Kiki
2021-10-21|閱讀時間 ‧ 約 16 分鐘

理財型房貸是什麼？優缺點、銀行利率比較及申請條件一次看

你想過攤還掉的房貸本金可以再拿出來循環動用嗎？不管還掉多少本金，都可以再拿出來使用，這種房貸就稱為理財型房貸，理財型房貸條件和一般房貸有什麼差別？理財型房貸年限會比較短嗎？理財型房貸利率多少？本篇帶你一次搞懂理財型房貸是什麼？除此之外，還有哪些方式可以取得資金？

1.什麼是理財型房貸？

理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度，還了又借、借了又還，您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。
(1) 理財型房貸跟一般房貸的差別？
一般的房屋貸款是銀行撥款後，借款人就依照約定攤還本息，償還掉的本金就不能再動用借出；而理財型房屋貸款不一樣，還掉的本金部分，可以再循環動用出來。銀行會給貸款人一個可循環動用的額度，借款人一樣是依約本息攤還，但隨時可以將已償還的本金再拿出來使用。
(2) 理財型房貸跟原屋融資的差別？
原屋融資也是房屋貸款的一種，不過與理財型房貸不同的是，原屋融資是拿「沒有貸款的房子」來借錢，相較於理財型房貸的貸款額度較高且利率較低。
(3) 理財型房貸適合什麼樣的人？
  • 自營商
理財型房貸可隨借隨還的特性，適合需要有一筆資金靈活調度的借款人，例如自營商，可能月結貨款需要支付大額的現金、支票貼現（簡稱票貼）或臨時急需一筆資金，不需等待漫長的銀行申貸流程，可隨時提領理財型房貸的額度作使用。
假設小明明天需要支付30萬元給廠商，但剛好手上現金不足，要到下個禮拜才會有一筆款項進來。於是小明決定動用理財型房貸、提領30萬元出來，借款期間10天、循環額度部份的貸款利率2%，所需支付的利息僅164元，比借信貸還划算。
  • 股票族
理財型房貸也適合有理財規劃及投資需求的族群，假設您今天想買進某間公司的股票，但手上的現金不夠，如果透過券商、證金公司融資買股（借錢買股票），借款利率約在4.5%~6.25%左右，而且還需要準備4至5成的自備款；但如果是理財型房貸，利率約在2%~3%左右，而且只要是在理財型房貸的額度內，您都可以自由地作運用。
假設小明向券商融資50萬元來買一檔股票、借款利率5%，10天後小明賣掉股票，需償還券商684元的利息；如果小明選擇動用理財型房貸的額度，利率則只有2%，10天的利息也只需274元。

2.理財型房貸的額度？

假設您用1,000萬的房子向銀行申請理財型房貸，銀行核貸8成、也就是800萬，那麼您的房屋貸款契約上會有甲項貸款和乙項貸款兩種額度，前者為一般房屋貸款，額度800萬、分20年本息攤還；後者則為循環動用型，也就是理財型房貸，而貸款額度是依個人條件決定，可能是100~300萬，這個額度可以隨借隨還、並以日計息。
但要特別注意的是，理財型房貸的額度並不是辦完就能馬上動用，因為甲、乙兩案的額度是共用的，意思就是您的理財型房貸的可動用額度，是來自於已償還的貸款本金，所以如果還款金額不多，也沒辦法借多少錢出來。

3. 理財型房貸的利率？（利息試算）

理財型房貸為按日計息，並於每個月月底結算付息，計算公式是：
當日動用最高餘額 x 利率 ÷ 365天 x 借款天數 = 應繳利息金額
假設小明急需50萬元的資金，一個月後即可返還，應該借理財型房貸、還是借個人信用貸款比較划算？以下提供9間銀行的理財型房屋貸款試算：
如果小明選擇申請信用貸款，還需要綁約至少1年，目前個人信貸平均取得利率為5.94%（聯徵中心統計數據），也就是說，小明總共需負擔16,234元的利息，這對於只有短期資金需求的小明來說，相當不划算。

4.理財型房貸的優點

(1) 利率比信貸低
目前銀行信用貸款的利率為2.66%~15.99%不等，而根據聯徵中心最新統計，2021年7月新增的個人信貸，平均取得利率為5.94%。也就是說，除非借款人的個人條件非常好，否則也沒辦法取得較低的貸款利率。
相比之下，由於理財型房貸屬於抵押貸款，銀行給的利率也會比沒有抵押品的信貸來得低，大約在1.55%~9%之間。
(2) 可隨時動用提領
當您臨時有急用、需要一筆現金時，如果是申請銀行信貸、車貸，至少要等7個工作天才能拿到資金；如果有申辦理財型房貸且帳戶尚有額度，您可以隨時使用晶片金融卡至全國各地ATM取款或轉帳、也可用網路銀行進行轉帳交易。
(3) 有動用才計息
一般貸款是放款後，無論借款人有沒有用到這筆錢，都會從放款日開始計息，但理財型房貸則不同，只要您沒有動用到這筆資金，就不需負擔任何利息；如果有動用，則按日按額計算利息、當日借還不計息，若還掉就不再計息，可幫您省下不必要的利息支出。
(4) 還款彈性免綁約
一般銀行貸款都需要綁約，例如銀行信貸通常綁1年，提前結清還需支付一筆3%~4%的提前清償違約金；理財型房貸則不需綁約，您隨時都可以還款、也隨時可以再提領出來使用。

5. 理財型房貸的缺點

(1) 利率比一般房貸高
雖然理財型房貸的利率比銀行信貸、汽車貸款還低，但相較於同樣是以房屋作抵押貸款的本息攤還型購屋貸款，理財型房貸對銀行來說風險較高，因此利率也比較高，目前本息攤還型購屋貸款的借款利率大約是1.37% ~5 %左右。
(2) 審核較嚴格
一般房貸是還掉的本金不能再動用，因此貸款繳得愈久、貸款餘額就愈少；但理財型房貸，可隨時將您已償還的貸款本金，再提領出來使用，對銀行來說就等於貸款餘額一直沒有減少，風險非常地大，因此理財型房貸的審核也就比較嚴格、額度也可能比較少。
如果一般購屋貸款的貸款成數是8至8.5成，那麼理財型房貸的貸款成數可能就只有7.5至8成左右。
(3) 額度恐不足
雖然申辦理財型房貸時，銀行就會給貸款人一個可循環動用的額度，但不代表您可以馬上提領出來。因為理財型房貸的額度是來自於您已償還的貸款本金，所以如果您已償還的本金不多，能動用的額度就不多。
(4) 一年一約
理財型房貸屬短期契約，通常是一年一約，時間到銀行就會自動幫您展延，但到第三年的時候，若要展期就需重新審核，銀行會要求您提供最新的財力證明、也會看您的信用狀況是否正常，若這段期間您的收入減少、信用變差，就可能沒辦法繼續使用理財型房貸。
(5) 用途限制
許多人會利用理財型房貸來進行投資理財、資金周轉，基本上用途範圍非常廣，但理財型房貸也有一些用途限制，譬如不能拿來投資房地產（部分銀行）。
近幾年央行積極打炒房，對於自然人第三戶以上（含）的購屋貸款有成數限制、特定區域第二戶以上（含）的購屋貸款則是無寬限期。
假如您動用理財型房貸的額度作為購置第二間房屋的頭期款，並申請了第二筆購屋貸款，未來理財型房貸要展期的時候，銀行會觀察您動用這筆資金的用途為何，如果銀行發現您動用理財型房貸來買房，就可能會停掉您的理財型房貸額度，將其轉為購屋貸款。

6. 理財型房貸的申請辦法？

(1) 理財型房貸的申請條件？
  • 年滿20歲
  • 信用良好
  • 具償還能力
  • 自有房屋
理財型房貸的申請條件，基本上和一般購置房屋貸款一樣，除了會看貸款人的自身條件、也會評估房屋座落位置及條件，如果有以下情形恐怕就沒辦法通過審核：
  • 信用評分低於600分
  • 無穩定工作收入（需提供財力證明）
  • 擔保品為土地、廠房、辦公室
  • 非本人持有房屋或為持分房屋
(2) 理財型房貸的申請流程？
  • 申請：透過電話或線上向銀行提出房貸申請。
  • 徵信鑑價：銀行依據申請資料辦理徵信，並進行不動產鑑估。
  • 審核：銀行針對貸款人條件戶、資金用途、還款來源、擔保品條件等項目，來評估是否核貸以及貸放條件。
  • 簽約對保：銀行核准房貸申請後，房貸業務人員與貸款人約定簽約對保時間。
  • 不動產設定：簽訂借款契約書後，銀行會進行不動產抵押權設定，設定登記規費、書狀費及謄本費等費用須由借款人負擔。
  • 保險：銀行在撥款前會請您投保「住宅火險及地震基本險」。
  • 撥款：完成投保後，銀行會將款項撥入指定帳戶，並將理財型房貸額度綁訂在一筆存款帳號並核發金融卡給貸款人。

7. 理財型房貸的還款方式？

理財型房屋貸款的還款方式非常簡單，您只需要將款項存入綁定的存款帳號即完成還款。
(1) 理財型房貸利息如何繳？
理財型房貸的利息採月結算的方式，每月銀行會從您的帳戶裡直接扣款。但不是每間銀行都會主動通知您已動用多少額度、當月應繳交多少利息，建議您養成記帳的習慣、自行計算利息。
(2) 理財型房貸可以只繳利息不還本金嗎？
可以。理財型房貸的特性就是可隨借隨還，只要您的帳戶仍有可循環動用額度，當然可以自由使用這筆資金。不過由於理財型房貸是以日計息，若短期內無法還清欠款，累積起來的利息也相當可觀。
此外，理財型房貸在展期時，也會重新評估貸款人的條件，若您的可循環動用額度一直是滿額狀態、一般房屋貸款的本金沒有減少的趨勢，銀行也可能會以「您並非理財型房貸客戶族群，而是想要一直使用本金寬限期。」為由，停掉您的理財型房貸。

8. 理財型房貸如何續約？

理財型房貸採一年一約，一年到期後，只要您的繳款紀錄正常且信用良好，銀行會自動續約，通常每三年會再重新審核一次，這時候可能會要求您提供最新的財力證明，也可能會再針對您的信用狀況進行聯徵查詢。
(1) 理財型房貸無法展期的原因？
理財型房貸無法展期的原因有很多，以下列出幾個較常見的情形：
  • 負債比過高
  • 收入減少
  • 貸款或信用卡遲繳
  • 動用信用卡循環額度
  • 使用信用卡預借現金
  • 動用理財型房貸額度去繳房貸
  • 半年未動用理財型房貸
  • 房屋被設定第二順位抵押權
如果您時常動用理財型房貸的額度，持續還了又借，導致房貸餘額一直沒有下降，銀行可能就不讓您再繼續使用理財型房貸；或者您申請理財型房貸後，半年以上沒有動用過這筆資金，銀行也可能會建議您停掉額度，但若您想繼續保留理財型房貸額度，銀行會跟您收取一筆5,000元的展期手續費，一般對保契約上都會載明。
此外，銀行會在展期前一個月查您的聯徵紀錄，如果您在這段期間信用狀況變差、或房子有設定第二順位抵押權（申請二胎房貸），也可能導致您無法續約。
(2) 理財型房貸額度不夠用，可以申請提高額度嗎？
可以。如果您的收入變高、或房屋增值，且過去一年的理財型房貸使用情形和信用狀況都沒問題，也是有機會提高理財型房貸的額度。不過由於需更換新合約，因此銀行會再跟您收取一筆手續費用，金額3,000至5,000元不等。

9. 與理財型房貸相似的產品有哪些？

與理財型房貸相似的產品有抵利型房貸和透支型房貸，以下分別介紹這兩種理財型房貸的優缺點：
(1) 抵利型房貸是什麼？
抵利型房貸又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸」，是一種結合存款功能的房屋貸款產品，貸款人將多餘的錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶內（房貸抵利活儲帳戶），這筆存款就可以抵掉您的房貸利息，採每日計算。
簡單講就是，假設您跟銀行貸款1,000萬，並將您額外的500萬存款存入房貸抵利活儲帳戶，銀行會以1,000萬扣除500萬存款後的金額來計算房貸利息，帳戶存款愈多、免息額度就愈高。
目前有提供抵利型房貸產品的銀行，以外商銀行居多，主要目的是為了吸引資金充足的客戶，藉此推廣財富管理業務。
  • 優點
如果您有多額的資金，可以藉由抵利型房貸來減少房貸利息支出，不僅可降低每月攤還金額、縮短還款年限，同時身邊又有一筆存款可靈活運用。
  • 缺點
雖然抵利型房貸的存款帳戶可以抵掉房貸利息，但也不是沒有上限、存多少就抵多少，通常銀行會限制折抵比例為30 %、50 %、或70 %，折抵比例愈高、房貸利率就愈高。
此外，房貸抵利活儲帳戶裡的金額雖然可隨時動用，但動用期間的房貸利息也會恢復計息。
(2) 透支型房貸是什麼？
透支型房貸其實也是理財型房貸的一種，由於您的存摺餘額是0元，動用透支型房貸額度後，帳戶餘額會顯示負數，所以叫做透支型房貸。
兩者的差別是，理財型房貸的額度來自於您已償還的房貸本金，而透支型房貸的額度是單純給您一個額度，不會跟房貸綁在一起，通常是房屋本身沒有貸款、或者購屋貸款的可貸額度空間夠大（例如銀行核貸500萬，但只借300萬房貸，其餘200萬則申請透支額度），才有可能申辦透支型房貸。
  • 優點
透支型房貸跟理財型房貸一樣可隨借隨還、有動用才計息，若您當天借款、當天還款則不需要繳交任何利息。此外，如果到了房貸繳款日尚未繳款，部分銀行的透支型房貸會自動從帳戶墊錢出來繳房貸，等於不用擔心房貸遲繳的問題。
  • 缺點
雖然透支型房貸可代墊房貸，但這也可能導致未來透支型房貸無法順利展期，因為銀行會認為您沒有繳房貸。
(3) 理財型房貸、抵利型房貸、透支型房貸哪個適合我？
如果您的收入較高、自由資金較多，您就可以適合申請抵利型房貸；如果您是房子本身沒有貸款或自備款較充足的自營商、股票族，您就可以申請透支型房貸；如果您不是上述兩種族群也沒關係，您還可以申請任何族群都適用的理財型房貸。

10. 理財型房貸的常見問題

(1)老屋可以申請理財型房貸嗎？
可以。不過由於老屋的貸款成數較低，您可能無法取得理想的理財型房貸額度。

(2) 小套房可以申請理財型房貸嗎？
可以。不過銀行不太喜歡承作套房，因此過件率可能較低，貸放條件可能也比較差。

(3) 可以跟別間銀行申請理財型房貸嗎？
不行。理財型房貸是跟一般購屋貸款共用額度的，因此您沒辦法將兩筆貸款分散在不同間銀行。若您想辦理別間銀行的理財型房貸，您需要將整筆購屋貸款轉貸過去，再由新銀行給您可循環動用額度。

(4) 申請完理財型房貸後，如果都沒有動用會怎麼樣？
如果您超過半年以上未動用額度，銀行會詢問您是否要取消理財型房貸額度，如果您仍然想保有這個額度、以備不時之需，銀行可能會再跟您收取一筆5,000元左右的展期手續費用。

(5) 理財型房貸跟房屋增貸、轉增貸哪個比較好？
理財型房貸跟房屋增貸、轉增貸都是透過活化不動產以取得資金的方法，但房屋增貸是當您原房貸已經繳交一段時間、償還部分本金後，才能再向原貸款銀行增貸資金，不僅審核嚴格、還需經過漫長的申請流程，最後貸到的額度也不見得夠用。
如果是申請房屋轉增貸，您還需額外負擔一筆轉貸費用，利率也可能比原房貸還高。而理財型房貸則是申辦購屋貸款時，就可以同時申辦一筆額度，只要您的帳戶有額度，您隨時都可以提領出來作運用，可及時解決您的資金需求。

(6) 理財型房貸跟二胎房貸哪個比較好？
二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下，向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款，而貸款額度是依據房屋現值、貸款人個人條件來決定，貸款利率雖比理財型房貸高，但還款期限較長，不用擔心一年後無法展期的問題。
此外，如果是找股票上市融資公司申辦二胎房貸，貸款成數為房屋鑑價110%，比銀行次順位貸款、甚至是理財型房貸的貸款成數還多，可以解決較大額的資金需求，也是一個不錯的選項。
本文引用來自:理財型房貸是什麼？優缺點、銀行利率比較及申請條件一次看 你想過攤還掉的房貸本金可以再拿出來循環動用嗎？不管還掉多少本金，都可以再拿出來使用，這種房貸就稱為理財型房貸，理財型房貸條件和一般房貸有什麼差別？

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