｢少子化｣導致房價崩盤 ？(下)
🌾臺灣房價短期內不會｢崩盤｣，但會｢修正｣。
房價不會｢普跌｣，而是兩極「分化」。
臺灣高等教育面臨嚴峻的｢少子化｣挑戰，光是去（2023）年就有3所大學解散；今（2024）年也將有4所大學退場；而這股｢少子化｣趨勢有可能衝擊房市供需，讓高高在上的房價崩盤嗎？
自｢2001年｣開始，新生兒人數驟降且未再回到｢30萬｣人以上，是確立｢少子化｣趨勢的關鍵年度。市場就是｢供需原則｣，在臺灣人口雪崩的狀況下，房價下跌理論上應該是會發生的情況，然而，根據信義房屋的統計數據，近20幾年來六都加上新竹地區房價平均大漲｢2.9｣倍。
就前段所示數據，儘管｢少子化｣的現象已經持續好幾十年，但臺灣的房價似乎並未因此下跌，反而保持相對穩定上漲。這引發了一個值得深入追究的問題：為什麼｢少子化｣沒有導致臺灣房價｢崩盤｣？
(TUA HOU認為臺灣房價短期內不會｢崩盤｣，但會｢修正｣。以及房價不會｢普跌｣，而是兩極「分化」。)
｢崩盤｣：跌幅超過五成，稱為｢崩盤｣。
｢修正｣：跌幅在三成內，稱為｢修正｣。
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🌾｢少子化｣與投資熱潮的角力
｢少子化｣對臺灣房地產市場的影響是多層面且複雜的。｢少子化｣現象雖然是一個關鍵因素，但它並不能單獨解釋房價的漲跌。實際上，房價的決定是一個多變量的過程，涉及經濟、社會、政策和個人偏好，以及在先前的篇章中已分享說明的「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」等多元複雜因素。
全球居不動產情報室表示，人口紅利流失所帶來的影響，需要長期觀察，短期不容易看見。｢少子化｣影響房價的關鍵在於住房｢需求下降｣，但實際有幾個現象讓｢少子化｣影響房價變得不是那麼明顯。
「不是沒影響，是時間未到」
｢少子化｣伊始的這批人｢並非出生就會去買房｣！
根據｢聯徵中心｣資料，目前首購族主力已延至｢40～45歲｣，所以｢少子化｣這批孩子變成首購主力最快也會是2041年(2001+40～45=2041～2046)以後。到那時，隨著｢首購族｣需求下滑，｢少子化｣對｢房價｣衝擊的浪潮才會真正襲來。
(2041年後｢少子化｣趨勢有可能衝擊臺灣房市｢供需｣，但並不代表每個城市都｢少子化｣，關鍵是「人往哪個方向去」！故而區域人口變化的不同，需求仍大的都會區和產業成長的區域，仍可維持一定的房屋需求且房價持續上漲。)
房屋需求數量不等於人口數
總人口數減少並不直接代表買房的需求人數減少，畢竟總人口數代表的是所有年齡的人數，不是需要買房的人數，而且也不是一個人就只會或只能買一間房子。一人多屋的狀況普遍，民眾除了出租、等待增值轉手、作為資產價值使用，不見得都是自住性質。
人口分戶增加
因為｢少子化｣、｢不婚｣、｢不生｣、｢不孕｣、｢高離婚率｣、｢高單身化｣、｢高齡化｣等，造成生活與｢居住型態轉變｣，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶數卻是持續上升。根據內政部統計，2023年底平均每戶人口數量為｢2.53｣人，數量再創歷史新低。2023年底全臺戶數計｢924 萬｣戶，國發會推估｢家戶數｣在2041年達到高峰1000萬戶，家戶數平均｢每年增加約4萬戶｣。
大量分戶成房市主要買盤，減弱｢少子化｣對房市衝擊。
低利率時代與氾濫的資金
在臺灣，房地產的實際需求並不是人口，而是｢資金｣，真實的狀況是，氾濫的｢資金｣，追逐不斷囤積的房子，只要｢資金｣比房子多，那房價就會不斷上漲。「需求」帶著「資金」及氾濫的｢資金｣創造｢需求｣，房價能不漲嗎﹖
臺灣｢升息步調相對緩和｣，使得長期處於相對低利的融資環境，這促使許多人能夠透過銀行提供的寬鬆貸款條件，包括低利率和長還款期限，帶著大量資金輕鬆地進入房市購屋或負擔更高價格的房產。
｢低利率時代｣與｢氾濫的資金｣使得房價出現上漲趨勢。在臺灣，房產被視為民眾主要的資產之一，也被視為許多人的主要金融商品。與投資股市相比，房地產投資在長期來看幾乎穩賺不賠，因此吸引了大量的投資客投入房市，進一步推高了房價。
可以說｢少子化｣對於房地產的影響暫時被投資熱潮所掩蓋。然而，金融面或投資面對房價的影響終究是｢短期效果｣。長期來看，房價仍會受到｢人口結構變化｣的影響。
🌾｢少子化｣使房地產市場發生轉變
「少子化」正推動著房地產市場向更「現代化」和「個性化」的方向轉變。儘管尚未對房價產生直接影響，但我們已經看到「兩極分化」和「小宅化」現象逐漸浮現，而這一趨勢預計將持續發展。
「兩極分化」包含了｢地區分化｣與｢房屋類型分化｣
根據內政部戶政司資料，2008年1月，六都加上新竹地區的人口數占全臺人口比例為71.9％；到了2023年1月，占比已攀升至73.9％。若以戶數觀察之，2008年底，六都加上新竹地區的戶數占全臺總戶數比例為65.6％；到了2023年底，占比已飆高至75.3％。
而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六都加上新竹地區的占比從1993年的81.3％，到2023年便攀升至82.8％。這些數據的變化充分印證了人口逐漸向｢都市集中｣的趨勢。而在高齡化與「少子化」的影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。
在這樣的趨勢下，｢都市｣持續有｢人口流入｣，需求不會間斷，房價｢保持穩定上漲｣。相對地，在都市外地區，如果房價與當地收入不匹配，則必定會產生泡沫，迎來一定程度的下跌。特別是在｢人口不斷流出｣且缺乏就業機會的都市外和偏郊地區，｢老舊房屋的需求會逐漸減少｣，這些老舊房屋可能成為棄宅，既無人願意購買，也無人願意居住。
「小宅化」
房價高及「少子化」、｢高單身化｣、｢高齡化｣等，導致每戶人口數量減少，小宅化趨勢加劇。
根據內政部統計，2023年底平均每戶人口數量為｢2.53｣人，數量再創歷史新低。比起十年前每戶人口減少了｢0.3｣人，比起20年前更減少了近｢0.7｣人。
根據內政部統計月報資料顯示，2023年建物買賣平均移轉面積｢29.7｣坪，不僅是首度跌破｢30｣坪，也是史上買屋面積最小的一年，10年前建物買賣平均移轉面積還有｢34.6｣坪，20年前平均買賣移轉面積則還有｢46.6｣坪，越買越小的趨勢顯著。
若以區域來看，平均購屋移轉面積最小的是臺北市的｢24.｣2坪，不過與10年前相比臺北市反而變化最小，變化最大的是南部區域，台南與高雄10年來買賣移轉平均每戶就少了｢8｣坪，減少坪數遠勝於北部地區，即使台中市也出現類似狀況，10年來平均建物買賣移轉面積每戶減少｢5.6｣坪。
房價單價上揚，為了控制總價迎合消費者的需求與能力，建商推案坪數越來越精簡，本來「小宅化」趨勢在雙北最顯著，但雙北以外都會區這波房價也暴漲許多，「小宅化」的趨勢也開始向雙北以外延伸，加上近年來家庭人口數量越來越精簡，小宅規劃成推案新趨勢。
「少子化」的影響不僅僅體現在房地產市場，更在於｢社會價值觀｣和｢居住型態｣的重新定義。我們正在目睹市場面臨的變革，並期待未來會有更多的創新和個性化的房地產開發出現，以滿足不斷變化的市場需求，並建立更具人性化和社區感的居住環境。
(未來有機會分享｢小宅化｣、｢居住型態轉變｣及｢建商如何應對少子化？｣)
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