2021-05-20|閱讀時間 ‧ 約 8 分鐘

政億聊聊,回顧2020年疫情發生至今,日本房產的變化

お疲れ様 (o tsu ka re sa ma) ,辛苦了
這是我少數的會的日文之一,也是以往出差常會講的日文之一
在日本部門8年多來,好像已經習慣,只要在工作上遇到人不論是同事還是業者,第一句話都是講這個詞,而說真的我也不是很知道如何用,只是單純聽久了,就朗朗上口。
但從去年疫情發生至今,無法出差日本,只能透過電話或視訊與日本的夥伴討論時,一樣是講同一句話,但我發覺到,我們心情與意義卻改變,真的是發自內心的『你辛苦了。』
最近台灣疫情嚴峻的狀況下,更是再次讓我深刻感受那群日本夥伴的辛苦,先祝福台灣這次能安然度過,持續緊急宣言的生活真的不輕鬆。
也因為台灣疫情狀況,有客戶就想到詢問我從2020年疫情發生後至今,日本房產狀況是如何?想來當作一個對於台灣房產趨勢預測的借鏡,剛好湊巧的不久前被訪問,也看到類似的文章,提供給大家參考。
疫情也守不住房價!全球都市大漲特漲|十點不一樣20210511
城裡漲、近郊跌,從日本房價看貧富分化(日經中文網20210429)
投資資金也在推高日本一線城市房價(日經中文網20210429)
總結來說,疫情下,日本房產不降反升,在開始說明我所觀察的原因之前,我有截幾張數據圖,放到最下方給大家對照。
但特別要提醒一下,日本房產數據是一個統計的表現,舉例來說在東京房產趨勢是漲的,但絕對不等於東京每一種產品或每一種位置都漲,一定是有的漲、也有的產品是跌的,相對的漲跌幅,也會因為產品的不同,結果不同。
至於日本房產為何在疫情下反而會漲,有幾個觀察到的原因
1、 資金過剩(印鈔+低利):
在疫情的傷害下,各國所採取的方式,就是大量的貨幣寬鬆,也就是印鈔票救經濟,不斷的大撒幣,讓錢流到市場,使企業維持經營、人民維持基本生活,但這些的錢是因為在疫情悲觀的狀況下所生,無法刺激消費動能,反而多停留在手上。而在疫情發生後,人心恐慌,造成股市狂跌、房價修正,在市場上某個契機與政府的鼓勵,高資產家開始進場配置資金,很快的,各國的股市數據紛紛上升,帶動更多的資金進場,股市上升的更激烈。加上本來要拿去發展經濟動能的資金,因為疫情,全球化的經濟受到很多的限制與不確定,多數企業暫緩實質投資,但又不願意放在低利的銀行,所以也開始把部分資金丟到股市,股市因此一路翻升。
在股市長紅的狀況下,為了降低股市波動的風險,投資家也開始把部分資金轉到有實質物品的房地產上,追求保值與平穩風險的目的。因為資金的進入,房產交易量開始出現,價格慢慢起來,帶動市場購屋者的信心也逐步恢復,再加上各國政府與銀行貨幣寬鬆政策,各國利息多在一個歷史上的低點,購屋者的負擔降低,更帶動起購屋,價格因此又慢慢升起。
2、 疫情的影響,增加換屋與購屋的實質需求:
這幾年常聽到台灣客戶會說,日本的房子怎麼這麼小,客廳小、房間小、馬桶只有一個,怎麼住人等,台日二邊的不同,常是我在說明會上提到的主題之一。本來我也無法理解,在2018年我全家去住81天後,我有些懂,為何日本房子不用那麼大!因為住在日本的時間,正如我們去旅遊的時候一樣,會待在房子裡的時間,相較於我們在台灣,少非常多,家多是拿來休息、吃飯與聊天的地方,並不是拿來娛樂花時間的場所,因為日本外在的環境規劃,很自然地就會讓人想要出去走走,不論是野餐、運動、逛街等,加上少子少人,所以房子空間就需要的更少,因此日本房產不需要蓋很大,套房1LDK或是2LDK就都夠用現在的人使用。
但因為疫情的發生,日本至今已經宣布過4次的緊急宣言,而在第一次宣布的時候,足足長達快4週,這4週是很多日本人沒經歷過的痛苦,雖說不是完全不能出去,但以日本這種自律且壓抑的文化,在第一次都是很乖乖的遵守。上週台灣疫情的緊張,我跟家人也是幾乎都待在家裡,說真的,我無法想像,如果是4週都過這樣的生活,我應該也是會懷疑人生與改變很多現在對生活環境的要求。再加上已經慢慢常態性的在宅工作,突顯出家裡空間的不足,因此帶動一波日本的購屋或換屋潮,市區搬往旁邊人較少較空曠的區域,小換大,大樓換透天等,市場實質需求增加,但反觀出售的量體,不論是中古屋(屋主覺得不是賣屋的好時機)、新建案(2013年後土地越來越難取得,推案量一年比一年少)在疫情期間都是少的,因此在需求增加供給變少的狀況,價格也就這樣上去了。
3、 日本房產的特性(變動性低+收租穩定):
不可否認,去年至今的股票增值幅度非常迷人,但對於高資金的客層來說,在獲利的當下,風險的考量更一個相對重要的安排。疫情的發生,使得整個國際局勢,進入一個加速變化且難以預測的時代,多與空不斷交戰,以這二週的台灣股市來看,就可以很清楚感受不可控的變化,加上現在疫情仍無法看到盡頭,日本房產價格相對不貴、變動性低,收租穩定與投報率不錯等特性,就吸引不少投資家,以避險的角度選擇以這時間點置產日本房產。
以我自己去年7月至今,雖不敢說是我成交最多紀錄,但相較疫情之前,有接近甚至有超越幾個年份。每一筆的成交,我都會很好奇的與客戶討論,為何會選擇日本置產?每位客戶的原因,都不太一樣,有的是因為有家人小孩居住需要、有的是因為自己喜歡日本想圓一個夢想、有的是覺得日本現在匯率漂亮、有的是以前買過,投資的經驗與結果蠻滿意的再進場,但不論哪一種原因,有二個都會聽到的共通點,一個是我沒有想要短期賺大錢,一個是我希望好出租保值。當然也有更多不買的客戶,所以當客戶問我為何要去日本置產,我都會先與客戶討論您為何想去日本置產?期待的目的與結果?然後我再來告訴客戶,日本是否可以實現,還是不容易實現!
最後來分享一下,我去年至今的一個簡單的心境轉折,最近有看一部台灣電影『聽見歌再唱』,裡面男主角有講一句很有共鳴的內容【我不知道我做了會怎麼樣,可是我已經很清楚知道,如果我不做的話會怎麼樣。】
去年疫情發生的當下,我所屬的日本房產部門,受到非常大的衝擊,天空的封閉使得很多客戶無法赴日看屋與購屋,績效勢必受到很大的影響。一方面,台灣房產一片大好,這樣的狀況下,我的部門成為被關心的對象,關心我們與客戶的狀況,也關心日本疫情的影響等。但關心歸關心,沒有任何主管同事有這樣的處理經驗,也無法給予甚麼實質上的建議與幫助,我們就只能靠自己來突破。
很慶幸,公司是2009年進入日本市場,也就是在2008年金融海嘯的洗禮後,期間更遇到日本311大地震的洗禮,參與到日本歷史裡數一數二的黑暗時期,一路至今,絕對沒有一路順遂,但每一次的困難,都是更佳精進的機會,這次也是。疫情的發生,讓我們在遠距視訊的服務流程,被迫的加速建置與執行,不論是視訊開會或是客戶端的視訊面談、視訊說明會、視訊看屋、視訊售屋、視訊簽約、視訊交屋、視訊售後服務等,以往覺得不可能或是還有一大段路的事情,去年至今都建置完成,也一一得到客戶的肯定與支持,往前跨了一大步。
因此在台灣疫情發生之後,台灣總公司反諮詢我們視訊流程的建置與執行細則,而我們在今年也正在預應未來的需要,制定新的服務,回想過去辛苦的一切都是現在安心的根基。現在各國都還是在努力中,期許未來在日本相聚的日子能盡快來到,祝福大家都喜樂平安。
柳政億 2021.5.18

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