辦理老屋貸款的8個疑問
老房子整修後也能住得舒適，但想跟銀行貸款，成數就是比較低，在銀行不成文的規定下，老屋貸款最多只能貸7成，客戶就要準備更多的自備款。想買老屋來翻修入住，或你家房子屋齡大想貸款，這篇告訴你怎樣更容易成功。
屋齡多久以上叫老屋？
一般所謂的老屋，是「危老建築」的統稱，因為以前的房子建材比較沒那麼好，老舊而有居住安全疑慮的房子數量很多，目前來說，屋齡超過30年以上的房子就可以稱之為老屋。
全國近三成的房子都是老屋？
據內政部統計，截至2020年6月底，全國住宅屋齡中位數為29.84年，總戶數是881萬戶，超過40年的房子占比28.89%，等於全國有近3成的房子都是老屋，其中老屋戶數最多的台北市，超過30年以上的房子比例來到70.58%，甚至有40.39%是超過40年的，因此政府也鼓勵大家進行危老改建，翻修後房屋價值也會隨之提升。
老屋貸款成數為什麼比較低？
銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為25年，加強磚造房屋耐用年限為35年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年，台灣雖以RC結構居多，但少數早期興建的公寓是加強磚造結構，這些房子貸款成數就會比較低。
老屋貸款利率會比較高？
根據聯徵中心2018~2020年第一季的統計，越新的屋子貸款利率越低，2020年由於受疫情影響，房屋貸款利率更低到1.45%~1.63%不等，往年老屋貸款利率皆會超過1.80%，對有購屋需求的民眾來說，也是逢低買進的時機。
老屋貸款年限比較短？
銀行放貸的基準是「房屋貸款年限+貸款人年紀小於60」，還有一條是「貸款年限+屋齡小於50」，兩項要同時符合，所以如果屋齡太老，貸款年限就會縮短，導致還款壓力大增。
銀行老屋貸款怎樣才會加分？
房屋的地點可以幫貸款加分，大都會區的老屋銀行還是很敢給，再加上穩定的工作及收入，良好的信用都是必備條件，有薪資轉帳、扣繳憑單、其他的不動產更是加分不少，所以如果工作是領現金就比較吃虧，但如果每個月有固定把錢存到銀行帳戶裡，也可以此證明，自己開公司當老闆就要附上更多文件，如401報表、營利事業登記證等等，證明有固定營收，財力足以負擔。
增加貸款額度的小技巧？
想提高老屋貸款額度，可以透過這幾個小技巧：
- 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
- 銀行查不到的資料，不用自己說
- 加財力穩定的保證人
- 有其他房子做擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
老屋貸款可以找誰辦？
- 找銀行-銀行考量脫手性，如果不是精華區的房子，貸款不易外額度也不會太高，而且銀行估價要勘屋，可以透過裝潢翻修證實房屋安全性
- 找融資公司-目前市面上只有裕融新鑫獨家承作二胎房貸的業務，在不改變原本銀行房貸的情形下，利用二胎房貸多取得資金
- 找其他民間貸款-最好別這樣做，民間貸款利率很高，且多數只繳息不還本，月付金會壓垮你。
補充說明：那些會影響貸款金額的原因
1房子沒有保存登記
政府的法規沒有規定所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定，但沒有保存登記的房子就無法設定抵押權，也就是說不能貸款。
2有民間私人借貸
民間貸款種類非常多，當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等，照我國法律規定，只要非金融機構都算是民間貸款，如果曾向民間做過私人借貸，無論是公司或個人，自己的親朋好友都一樣，有私人借貸的房子，就無法再跟銀行貸款。
3負債比例太高
銀行非常在意客人的還款能力，如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款，月付金超過客戶可以負擔的能力(約40%)，就算想拿房子貸款也不會過
4房屋位置偏僻
越靠市中心的房子越值錢，越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法，找銀行貸款有地域性限制，比如房子在莿桐，就要找莿桐當地的金融機構申請，但有在這邊設立分行的銀行本來就很少，萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行，貸款就不會過，這就是為什麼偏鄉很難老屋貸款的原因。
5社會觀感不佳
目前是警示帳戶，曾有跳票、呆帳等紀錄，或曾有前科、更生，對銀行來說都是高風險族群，放款意願非常低。
6原保地/山坡地
為了保障原住民生計，政府劃分特定區域為原住民保留地，讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活，而台灣山多，為了作好水土保持，部分山坡地也被列入保護區，不能蓋房子也不能開發，這些地方都是不能貸款的。
7農舍/鐵皮屋/磚造/三合院
鄉下很多老房子是磚造，磚造的房子不耐震，比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代，而鐵皮屋搭建的房子，蓋在田中央的農舍，不管多豪華、多大間，也很難跟銀行貸款，只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理，貸款額度也不高。
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