買賣流程 10 個關鍵點一：你該在哪一步睜大眼
1-1 看屋前：先查基本身分
- 確認誰是賣方
- 是否本人？是否代理？有無委任書？
- 共有/繼承中/未成年繼承人？（這種最愛拖）
- 先看謄本的三件事
- 所有人數與持分
- 他項權利（抵押、查封、預告）
- 設定/限制（信託、地上權）
- 店長幹話
- 「你連屋主是不是屋主都沒弄清楚，就想成交？你是要賣房還是賣勇氣？」
1-2 看屋時：現況拍照＋缺失記錄
- 屋況檢查
- 天花板：水痕、龜裂、剝落
- 牆面：壁癌、粉化、油漆起泡
- 地板：隆起、潮濕、磁磚空心
- 設備測試
- 水：水壓、熱水、排水速度
- 電：插座、總開關、漏電斷路器
- 衛浴：馬桶、地排、乾濕分離
- 增建/改建快速辨識
- 鐵皮、陽台外推、夾層、頂樓加蓋
- 記錄方式
- 影片走一圈＋重點近拍＋日期標註
- 缺失用「條列」寫在現況說明/附件
- 店長幹話
- 「照片不拍，後面就靠嘴巴打官司。你嘴巴再強也打不贏壁癌。」
1-3 出價前：付款條件講清楚
- 買方條件
- 預算上限（不要出價出到自己心態崩）
- 貸款需求：成數、年限、寬限期
- 賣方條件
- 交屋時間、是否要回租、家具去留
- 容易卡關點
- 「貸款不足怎辦？」要先寫
- 「交屋延後怎辦？」要先寫
- 店長幹話
- 「條件不先講清楚，你們不是在談買賣，是在練習吵架。」
1-4 斡旋/要約：定金性質與退回條件
- 錢的定位
- 斡旋金/要約金：何時轉定金？何時退回？
- 時效
- 截止時間寫「日期＋時分」
- 退回條件
- 未成議：幾天內退？退到哪個帳戶？
- 成議後：進入簽約流程的期限
- 店長幹話
- 「錢進去就想隨時抽回？那叫存款，不叫斡旋。」
1-5 簽約：標的範圍寫到死
- 標的範圍
- 土地/建物/車位（車位是權狀還是使用權）
- 附屬設備清單（冷氣、熱水器、燈具）
- 現況交付
- 漏水、壁癌、增建、滲水：有就寫、有疑慮也寫
- 違約條款
- 違約金比例、解除條件、返還方式
- 店長幹話
- 「合約不是作文比賽，越精準越少人哭。」
1-6 用印/對保：錢怎麼走
- 履保專戶
- 專戶抬頭、撥付節點、所需文件
- 對保核對
- 金額、期程、帳戶、稅費負擔
- 店長幹話
- 「錢的路線不寫清楚，最後就會走到你最不想去的地方：法院。」
1-7 貸款：核貸前別開香檳
- 核貸三件事
- 成數、利率、寬限期
- 估價不足怎處理？
- 保人/聯徵/負債比
- 備案
- 第二家銀行、降總價、補自備
- 店長幹話
- 「你以為貸款會挺你？銀行只挺你的收入。」
1-8 完稅：稅單與時間控管
- 稅費盤點
- 契稅、印花稅、土增稅、規費
- 時程控管
- 何時申報、何時繳款、何時過戶
- 店長幹話
- 「稅單不會忘記你，但你很會忘記稅單。」
1-9 點交：抄表＋測試
- 抄表
- 水電瓦斯度數拍照
- 設備測試
- 冷氣、熱水器、抽水馬達、門鎖
- 交付清單
- 鑰匙、遙控器、管理費結清
- 店長幹話
- 「點交就是最後一次抓包機會，錯過就只能含淚買單。」
1-10 交屋後：保固與窗口
- 保固/瑕疵
- 時間點、通報方式、負責窗口
- 爭議處理
- 先證據、再溝通、再第三方
- 店長幹話
- 「交屋不是結束，是售後服務的開始。你想睡得著就要留證據。」
