【新聞概要】
政府推出「老宅延壽機能復興計畫」，針對屋齡30年以上、6樓以下的老舊公寓與透天提供公共空間及室內機能改善補助。公共空間如增設電梯、外牆防水、管線更新，最高可補助960萬元；私人室內空間如防滑、線路更新，一般戶最高20萬元。此計畫旨在提升安全性與居住功能，並非美化裝潢。然而，公寓型態必須取得半數住戶共識才能申請公共空間補助，透天則相對單純。由於補助預算採先到先審，且期限至2027年底，對於中壢房地產中需要機能提升的老屋，是必須立即評估的策略性機會。
政府砸960萬延壽老宅：桃園30年房產是包袱還是資產活化機會？
📌 為什麼會有這個現象？
我是您的房產顧問李培智。這個政策背後的邏輯，是政府對於「老屋危機」的戰略性反應。桃園，尤其是中壢、內壢、平鎮等成熟區，老屋存量大，但真正能走都更或危老重建的比例極低。主要原因在於地主整合難度高、容積獎勵不一定足夠。「老宅延壽」就是一個務實的「Plan B」。它以功能性、安全性的改善（增設電梯、防水、管線）為核心，用較低的成本延長老屋的資產壽命。這減緩了市場上對危險老舊房屋的恐慌，同時滿足了高齡化社會對無障礙環境的剛性需求。
👨🏫培智的實戰觀察：桃園在地市場的挑戰與機遇
我的實戰經驗告訴我，這項政策將在桃園形成「兩極化」效應：
- 【高機率成功區】：單一所有權透天。屋主能自主決定，資金到位後，申請成功率高，能有效提升屋齡偏高透天的競爭力。
- 【高難度挑戰區】：中壢、內壢市中心的老公寓。這些老公寓雖然地段價值高，但住戶結構複雜，許多人根本不願意出錢分攤費用，尤其是低樓層住戶對電梯需求不強烈。住戶共識（尤其超過半數同意）將是延誤申請甚至失敗的主因。
我認為，買家應當將老宅延壽的成功可能性，視為評估房市趨勢中老屋價值的重要指標。
💡 給買賣雙方的具體策略
一、 給自住客/買方：
- 優先尋找「已有共識」的社區：在評估舊公寓時，詢問是否已開始討論延壽補助事宜。有初步共識的社區，其價值高於毫無進展的社區。
- 針對性評估電梯潛力：對於無電梯公寓，增設電梯是最大的價值跳躍。評估該建築是否有足夠空間加裝電梯。
二、 給賣方/屋主：
- 透天屋主：如果符合條件，建議在出售前先完成線路或防水的室內改善（最高20萬補助），再搭配專業的李培智顧問服務，能更有效率地將房屋優勢體現於房價。
- 公寓屋主：若無法推動公共空間改善，至少應自行處理私人室內空間問題。將補助潛力作為賣點，並提供社區管委會的良善運作證明，增加買方信心。
- 中立立場：向買方展示政策時，務必中立客觀地說明申請流程的複雜性與不確定性，以免未來產生糾紛。
❓ 常見問題快問快答
Q1: 申請老宅延壽補助會影響我買房的房貸成數嗎？
A: 不會直接影響房貸成數。房貸估價主要依賴地段、坪數與市場行情。但如果成功增設電梯，能提升銀行對該資產的估價穩定性，間接可能獲取更好的貸款條件。
Q2: 公寓要申請960萬補助，住戶需要分攤費用嗎？
A: 是的。補助金額有上限，超過補助的部分仍需住戶自行分攤。這就是達成共識的難點，住戶需要同意自費金額與分攤比例。
Q3: 我住在青埔附近，這個補助對我選擇老城區房子有參考價值嗎？
A: 絕對有。如果你在青埔以外尋找生活機能成熟的區域（如中壢市區），有成功延壽潛力的老宅，可以視為一個「中階選項」，它比全新的青埔建案便宜，但比毫無改善的老舊公寓安全舒適。
Q4: 為什麼政府不直接推動都更，而要推這個延壽計畫？
A: 都更耗時長、整合成本高、成功率低。延壽計畫是更快速、更務實的策略，能立即提升居住安全（特別是電梯和結構問題），解決當前剛性需求，分散都更的壓力。
Q5: 如果我已經申請過外牆拉皮補助，還能申請延壽補助嗎？
A: 根據規定，已申請過相同補助的案件不在範圍內。因此，若您曾申請過公共空間的拉皮補助，則無法再次申請公共空間相關的延壽補助，但仍需向地方政府都更單位確認細節。
作者：桃園房仲專業顧問 李培智 (Page Li)
核心資歷與專業權威：
✨ 嶺翔團隊 教育總監✨ 第23屆金仲獎楷模✨ 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專業領域：桃園房仲顧問、專業買賣、市場趨勢洞察。
作者理念：專注洞察，用心成就家的夢想。
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