產業觀察｜總經數據（CPI、PCE、零售銷售）與北美房市觀察｜ChatGPT問答｜觀察個股

前言

台灣企業多是出口美國市場為主，故我認為針對美國每月公布的一些總經數據，就有其關注的必要，如『消費者物價指數CPI』、『個人消費支出物價指數PCE』、『零售銷售』等，以上數據皆攸關通膨及民間消費端的變化。

本文就綜合觀察這些數據，並探討阿嘉所觀察的產業－「北美房市」的一些變化。

根據定義，通膨又可區分為：1).成本推動型、2).需求拉動型。

成本推動型就好比近年的房價走勢，受原物料上漲、缺工及工資上漲等因素，造成指數波動；而需求推動型，簡單來說就是，供過於求(需求少)則價格下跌、供不應求(需求多)則價格上漲。

不過阿嘉非科班出身，擔心自己理解的不足，也好奇到底這些總經數據，是如何影響我所關注的產業，所幸有ChatGPT幫忙，回答得相當專業，也讓我深深感受到，那未來那些分析師、資料探勘等工作，感覺很容易被AI取代。

但想想又還好，總經變化其實也沒有這麼簡單，並不是像教科書班說的就可以解釋清楚，因為這其中其實還摻雜許多“人為”變因，比如現在全市場正在經歷『川普關稅』的血洗，所以重點還是我們如何借重AI科技的幫助，使我們做出更好的判斷，那我們就先來看看ChatGPT說了什麼吧？

ChatGPT問答

• 問：我想知道CPI對於住房的影響？
• 答：

消費者物價指數（CPI）對住房的影響主要體現在房租價格、房貸成本、投資報酬等方面。CPI的變動反映通貨膨脹或通貨緊縮的情況，會影響住房市場的供需狀況，進而改變房價與租金。以下是CPI對住房市場的具體影響：

1. CPI 上升（通膨）對住房的影響

當CPI上升時，表示整體物價上漲，影響住房的方式包括：

(1) 租金上漲

• CPI中的「住房成本」通常包含房租，而當CPI上升時，租金往往會隨之上升；這是因為房東面臨更高的維護成本（如人力、物料、保險等），會將成本轉嫁給租客。

(2) 房價上升

• 當CPI上升時，建築材料（如鋼鐵、水泥）、人工成本和土地價格上漲，導致新屋建造成本增加，進一步推高房價；投資者可能將房地產視為抗通膨資產，增加購買需求，進一步推動房價上揚。

(3) 房貸利率可能上升

• 為了控制通膨，央行可能提高利率，導致房貸利率上升，使購房成本增加；貸款利率上升會降低購房者的負擔能力，可能導致市場需求減少，進而抑制房價過快上漲。

2. CPI 下降（通縮）對住房的影響

當CPI下降時，通常表示市場需求減弱，對住房市場的影響包括：

(1) 房價可能下跌

• 如果CPI下降是因為經濟不景氣（例如失業率上升、收入下降），房市需求可能減少，導致房價下跌；此時，投資者可能減少房地產投資，市場交易量降低。

(2) 租金可能下降或停滯

• 如果CPI下降影響到整體消費能力，房東可能難以提高租金，甚至需要降價來吸引租客；但如果CPI下降是因為科技進步或供應增加（而非經濟衰退），租金影響可能不大。

(3) 房貸利率可能降低

• 若CPI持續下降，央行可能透過降息來刺激經濟，使得房貸利率下降，鼓勵購房需求，進而支撐房價。

以下略...（刪，我們直接看結論）

• 結論：

CPI變動對住房市場有顯著影響，影響範圍包括租金、房價、貸款成本與投資回報。CPI上升通常推高房價和租金，但可能導致房貸利率上升，使購房負擔加重；CPI下降可能帶來房價與租金的下降，但若經濟衰退，則可能影響購房與投資意願。

據以上回答，我們從北美房市來談起。

從 CPI 指數觀察住房類別

上述ChatGPT告訴我們的，CPI上升或下降的兩個變因，如何影響房市，而剛好CPI指數權重最高的，如下圖（橘匡），就是住房類別（Housing），佔比達44.1%（接近快一半！），因此住房影響CPI指數就相當重要；相對來看服飾類別（黃匡）排除鞋子（Apparel less footwear）權重就相當低僅1.9%，那麼對於CPI就不太重要。

圖一、來源：BLS

因此關注“住房”指數，對於未來通膨是否能夠趨緩，央行是否持續降息，影響就相當深厚。

再看到圖一、橘框，CPI數據的住房類別Housing，年增3.9%、月增0.4%；另見圖二，Shelter 則是房租類別，佔比達35.4%，年增4.3%、月增0.4%。

圖二、來源：BLS

Housing 和Shelter 這兩個數據顯示的都是持續增長，似乎就表示，目前CPI數據持續走高，也難怪近期 FED 應該是要進入「降息循環」的，但卻如此龜速；因為 FED 為了控制通膨，不敢讓利率降的太快，但也間接壓抑了購屋者的需求。

可以看到下圖，利率雖然不再創高，但是仍維持近年約６％的水準。

來源：財經M平方

但房市影響的因素其實很複雜，CPI如果下降是因為經濟衰退，那麼民眾收入減少也會影響房市需求，而CPI如果不下降，利率就又沒有進一步下降的可能，故貸款利率不降、民眾購屋負擔高，還是沒辦法帶動房市，真的相當矛盾！

因此，我又問ChatGPT：

2024-2025年北美房地產市場趨勢與展望？

• 答：

北美房地產市場近年來受到通膨、利率政策、供應短缺、經濟成長放緩等多重因素影響，市場呈現高度波動。以下是對美國與加拿大房地產市場的分析與展望：

1. 美國房地產市場分析

(1) 房價與需求

• 房價仍然維持高位，但漲幅放緩：

2020-2022年因超低利率、疫情刺激政策，房價飆升；2023-2024年，美聯儲（Fed）大幅升息，使得購房成本上升，房價漲勢趨緩，但仍處於高點；預測2024-2025年房價仍將穩定或小幅上升，主要因供應不足（新屋建造緩慢）。

• 購房需求仍受利率影響：

30年房貸利率在6.5%-7.5%區間，對買家購買力影響大；高利率導致許多潛在買家轉向租房市場，使租金上升。

(2) 供應與建案

• 供應持續緊張：

許多屋主持有低利率貸款，不願出售，造成房市存量短缺；新屋建造受高利率與建築成本影響，成長緩慢。

• 二手房市場交易低迷：

2023年美國房屋銷售量下降約20%，2024年仍面臨挑戰；但2025年若Fed降息，市場可能逐漸回暖。

(3) 房貸與利率

• 2024-2025年利率走勢關鍵：

若Fed在2024年下半年開始降息（市場預期可能降息1-3次），房貸利率可能回落至5.5%-6%，刺激市場回溫；但若通膨頑固，利率維持高位，房市將持續冷卻。

(4) 投資與租賃市場

• 租金持續上漲，但增速放緩：

由於購房負擔加重，許多家庭轉向租房，推高租金需求；但新公寓供應增加，2024-2025年租金可能趨於穩定。

• 短租市場（如Airbnb）面臨挑戰：

許多城市開始對短租市場加強監管，影響投資回報率。

以下略...（刪）

究以上回答，我認為最重要的一段話有：「預測2024-2025年房價仍將穩定或小幅上升，主要因供應不足（新屋建造緩慢）」、「許多屋主持有低利率貸款，不願出售，造成房市存量短缺」。

而要探討供需問題，我認為可以直接看北美的“新屋”及“成屋”銷售，因為這很直接的反應就是到底有沒有人願意買房，建商是否在蓋房子？

補充解釋：新屋銷售與成屋銷售不同之處在於合約簽訂的時間點，新屋銷售是指房屋在興建之前就被買走，也就是「預售屋」的意思；觀察此數據可瞭解有多少房屋開始興建，約佔全部房屋銷售的 20% 左右。

而新屋銷售與成屋銷售變化的意涵雷同，除了顯現住宅部門的景氣狀況，也會影響房屋開工及營建、住宅相關耐久財或非耐久財（如建材，家電，家飾品等）產業。再加上這類消費金額龐大，一般民眾在做購買決策前往往會審慎考慮未來的經濟狀況，因此具有領先經濟指標的特性。通常房屋銷售率持續下降，代表經濟景氣將可能走下坡；反之則預示景氣將出現復甦。

首先，看到『新屋銷售』部分，如下圖；可以看到新屋銷售為年增，顯示預售屋的需求存在，要不建商也不會願意蓋新房，而房價中位數近年雖因為原物料通膨因素而上漲，但其實也不再創高。

來源：財經M平方

而『成屋銷售』方面，如下圖；新房蓋好之後，會進入成屋市場買賣，同樣的房價不再創高，但是成屋銷售年增卻是下滑的，顯示進入市場的新屋庫存去話的不是很好。

來源：財經M平方

而ChatGPT第一點提到，目前供給不足，我們可以看看目前「新屋庫存」的狀況，如下圖；庫存增加顯示出售的預售屋越來越多，或許表示市場是有需求存在的，而供給增加、去化不夠快的情況下，也導致庫存週轉月數上升。

雖然聽起來好像是壞消息，但不增加供給，房價就沒有進一步下降的可能。

來源：財經M平方

同樣，看到下圖「成屋庫存」的部分，2022年房市需求好時，週轉天數與成屋庫存見低，而接著通膨升溫導致2022～2024年中的庫存去化不佳而上升；另可觀察到，每年年底都是成屋銷售的去化旺季，惟2025年初受到經濟前景不確定，目前又再度回升，顯示購屋者仍在觀望。

來源：財經M平方

綜合以上，我認為要刺激購屋者買氣的話，增加供給量應是未來會發生的事；邏輯是，新屋銷售及庫存能夠回升，未來就能增加成屋市場的供給，也就能使得房價不再創高，那麼購屋者的需求也將回升。

回頭來說 CPI 數據，要讓新屋及成屋市場的供給增加，那麼建商蓋房的成本也要不再創高，尤其是利率的部分，但利率又受通膨數據影響，所以我認為這就必須看到數據回落，且必須進入“溫和”通膨才行，而怎麼樣才叫做溫和呢？

彙整Housing 和Shelter過往數據，見下表；其實已不比2022~2024年間的高漲，數據是有慢慢回落的，只差還沒落到過往的2~3%溫和年增。

由此，我認為北美房市復甦還是有機會的，只要年增不再創高，搭配央行能夠持續性地降息的話，建商成本降低，購屋者利息負擔減輕，將可近一步帶動房市需求。

新屋開工＆營建許可 及 零售銷售

這我們就可以看看另一項數據『新屋開工＆營建許可』，以確認現階段來說，到底是有沒有在蓋房子？如下圖；2022年前北美房市正熱時，新屋開工及營建許可數據出現高檔，而近期在回落之後，「新屋開工」數似乎也開始有觸底回升的趨勢，目前就只差「營建許可」能否跟著向上。

來源：財經M平方

我們再搭配２月份『零售銷售』數據來看，如下圖；整體零售銷售月增0.2%、年增3.1%，而Building material為「建築材料」月增0.2%、年增-0.7%，“月增”顯示建築材料銷售是有慢慢增加的趨勢。

來源：Census

但再看到下圖，若是將過去數據拉出來看，其實目前仍呈現下彎趨勢；而圖中也可發現，2022年前房市需求熱時，此數據是呈現一路向上走勢，可搭配『新屋開工＆營建許可』的數據來看。

來源：Census

也可以說「零售銷售」屬於需求面，「新屋開工及營建許可」則為供給面，未來若兩個數據皆向上，即為房市轉好的指標，可密切關注。

小結：

因“住房”佔CPI數據的顯著地位，故以此數據來判斷未來CPI物價指數的上升或下降，進而就必須觀察房市的供需狀況；以新屋及成屋的銷售狀況來說，目前房市庫存已有增加趨勢，供給增加通常房價就能夠下降，而CPI物價指數也才有機會下降。

但零售數據顯示“建築材料”銷售狀況不佳，搭配“新屋開工”年增率仍為負值，故仍未見復甦訊號；阿嘉認為根本原因來自於央行利率只要能夠進一步下降，方可帶動消費者買氣，以及降低建商成本，進而推動整體房市循環向上。

簡而言之，問題就是出在利率！！

而於阿嘉寫作的同時，3/28也公佈了另一個觀察通膨的重要指標，也是FOMC利率決策會議的參考依據－『個人消費支出物價指數PCE』。

我們接續討論...

PCE 個人消費支出物價指數

因為CPI和PCE都是通膨指標，但和CPI還是有需多差異，故我問ChatGPT：我想知道CPI和PCE對於住房的影響？

• 答：

PCE（個人消費支出價格指數）和CPI（消費者價格指數）都是衡量通貨膨脹的重要指標，它們對住房市場的影響主要體現在以下幾個方面：

1. 住房成本的變化

• CPI中的住房權重較高：CPI包含“住房”這一類別，包括房租、業主等效租金（OER）等。若CPI上漲，表明住房成本上升，可能影響房屋租賃市場及購房需求。
• PCE對住房的衡量方式不同：PCE住房部分的權重較低，更多關注實際消費，而非房屋投資。因此，PCE對住房市場的直接影響相對較小，但仍能反映住房服務的價格趨勢。

2. 利率和抵押貸款成本

• 通脹上升 → 美聯儲可能加息：如果CPI和PCE都顯示通脹上升，美聯儲可能提高利率以抑制通脹，這會導致抵押貸款利率上升，使購房成本增加，從而抑制購房需求。
• 通脹下降 → 降息可能性增加：若CPI和PCE顯示通脹回落，美聯儲可能降息，降低抵押貸款利率，刺激購房需求和房價上漲。

3. 房價的影響

• 通脹壓力推動房價上漲：當PCE和CPI上漲時，建築成本（包括原材料、人工）增加，導致新建房屋成本上升，最终推高房價。
• 消費者購買力受影響：若通脹過高，消費者的可支配收入减少，可能降低購房能力，抑制住房需求。

4. 租賃市場的影響

• 高通脹時期租金可能上升：CPI中的租金部分較為重要，當通脹上漲，房東通常會提高租金，以應對更高的維護和營運成本。
• 若利率高企，更多人選擇租房：當利率上升導致購房成本過高，更多人可能轉向租房市場，從而推高租金價格。

• 總結

PCE和CPI影響住房的方式主要通過住房成本、利率、房價和租賃市場四個方面。如果通脹（PCE和CPI）上升，通常會推高住房成本和租金，並可能導致利率上升，抑制購房需求。而通脹下降可能會带来寬鬆的貨幣政策，使購房變得更容易，進而推動房價上漲。

以上ChatGPT回答可以知道，PCE、CPI兩者都是衡量通貨膨漲的指標，但PCE更多關注實際消費，而非房屋投資；意思是說，PCE著重在“個人”日常開銷的消費支出能力，而非住房這類大額的開銷。

（以下節錄股感知識庫）

故目前FED更傾向以PCE作為關注通貨膨脹的數據，同時也是制定貨幣政策時，主要參考的指標，並以２%的PCE年增率作為其施政的參考基準。

而原因為PCE較CPI的調查範圍更廣，根據美國經濟分析局統計，PCE總額約占全國GDP的70%，CPI涵蓋範圍僅約PCE的75%；以及較不會受到單一商品，例如石油、食品價格的劇烈波動影響，因此實際上PCE才是FED在制定貨幣政策時的指標；另外則是PCE的調整頻率較頻繁，更能反映實際的通貨膨脹情形，詳見比較圖如下。

但其實『PCE』和『CPI』的走勢還是差不多的，如下圖；故阿嘉仍傾向綜合觀察，尤其CPI住房占比高達４成。

好吧！言歸正傳，那麼最近 PCE 發生了什麼事呢？參考新聞連結。

剛說到美國央行是以２%的PCE年增率作為其施政的參考基準點，而見下圖；近年的核心PCE仍未低於2%，３月份公佈PCE扣除食物及能源的核心通膨更達2.8%！

來源：BEA

這麼說來，短期內可能還是看不到央行有再進一步降息的可能性，那麼北美房市雖然仍處於「供需失衡」的狀態，但根本問題『利率』還是不見轉圜，投資相關類股的投資人，有可能還要經歷漫長的等待，應相當小心。

最後，還是不免俗來談談觀察個股吧！

＊觀察個股

回頭看到上(圖二)、CPI細項的部分，發現尤以窗簾Window coverings，年增達5.7%，北美房市窗簾類股的—億豐(8464)，可能就是潛在投資機會。

如下圖，長期來說億豐的營收就與『新屋開工vs.營建許可』呈現亦步亦趨。

上圖億豐２月份營收下滑為季節性因素，但公司的潛在不確定因素是「墨西哥關稅」問題，故阿嘉可能會先跳過這檔。

且比起同業，億豐的評價一直都不低，見下圖；而在市場不好時，投資這類成長股，就必須要謹慎小心一點。

股價淨值比、來源：財報狗

相反的，除了窗簾以外，我認為還可以觀察“股價淨值比”偏低的扣件業者—世豐(2065)，如下圖；且公司今年度配息達 2.7元，換算殖利率達５％以上，具下檔保護。

股價淨值比河流圖、來源：財報狗

世豐的扣件出口主要為北美市場，可以看到公司營收趨勢也是跟著『新屋開工vs.營建許可』走。

另外，台灣為扣件出口大國，如下圖；2月雖然出口衰退，且近年來台灣的扣件業者，不少皆面臨閉廠潮，另外利空消息就是川普對於越南的「鋼鐵關稅」延伸至“扣件”類別；但觀察世豐營收反而不受影響、仍見增長，可再確認公司的營收比起同業來說是否有產生質變。

參考報導連結：

工商時報：世豐越南廠開幕 目標2025年量產

報導中指出：以期明年第二季起整體效益逐步發酵，並朝向下半年正式步入每月達600噸量產階段。（等於每年貢獻7,200噸產能）

據上圖，目前世豐產能為23,500噸，等於年增３成！其實也是不小的成長，而公司旗下還有兄弟公司－世鎧（2063），不同於世豐的主要市場為美國、世鎧則是歐洲，故未來或許也能間接受惠“烏俄戰後”重建商機，可以持續追蹤後續發展。

以上分享，非投資建議，謝謝。