。有點像你擁有一個固定額度的金庫，可以隨時從這個金庫裡面借錢，也可以隨時還錢，一旦將借款還回去，額度就會恢復，讓你可以再借。
這邊以富邦銀行循環型為例，五年為一簽，無特殊狀況下五年約期內每年來電錄音後自動續約
，借款期間每月還息不還本，到期送審時會再評估借款人收支比，決定是否續約，若不續約就是到期一次還款。
優點：
- 超高靈活性：你只要有額度，想借多少就借，還了就能再借，完全不需要重新申請貸款。
- 利息按使用金額計算：只要沒借錢，基本上就不會有利息，當你需要用錢時，會根據實際借款金額來收取利息，所以如果你只借小額資金，利息負擔會相對較輕。
- 資金運用彈性大：如果你是創業、經常需要資金周轉的人，這樣的房貸可以讓你快速取得資金，並隨時還款，靈活調度，十分方便。
缺點：
- 利率較高：因為這種房貸的風險較大（銀行放款後額度會一直存在，你可以隨時取用），所以相對的，利率會比一般的固定房貸來得高。
- 容易過度借貸：因為借款額度一直都在，所以如果沒控制好，可能會不自覺地借更多，造成還款壓力大，甚至可能無法按時還款。
- 利息負擔累積：如果長期借款，且沒有按時還款，會造成利息不斷累積，最後可能還會負擔過重。
適合族群：適合有靈活資金需求的人，特別是需要短期資金調度的情況，但注意利率浮動可能帶來的風險。
(2)回覆型理財房貸（Rebalance Credit）
回覆型理財房貸其實是定期調整貸款額度的一種方式。它的運作方式比較像是你定期還款，但還款後的多餘部分，可以再次借回來使用。回覆型房貸就是傳統型房貸與循環型房貸的結合，換言之，您會獲得2筆還款帳號。除可提供您貸款購屋之外，您每期還款的本金，更可直接轉變為循環額度，再繼續動用出來，讓您的資金運用更為靈活！
優點：
- 還款有計劃：每月的還款金額是固定的，相較於循環型房貸更容易預測，這樣也能更好地控制財務規劃，不會無意間借得過多。
- 靈活調整額度：如果你的房產價值提升，或者你的收入提高，銀行會根據你的狀況適時調整額度，讓你能夠根據實際需要借款，還款後額度也會回復。
- 長期穩定性強：相對於循環型房貸，回復型房貸的規律性較強，借款人能夠在一個較為穩定的計劃下進行理財，避免了高利率的隱憂。
缺點：
- 借款靈活度有限：不像循環型那樣隨時可以借款，回復型房貸的額度調整是有時間限制的，並且不是隨時可以調整。
- 需要定期評估：銀行會定期評估你的資產和還款狀況來決定是否調整額度，這可能會對一些希望隨時調整貸款條件的人造成不便。
- 借款額度有上限：不同於循環型房貸，你每次借款後額度是有限的，不會像循環型那樣一直接著借，這會限制了你的資金調度空間。
小結：理財型房貸（循環型和回覆型）優缺點
總結建議：
- 如果你需要非常靈活的資金運用，並且能夠妥善管理自己的財務，循環型理財房貸會是比較適合的選擇。
- 如果你需要一個相對穩定的還款計畫，但又希望在需要的時候有一定的彈性調整額度，回覆型理財房貸會是比較好的選擇。
無論是已經還款完畢、或是尚在還款、轉貸等等的房屋，皆可轉變為可隨時動用的循環額度備用金，充分利用房屋價值，再造資產活化，每個人對於資金運用的需求不同，選擇時可根據自己的財務狀況和需求來決定。
經過上面的介紹，希望你對理財型房貸有基本的認識，雖然理財型房貸的利率高於一般指數型房貸，但芙莉蓮這邊也補充一點：
目前房貸較常見的利率，原則上以平均值來說掛4的利率會大於掛1，但目前很多銀行因為要維持72之2*的關係，又要對央行交代，所以通常都是說＂購置有收件，但因為種種原因，所以說需要安排撥款時間＂，但銀行業務單位編列預算的關係，有的銀行就會放低條件，才有出現掛4的利率等於或是可以小於掛1（因為調高掛1的利率阻止案件進件也是銀行的手段之一）。
*附註：銀行法第72條之2是國銀不動產放款的「天條」，依規定國銀住宅建築及企業建築放款總額（分子），不得超過存款總餘額及金融債券發售額（分母）的30％。但銀行內部多會設定更嚴格的預警值，大多設在28％或28.5％，一旦超過就會祭出拉高房貸利率、砍貸款成數等方式因應。
相關名詞介紹～
增貸：在原本銀行將已還款的房貸（還有貸款的情況下），將多的額度貸出來。
轉貸：將原本銀行的房貸，轉到另一間銀行（通常是利率更低或年限更長的狀況下），轉貸金額不變。
轉增貸：將原本銀行的房貸，轉到另一間銀行，但貸款金額增加。
二胎：名下房屋已向其他銀行貸款，再用原房屋向另一間銀行進行第二次貸款，但二胎利率通常較高，多數落在5%～8%，年限多在10-15年。若是一般購屋貸款，銀行二胎屬一般金融機構二順位抵押權貸款，正常來說不太會因二胎造成轉貸困難；但若是理財型貸款，有申請二胎，可能會影響續約，這部份記得先詢問原銀行。
（下一篇房貸文章，芙莉蓮將會分享自己的實際經驗及房貸操作重點哦～記得回來學習。）
