【民事事件】承租土地建屋者的優先購買權，購買的範圍如何界定？
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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。承租人在基地出賣時是否享有優先購買權，常是法律爭議的焦點。土地法第104條第1項規定，承租人可依同樣條件優先購買，但若承租範圍僅為部分土地，權利範圍如何界定？本文將透過案例探討相關法律規範與實務見解。甲與乙兄弟二人共同持有一塊900坪的土地，並將其中300坪出租給丙，供丙興建房屋使用。若干年後，甲與乙決定將整塊900坪土地出售給丁。丙得知此事後，主張其對整塊900坪土地享有優先購買權，並向法院提起訴訟，請求確認其優先購買權的效力。
【相關規定】
土地法第104條
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
《最高法院103年度台上字第1481號民事判決》
基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地。
【案例分析】
一、承租範圍決定優先購買權
承租人之優先購買權僅限於其實際承租並建屋的土地範圍，丙僅能針對其承租的300坪主張權利，無權擴及整塊900坪土地。
二、土地是否可分割影響權利範圍
若承租部分與未承租部分不可分割，可能影響優先購買權的行使範圍，但本案中，丙所承租的300坪可獨立使用，故其權利僅限於該範圍。
三、優先購買權與其他權利登記順序
依土地法第104條，優先購買權的行使須依登記順序決定，若另有地上權人或典權人登記在先，其權利將優先於承租人。
四、小結：
本案說明了承租人優先購買權的範圍，法院判決強調，此權利僅限於實際承租的土地，無法擴及整塊基地，以維持交易公平，避免承租人擴張權益影響其他利害關係人。
【結語】
承租人在租地建屋時，應了解自身優先購買權範圍，避免誤解導致爭議。若您對承租權、優先購買權或土地買賣有任何疑問，歡迎洽詢王瀚誼律師事務所，我們將提供專業法律建議，協助您保障權益。
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