夢想的起點：從網紅開箱到「小紅書」的血淚故事
近年來，在台灣社群媒體上，一股海外購屋熱潮悄然興起，其中尤以泰國房產最受矚目。許多知名網紅與KOL，例如：YouTuber愛莉莎莎，曾公開分享自己在曼谷置產的經驗，聲稱當地的房價「只有台灣的五分之一」。她在影片中開箱位於曼谷的預售屋新家，除了自住避險之外，也規劃將來可出租，標榜其房產具有「多重用途」的優勢。
這些光鮮亮麗的影像與低廉房價的誘人敘事，成功吸引了大量台灣年輕族群的目光，許多代銷業者也順勢推出三天兩夜的看屋行程，將「小資族泰國買房」變成一種可行的夢想。
然而，這種熱潮背後也隱藏著不為人知的風險。當台灣年輕人在社群媒體上熱烈討論如何赴泰購屋時，來自中國大陸的社交平台「小紅書」上卻早已出現大量的「退坑血淚影片」。
有中國買家在2019年以約164.8萬新台幣在曼谷買房，卻在疫情後發現房產價值縮水，若急於脫手，將面臨數十萬的虧損，還不包括稅費與維修成本。這些親身經歷揭示了網紅光鮮開箱背後，外國房產投資的複雜與脆弱性。
在網紅推薦熱潮中，YouTuber「國際超級房仲Zack」也曾扮演關鍵角色。他曾在多場泰國房地產法規與稅務論壇和說明會中介紹曼谷建案。他指出，曼谷房產是少數能讓投資者避開匯損、稅費和房價下跌的城市，並表示過去五年來，在曼谷獲利的台灣投資者最多。雖然Zack也始終強調，海外投資絕非完美，任何投資都伴隨著風險，但不得不說還是起到為這波海外房產投資熱潮推波助瀾的效果。
警鐘響起：泰國央行行長的「百年危機」預警
當網紅熱潮與投資風險的討論仍在社群上發酵時，一個更為沉重的警鐘響起。
泰國中央銀行行長帕永·斯里瓦尼奇（Payong Srivanich）發出嚴峻警告，直言泰國房地產市場正遭遇「百年來最糟糕的危機」。
泰國聯合銀行高層也表示，這場危機比疫情時期更為嚴重，因為它根植於結構性問題。數據顯示，2025年泰國住房抵押貸款總額預計將出現該國歷史上的首次負成長。
這個曾被視為「東協之光」的房市，為何在短短時間內急遽失溫？
從表面看來，這似乎只是經濟週期的一部分，但深入分析會發現，這場危機並非單一因素所致，而是多重結構性問題的總爆發。這不僅是泰國房市的困境，更是對所有正在經歷高房價、高空屋率的國家，包括台灣，所敲響的一記警鐘。
泰國房市的「百年寒冬」成因深度剖析
泰國房市的崩潰並非偶然，它是一系列供需失衡、信貸緊縮與外在衝擊相互作用的結果。專家分析，這場危機來自三個核心因素的連鎖反應，如同三支利箭同時射向市場，讓其瞬間凍結。
需求枯竭：三支箭同時射向購屋者的信心
泰國房市的第一個硬傷是「需求端」的全面萎縮。這種萎縮是多面向的，而非僅限於單一客群。
首先，是本國購屋者信心的斷崖式下跌。根據泰國住房商業協會（HBA）的調查，超過72%的潛在購屋者因擔憂未來收入不穩定而無限期推遲購房計畫。
這對經濟結構高度依賴觀光與服務業的泰國而言，影響尤為劇烈。疫情後的經濟復甦不如預期，政府支出與個人消費依然疲軟，導致許多依賴旅遊業的中產階級收入銳減，曾經被視為穩妥投資的房產，如今成了不敢觸碰的奢侈品。
儘管泰國觀光業在表面上有所回溫，但核心客源市場的流失、復甦動能的減弱以及多重外部風險，都讓這個經濟支柱變得不夠穩固。
這正是泰國央行行長指出房市危機的關鍵所在：經濟動能的疲軟，尤其是依賴觀光業的中產階級收入銳減，直接影響了民眾的購屋信心和消費能力，進而引發了房地產市場的全面性危機。
這種因「負財富效應」引發的消費緊縮，進一步拖累了經濟復甦的腳步。
其次，銀行信貸的全面緊縮則掐斷了大部分購屋者的資金命脈。
泰國銀行的房貸核准率從2023年的65%驟降至2025年上半年的不足40%。
值得注意的是，這種信貸緊縮並非只針對中低收入族群，連過去被視為優質客戶的高收入者也面臨嚴格審核。這反映出在經濟前景惡化下，銀行為了保護自身免受潛在風險衝擊，採取了極為審慎的風險控管策略。
最後，外國買家的撤離對高端市場造成了致命一擊。
在過去，外國投資者，尤其是來自中國大陸的買家，是泰國房產的重要支撐力量。他們對曼谷市中心、普吉島等地的豪華公寓需求強勁。
然而，由於中國國內經濟問題與信心不足，這些曾經活躍的買家群體大量撤離，使得1000萬泰銖以上的豪宅市場出現嚴重的空置潮。外國買家的資金來去迅速，在市場繁榮時是強勁的資金活水，但在危機時刻也最快撤離，這種「雙面刃」效應導致泰國房市的流動性驟然下降，加劇了高端市場的脆弱性。
供給堰塞湖：被過度樂觀撐大的市場泡沫
與需求端同步萎縮的，是供給端的嚴重失衡。
房地產資訊中心（REIC）的數據顯示，全國新屋存量創下歷史新高，僅曼谷及其周邊地區就積壓超過15萬套。更令人窒息的是，泰國每年新增的住房供應量仍持續超出實際需求約35%。
這種「供給堰塞湖」的形成，反映出開發商在過去的樂觀預期下瘋狂圈地與推案，但卻忽略了實際購買力並未同步跟上的深層問題。
這種供需的結構性脫鉤，迫使開發商不得不採取「直降百萬泰銖」的價格戰來求生。
專家警告，房地產產業鏈比汽車產業更長，一旦價格戰全面爆發，對家庭資產負債表和金融體系的衝擊將呈幾何級放大。
房價下跌引發的「負財富效應」將進一步迫使民眾緊縮消費，形成難以打破的惡性循環。
危機的連鎖效應：從新房滯銷到二手市場的「逆勢繁榮」
在這場房市風暴中，一個值得關注的現象是市場的劇烈分化。根據REIC的數據，2025年上半年泰國主要城市的新房成交量暴跌近40%，但二手房交易量卻逆勢成長了22%。這種看似矛盾的現象，揭示了市場正在進行一場痛苦的「結構性資產重組」。
這種分化背後有兩個主要原因：
第一，許多急需資金的屋主願意大幅降價拋售，吸引了手中握有現金的買家進場「撿便宜」，這使得二手房價格更具吸引力。
第二，在經濟前景不明朗的情況下，銀行更傾向於將信貸資源轉向風險較低的二手市場。相較於尚未完工的新房，二手房的價值更為穩定，風險評估也更容易。
這場「新舊市場大分化」也反映出泰國經濟的深層問題：中產階級消費力萎縮，但現金充裕的富裕階層依然存在。資本並未消失，只是從高風險的「新房供應」轉向更具價值的「二手現房」。
泰國的政策兩難與未來展望
面對這場百年一遇的危機，泰國決策者陷入了兩難。如果政府出手刺激房市，恐將加劇供給過剩與金融風險；但如果放任市場深度調整，房地產作為經濟支柱的崩潰又將嚴重拖累GDP與就業。泰京銀行行長預估，房市至少需要1到2年，甚至更久，才能走出低谷。這場危機不僅考驗泰國經濟的韌性，也為世界各國提供了深刻的借鏡。
台灣房市的警鐘與啟示：會不會步上後塵？
泰國房市的崩潰，無疑讓許多台灣民眾開始反思：台灣是否會重蹈覆轍？儘管兩國的房地產市場在經濟結構與危機觸發點上存在顯著差異，但它們卻共享一個核心病灶：「有效需求」與「實際供給」的結構性脫鉤。這使得兩地都出現了「高房價、高空屋率」並存的悖論。
台灣房市的「高房價、高空屋率」悖論
台灣的房地產市場長期以來被詬病為「住不起的台灣」。
數據顯示，2024年第四季台灣全國房價所得比高達10.76倍，創下歷史新高。另一個統計則顯示為10.82倍，意即一般家庭需要不吃不喝超過10年才能購屋。在首都台北，這個數字甚至高達16.43倍。儘管泰國曼谷的房價所得比也約為10.7倍，但台灣的購屋壓力顯然更為沉重。
與此同時，台灣的空屋問題也相當嚴重。
根據內政部統計，2024年下半年全國低度使用住宅數量（空屋）已飆破91萬戶，空屋率高達9.79%，創下歷年新高。
這揭示了一個巨大的矛盾：一方面，房價持續高漲，許多人買不起；另一方面，卻有大量房屋閒置，無法被有效利用。這與泰國房市的「供給堰塞湖」有異曲同工之妙。這種「有價無市」的僵化狀態，正是兩國房市問題的核心體現。
台灣房市的三大結構性「硬傷」
這種悖論的形成，源於台灣房市長期累積的三大結構性「硬傷」，這些問題若不解決，將持續威脅市場的長期穩定。
硬傷一：低持有成本與囤房文化。 台灣的房屋稅制一直未能有效抑制囤房行為。相比於美、日等國，台灣的房屋稅率偏低，且稅基嚴重脫離實際市價。這導致囤房成本極低，屋主即使有大量房屋閒置，也不願降價出售。
這使得房產的「資產屬性」遠強於其「居住屬性」，造成市場流動性不足，也讓政府的打房政策難以從根本上撼動高房價。
硬傷二：資金過度集中於房地產。
根據政府資料，台灣的房貸市場佔總放款的比重高達37.49%。這意味著，大量的金融資本被鎖定在房地產市場，排擠了對中小企業等實體經濟的融資。
房地產的過度繁榮，反而削弱了台灣經濟的多元發展，使得經濟成長過度依賴少數產業，如半導體。
硬傷三：都更牛步與高齡住宅風險。
台灣房屋老舊問題嚴重，都市更新卻進度緩慢。房產專家胡偉良指出，儘管政府政策旨在防範金融風險，但中央銀行的信貸管制措施，卻讓銀行對都更案放款綁手綁腳，阻礙了新屋供給的釋出，導致市場供給失衡，也讓許多居民持續居住在高風險環境中。
這使得「金融穩定」與「都市安全」之間產生了不必要的矛盾，也阻斷了透過都更釋出新供給、平抑房價的最佳途徑。
台灣的政策防線：打炒房的成效與局限
面對這些問題，台灣政府也非無所作為。
近年來，政府陸續推出了《平均地權條例》修法、囤房稅2.0、選擇性信用管制等多項打炒房政策。這些政策成功讓短期投機客退場，使買盤結構轉向自住客，房市交易量趨於平穩。此外，房貸補貼與社會住宅等政策也旨在緩解民眾的居住壓力，實現「居住正義」的理想。
然而，這些政策的成效如同「止血帶」，能減緩房價上漲的速度，卻無法根治問題。
政策的局限性在於，它並未從根本上解決「土地與房屋的供給」與「有效需求」之間的錯配。若房屋持有成本依然偏低，囤房者依然會選擇長期持有；若都更受阻，新屋供給無法有效釋放，房價也難以根本下修。
泰國的警鐘，台灣的啟示
兩國房市危機的「同」與「異」
泰國與台灣的房市危機，在表象上看似大相逕庭，但其深層邏輯卻有著驚人的相似性。
兩者都面臨著「有價無市」的結構性失衡，即房價與空屋數量雙高，房地產市場都過度承載了經濟與金融的風險。
然而，兩國的危機也存在本質上的差異。泰國房市的崩潰，是外部性衝擊（旅遊業蕭條、外國買家撤離）引發的斷崖式下跌。由於其經濟高度依賴觀光業，當經濟動能驟然喪失時，房地產這個經濟支柱也隨之動搖。
而台灣的房價問題，則是內部性問題（低持有成本、投機文化）長期累積的結果。台灣的經濟基本盤由高科技產業支撐，相對穩固，因此市場不至於像泰國那樣瞬間崩盤。
台灣房市最終結論
綜合以上分析，可以得出一個關鍵結論：台灣房市短期內不會像泰國一樣面臨「斷崖式暴跌」的風險。政府的信用管制措施已成功讓短期投機客退場，加上穩固的經濟基本面，市場出現大規模斷頭潮或建商倒閉潮的可能性較低。
然而，泰國的經驗為台灣提供了深刻的警示。
若台灣長期累積的結構性問題（高房價所得比、高空屋率、資金過度集中、都更牛步）無法從根本上解決，特別是未能有效提高房屋持有成本以釋出空屋供給，則市場將持續處於一種「僵化」的高價狀態。
這種「溫水煮青蛙」式的風險，對台灣社會與經濟造成的長期傷害，或許比泰國的「百年危機」更為深遠：它將持續削弱年輕世代的購屋能力，拉大貧富差距，並排擠實體經濟的發展，最終可能引發更難以預測的社會與金融風暴。
泰國的警鐘，敲醒的正是台灣房市表面穩定下的深層危機。
你擁有房地產嗎？你對台灣未來房市看法如何？留言告訴我你的想法！
