「少子化」導致房價崩盤 ?(下)

閱讀時間約 7 分鐘

 

🌾臺灣房價短期內不會「崩盤」,但會「修正」。

房價不會「普跌」,而是兩極「分化」。

 

臺灣高等教育面臨嚴峻的「少子化」挑戰,光是去(2023)年就有3所大學解散;今(2024)年也將有4所大學退場;而這股「少子化」趨勢有可能衝擊房市供需,讓高高在上的房價崩盤嗎?

 

自「2001年」開始,新生兒人數驟降且未再回到「30萬」人以上,是確立「少子化」趨勢的關鍵年度。市場就是「供需原則」,在臺灣人口雪崩的狀況下,房價下跌理論上應該是會發生的情況,然而,根據信義房屋的統計數據,近20幾年來六都加上新竹地區房價平均大漲「2.9」倍。

 

就前段所示數據,儘管「少子化」的現象已經持續好幾十年,但臺灣的房價似乎並未因此下跌,反而保持相對穩定上漲。這引發了一個值得深入追究的問題:為什麼「少子化」沒有導致臺灣房價「崩盤」?

 

(TUA HOU認為臺灣房價短期內不會「崩盤」,但會「修正」。以及房價不會「普跌」,而是兩極「分化」。)

「崩盤」:跌幅超過五成,稱為「崩盤」。

「修正」:跌幅在三成內,稱為「修正」。


尚未看過「少子化」導致房價崩盤 ?(上)(中),或是印象已模糊,可點擊連結前往。

 

🌾「少子化」與投資熱潮的角力

 

「少子化」對臺灣房地產市場的影響是多層面且複雜的。「少子化」現象雖然是一個關鍵因素,但它並不能單獨解釋房價的漲跌。實際上,房價的決定是一個多變量的過程,涉及經濟、社會、政策和個人偏好,以及在先前的篇章中已分享說明的「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」等多元複雜因素。

 

全球居不動產情報室表示,人口紅利流失所帶來的影響,需要長期觀察,短期不容易看見。「少子化」影響房價的關鍵在於住房「需求下降」,但實際有幾個現象讓「少子化」影響房價變得不是那麼明顯。

 

「不是沒影響,是時間未到」

 

「少子化」伊始的這批人「並非出生就會去買房」!

根據「聯徵中心」資料,目前首購族主力已延至「40~45歲」,所以「少子化」這批孩子變成首購主力最快也會是2041年(2001+40~45=2041~2046)以後。到那時,隨著「首購族」需求下滑,「少子化」對「房價」衝擊的浪潮才會真正襲來。

 

(2041年後「少子化」趨勢有可能衝擊臺灣房市「供需」,但並不代表每個城市都「少子化」,關鍵是「人往哪個方向去」!故而區域人口變化的不同,需求仍大的都會區和產業成長的區域,仍可維持一定的房屋需求且房價持續上漲。)

 

房屋需求數量不等於人口數

 

總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少,畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數,不是需要買房的人數,而且也不是一個人就只會或只能買一間房子。一人多屋的狀況普遍,民眾除了出租、等待增值轉手、作為資產價值使用,不見得都是自住性質。

 

人口分戶增加

 

因為「少子化」、「不婚」、「不生」、「不孕」、「高離婚率」、「高單身化」、「高齡化」等,造成生活與「居住型態轉變」,現在家庭組成人數減少,也就是戶內人數下降,但是戶數卻是持續上升。根據內政部統計,2023年底平均每戶人口數量為「2.53」人,數量再創歷史新低。2023年底全臺戶數計「924 萬」戶,國發會推估「家戶數」在2041年達到高峰1000萬戶,家戶數平均「每年增加約4萬戶」。

大量分戶成房市主要買盤,減弱「少子化」對房市衝擊。

 

低利率時代與氾濫的資金

 

在臺灣,房地產的實際需求並不是人口,而是「資金」,真實的狀況是,氾濫的「資金」,追逐不斷囤積的房子,只要「資金」比房子多,那房價就會不斷上漲。「需求」帶著「資金」及氾濫的「資金」創造「需求」,房價能不漲嗎﹖

 

臺灣「升息步調相對緩和」,使得長期處於相對低利的融資環境,這促使許多人能夠透過銀行提供的寬鬆貸款條件,包括低利率和長還款期限,帶著大量資金輕鬆地進入房市購屋或負擔更高價格的房產。



「低利率時代」與「氾濫的資金」使得房價出現上漲趨勢。在臺灣,房產被視為民眾主要的資產之一,也被視為許多人的主要金融商品。與投資股市相比,房地產投資在長期來看幾乎穩賺不賠,因此吸引了大量的投資客投入房市,進一步推高了房價。

 

可以說「少子化」對於房地產的影響暫時被投資熱潮所掩蓋。然而,金融面或投資面對房價的影響終究是「短期效果」。長期來看,房價仍會受到「人口結構變化」的影響。

 

🌾「少子化」使房地產市場發生轉變

 

「少子化」正推動著房地產市場向更「現代化」和「個性化」的方向轉變。儘管尚未對房價產生直接影響,但我們已經看到「兩極分化」和「小宅化」現象逐漸浮現,而這一趨勢預計將持續發展。

 

「兩極分化」包含了「地區分化」與「房屋類型分化」

 

根據內政部戶政司資料,2008年1月,六都加上新竹地區的人口數占全臺人口比例為71.9%;到了2023年1月,占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之,2008年底,六都加上新竹地區的戶數占全臺總戶數比例為65.6%;到了2023年底,占比已飆高至75.3%。

 

而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象,六都加上新竹地區的占比從1993年的81.3%,到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化充分印證了人口逐漸向「都市集中」的趨勢。而在高齡化與「少子化」的影響下,「都市集中化」的現象將更為明顯,人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。

 

在這樣的趨勢下,「都市」持續有「人口流入」,需求不會間斷,房價「保持穩定上漲」。相對地,在都市外地區,如果房價與當地收入不匹配,則必定會產生泡沫,迎來一定程度的下跌。特別是在「人口不斷流出」且缺乏就業機會的都市外和偏郊地區,「老舊房屋的需求會逐漸減少」,這些老舊房屋可能成為棄宅,既無人願意購買,也無人願意居住。

 

「小宅化」

 

房價高及「少子化」、「高單身化」、「高齡化」等,導致每戶人口數量減少,小宅化趨勢加劇。

 

根據內政部統計,2023年底平均每戶人口數量為「2.53」人,數量再創歷史新低。比起十年前每戶人口減少了「0.3」人,比起20年前更減少了近「0.7」人。

 

根據內政部統計月報資料顯示,2023年建物買賣平均移轉面積「29.7」坪,不僅是首度跌破「30」坪,也是史上買屋面積最小的一年,10年前建物買賣平均移轉面積還有「34.6」坪,20年前平均買賣移轉面積則還有「46.6」坪,越買越小的趨勢顯著。

 

若以區域來看,平均購屋移轉面積最小的是臺北市的「24.」2坪,不過與10年前相比臺北市反而變化最小,變化最大的是南部區域,台南與高雄10年來買賣移轉平均每戶就少了「8」坪,減少坪數遠勝於北部地區,即使台中市也出現類似狀況,10年來平均建物買賣移轉面積每戶減少「5.6」坪。

 

房價單價上揚,為了控制總價迎合消費者的需求與能力,建商推案坪數越來越精簡,本來「小宅化」趨勢在雙北最顯著,但雙北以外都會區這波房價也暴漲許多,「小宅化」的趨勢也開始向雙北以外延伸,加上近年來家庭人口數量越來越精簡,小宅規劃成推案新趨勢。

 

「少子化」的影響不僅僅體現在房地產市場,更在於「社會價值觀」和「居住型態」的重新定義。我們正在目睹市場面臨的變革,並期待未來會有更多的創新和個性化的房地產開發出現,以滿足不斷變化的市場需求,並建立更具人性化和社區感的居住環境。

 

(未來有機會分享「小宅化」、「居住型態轉變」及「建商如何應對少子化?」)


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