辦理「房屋租賃契約公證」，需要注意什麼嗎？

王瀚誼律師事務所

2022/12/14閱讀時間約 3 分鐘

／圖片來源：freepik.com／

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

大家好，在前一篇文章中「房東詢問：租約一定要寫成書面契約嗎？定期／不定期租約會差很多嗎？」，我們向大家討論過關於租賃契約的常見問題，例如：口頭就可以成立租賃契約、簽訂不定期契約的注意事項等等，有興趣的讀者可以點開連結看文章喔！

今天，我們將會接著討論，在租屋糾紛常會提到的事前保障程序，也就是「房屋租賃契約公證」，關於什麼樣的人適合辦理「房屋租賃契約公證」？辦理時需要準備什麼文件？等等的問題，詳細請看以下討論！

一、辦理「房屋租賃契約公證」有什麼好處？

（１）有助於後續糾紛的執行效力：

公證法第１３條第１項第３款
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。

如果想要讓租賃契約更有保障的話，可以將租賃契約拿去公證，因為經過地方法院、民間公證人，公證過的租賃契約，依照公證法第１３條第１向第３款規定，在註明「應逕受強制執行」的條款後，對於後續所衍生的租金、退租、押金等等常見的相關糾紛，即有可以「直接請求法院強制執行」的效力，而不需要經過繁瑣的訴訟過程，對於租賃雙方當事人，實為簡化糾紛的一種方式。

不過，這裡需要注意的是，租賃契約一定要是「定期」，且已經是「期限屆滿」的狀況，才會有上面公證法第１３條第１項第３款的適用，因而，如果是不定期限、或是期限尚未到期時，可能無法有上面公證後強制執行效力的空間。

（２）減少遇到「無權出租／空頭承租」的可能性：

因為辦理租賃契約公證時，當事人或代理人均需要提供身分證、印章，出租人更要提供房屋權狀、稅單等文件，表明自身為房屋之權利人，而若其中一方為公司或團體時，即需要相關公司登記事項表、法人登記證書、商業登記抄本、公司大小章等等，以表明其為合法營運之狀況（相關規定可以參考司法院的網站說明：如何辦理房屋租賃契約公證？）。因此，該等文件若是皆能齊備，也是確定雙方的身分、權利義務狀況，避免無權出租的二房東、或是空頭公司的狀況。

（３）長期或未定期限的租賃契約，可受賣買不破租賃的保障：

民法第４２５條
第１項：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
第２項：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法第４２５條規定，是房屋易主後、並不影響承租人的買賣不破租賃規定，該條第２項，有排除「沒有公證」、「期限逾五年」、「未定期限租賃契約」的適用，因此，如果是經過公證的租賃契約，即可不受民法第４２５條第２項所排除，而受到買賣不破租賃的保障。

（４）可由公證方之法律專業，評估契約條款的適法性：

此外，因為公證時尚會經過公證人的專業協助，若有必要時，亦可向公證人詢問租賃契約條款的適法性，例如：違約金是否過高？修繕義務是否不合理？火災責任應該如何分配？是否可以轉租？等等的問題，以提前避開後續可能會有的相關糾紛。

（５）特殊性質機構會需要有公證的租賃契約：

有時候如果設置加油站、幼稚園等建物，在沒有所有權的土地上時，行政機關多會要求租賃雙方應將租賃契約辦理公證，避免該等特殊性質建物，因租賃關係而影響存續；另外，辦理公司登記時，行政機關亦可能會要求公司出具租賃契約公證書。

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