20220618南陽諸葛廬，西蜀子雲亭。孔子云何陋之有？～土地利益政商糾葛，【居住正義】是拉鋸戰～天龍國篇
俗蛙從眾：單純投資經驗及觀念分享，發文非鼓勵跟隨操作，投資有賺有賠請自負責任。
「呱，他連豬公都不是，怎麼可能是連神豬。」～嗚嗚嗚，咱被告了，上法院答辯中～「呃，更不可能連豬八戒都不如！」
本蛙嘴巴大、舌頭長，還全身都有毒……啥，你說該加一句：最毒是舌頭，咱…咱…被「連×公」告了。
冤枉哪，大人，咱…咱…有常識，豬公要重到125公斤才能殺，連…連…公子跟豬比起來瘦成這樣，根本不配…冤枉呀…嗚嗚嗚。
呃，吳念真廣告是真的，還好「國民陪審團」中有個殺豬的，證明了咱的清白。
啥，說咱罵「連副總統都當不好，還想當總統，有辱他先父，呃，家父。」～呱，抗議，可以問問咱眷村人士，哪一個認為那個深閨怨婦當得好的？
呃，這條對方主動撤告，咱也認為深閨怨婦當不了他先父，呃，家父。
對了，咱順便問了他，到底連橫跟連雅堂誰是他曾祖父，還是兩個都是，呃，豪門的事真難懂。
啥，咱說過這麼過分的話：「連市議員都沒幹過，就直接想利用家世特權選市長。」～嗚嗚嗚，柯市長，咱早就想跟你道歉，不該說你仗著【二二八受難家屬】騙選票，本蛙錯了。
法官說這個要分案處理，不知道柯市長告不告～咱可是先公開道歉囉。
拿出白紙黑字，要咱庭上當場認錯，再…再…捐錢給《貓》～呃，還真是惡毒～「侯佩岑不理你，真是聰明，不想以後生一窩……」～怎麼了嗎？侯大美女婚後，真的只生兩個，沒有生一窩呀。
咱美麗的蛙妻，更說只生一個，不生兩個～呃，台灣女生都想如此呀，恭喜你找到願意……生一窩的……
恭賀賢伉儷百年好合，子孫滿堂，該收庭了吧！
不愧是心胸寬大的「連×公」，胸襟有如「山海」一般遼闊，真是【草包不用排隊】～GIRO，咱又說錯了，是「草東沒有派對」，真的有這首歌，嗚嗚嗚，不信你們看……
《房地產》贏家就不會仇富
看看連公子風度翩翩、知書達禮，就知道他老人家絕對不仇富，整個家族也都不怕被仇。 你只要學會當個社會贏家，就會有吟風弄月的心情。
華人世界還是建議你買房，因為堅持不買房，不止本人輸在起跑點，恐怕子孫都會輸在終點～你可以選擇不在台灣買方，但下列房地產觀念還是得要學會。
不要聽建商／房仲宣傳的買房觀念，那是鬼抓的藥方。
先糾正幾個致命的錯誤觀念，否則就算你買了房，還是「冠蓋滿京華，斯人獨憔悴」，繳了幾十年房貸，換來一個「千秋萬歲名，寂寞身後事」。
房地產第一鐵律地點：LOCATION
價格由供需決定～無論再大的力量，只能暫時扭曲市場機制 不要去管排山倒海的市場消息～房地產的規模實在太龐大了，龐大到政府、財團、建商、房仲，都沒有能力長期扭曲市場價格。
你沒看見愚蠢的政府、財團搞失敗的造鎮嗎？～誰說高鐵商機無限，窮政府與財團之力，想要創造新市鎮無一成功，反而是原來熱區的板橋、左營更加繁華。
呃，本蛙的三宅一生，就是新北板橋／高雄左營／台中西屯，投資客生涯2007～2017全在這三個區買賣。
不要去管別人的價格，價格要你【心裡有數】～既然你不會買，再便宜、再昂貴都是「聽你說」～喊甚麼價都沒有意義，買賣只是買賣雙方的事，沒有人規定對方喊甚麼，你就得參考，聽清楚，連參考都不必。
你以為這麼簡單的事，你不學就會嗎？
本蛙買這三區資產時在2006～2009，當時根本沒啥人士看好本蛙認可的區段，呵，跟買賣股票一樣，咱根本不在乎其他人說甚麼。
政府、建商、仲介、原屋主，誰不想讓你當冤大頭，這是你人生最大的夢，除了自己你能相信誰？
我做的夢我堅持做到最後 就算我爬到雲端也繼續作夢
我唱的歌只希望能快樂 其他的我也不想要想的太多
你會很認真聽狗吠嗎？咱的養狗經驗是不用理會牠亂吠，免得助長牠亂吠～反正當你不想買或買不起的時候，這些都對你沒有意義，這就是面對房地產正確態度，默默累積頭期款，等待最佳出手時機，不需要想太多，房地產不是由成本及利率決定，是由供需決定的，誰喊價都沒有意義。
蛙式投資名言：「所謂投資，就是一群人，圍著營火說鬼故事，當下誰說的氣氛越投入，你越相信誰是真的～但其實都是【鬼話連篇】。」
買蛋黃區被低估資產，保值及獲利空間最大。
聽過蛋黃區／蛋白區／蛋殼區吧？～這是〔顏炳立〕房地產觀念的核心，其實談的就是供給需求，而人口及交通決定供需。
舉個例子說明。
日本1980年代【泡沫經濟】破滅後，東京都平均房地產價格，最慘時只剩尖峰期三成，市中心區（蛋黃區）跌到剩七成，但邊緣地區（蛋殼區）只剩一成。
現在飆漲【蛋白區】，甚至是【蛋殼區】～那個現象就像去年的股市，一整年走《末升段》行情，貪婪情緒下，哪有什麼理智可言，你現在是不是後悔不已。
注意房地產《漣漪效應》～就像丟一顆石頭進池塘中央，漲勢會從中央「蛋黃區」開始，一路蔓延到「蛋白區」、「蛋殼區」，等到漣漪碰到池塘邊，再從「蛋殼區」，沿著「蛋白區」，跌回「蛋黃區」。
這篇緣起，是當初說三個版友贊助咱就寫，你讀了一輩子房地產的書，天天看房地產帶狀節目，誰能說的如此清楚，而且不抄襲任何人。
房地產專家都在斂財～除了少數幾位，上述先進大德欺騙社會一輩子，還被當大師／大神看，當大叔／大嬸還差不多。
有誰去過Sanrio三麗鷗彩虹樂園～位於日本東京多摩市，是一個以Hllo Kitty為主的主題樂園～離東京新宿車站捷運旅程需要40~50分鐘，開車需要將近一小時，就是標準「蛋殼區」，即使有這個熱門景點，到現在還是一片荒蕪。
淡水小坪頂就是標準「蛋殼區」～俗稱「八卦山」，在此前後掛了八家大建商～咱舉個真人實事範例，本蛙有對年輕愛侶朋友，當年荒涼一片時，就常開車去哪裡「欣賞夜景」搞出人命，急著結婚房子買在那，呃，那個「愛情聖地」，到現在還是……輪別人繼續搞出人命。
先別抱怨房地產太貴，蛋殼都買不起，那是你在錯誤時機，做了錯誤的決定。 所有你對房地產高漲的抱怨，這張圖能夠解釋大半，出生率越來越低／高齡化越來越嚴重／人口紅利消失都是事實，但都强不過歐美日QE產生的國際熱錢，及美國誇張的實質低利率，但是美國加速升息及QT，這世界即將改變。
只要美國加速升息及QT房價，加上台灣跟進升息，上圖的條件就會完全逆轉～聽過化學的「勒沙特列原理」吧～會朝反方向推動，到時這個「人口結構劣勢」就會發生實質影響。
不是不報，時機未到而已。
房地產利益驚人，真相不會平白說出來 為什麼從沒有人像「傻瓜青蛙」這樣分析？
因為本蛙不是「從業人員」，不需要考慮得罪了誰，更重要的是學識要自己累積，跟你是什麼科班／職業沒有關係，好的【房地產達人】，沒有一個是本科本職。
若SWAY要去當建商／房仲，恐怕說的真話就剩不到三成。
誰希望自己的謊言被揭穿的～政府、財團、建商、房仲最怕你知道真相。
咱很同情那些「居住正義」之聲，但他們敵不過房價狂飆事實，本蛙認識張金鶚、莊孟翰老師，國際熱錢趨勢太強了，他們呼籲及要求歷任政府的，是真的做不到、擋不住。
《論語·憲問》
子露宿于石門。晨門曰：「奚自？」子路曰：「自孔氏。」曰：「是知其不可為而為之者與？」
感謝這些「雞鳴不已於風雨」的諤諤之士。感謝他們讓既得利益者，無法為所欲為。
為何採取「贊助發文」，因為去傳達一個違反常識的「真理」，只會換來愚蠢者的反撲～政府、財團、建商、房仲都希望你當「愚民」，咱可不想當屈原。
這世界即將改變，很難再從房地產獲取暴利，但卻能讓你安心成家，等待下一個「房地產正向循環」。
看看圖解～連豬公都知道，房價是會調整的，而且幅度比你想想中大。 2014至2016房地產平均下跌24%，而且連蛋黃區都平均下跌超過一成，所以你不該追逐新聞，而應該長期觀察房地產指數變化，你總是在抱怨，所以沒有當投機客本錢，呃，連自住客都當不了。
房地產投機的「潛規則」，就是不勞而獲
蛙家窮了三代，呃，【傻瓜蛙媽】在1996年「台海飛彈危機」買屋，【傻瓜青蛙】2008年「雷曼金融風暴」進場掃屋……
如果機會來了，你敢不敢……這次老共還不止打飛彈到外海哩，你真認為今年美國FED不敢升息13碼喲……快了，全球股市會繼續崩跌，房地產會繼續受利率打壓。
想要問問你敢不敢 像你說過那樣的愛我
想要問問你敢不敢 像我這樣為愛癡狂
想要問問你敢不敢 像你說過那樣的愛我
像我這樣為愛癡狂 到底你會怎麼想
不勞而獲的機會出現就要進場 呃，「雷曼金融風暴」前後的投資客生涯，即使當時是超低利率，本蛙最慘時一個月～得揹27萬房貸……咱毅然而然進場，你該問本蛙看到了什麼？
「雷曼金融風暴」後，全球進入【長期實質低利率】，這個就是「房市泡沫」的溫床。 房地產投資得看「實質利率」發展，那是房價漲跌的核心指標，看「名目利率」只是衡量整體及個人房價承擔能力。■台灣雷曼後「長期實質利率偏低」是房價狂飆基礎，政府根本擋不住；□全球進入「升息循環」，觀察台灣實質利率變化才知道未來房價趨勢。
就像現階段投資股市，本蛙建議你緊盯「美元指數」及「美國十年期國債殖利率」，下星期加盯「大盤整體融資維持率」。
同樣的，現階段投資房市，要緊盯的是「實質利率」及「台／美升息循環」。
只要是美國繼續加速「升息循環及定量緊縮QT」，台灣實質利率上升，就會出現房地產回檔買點，反之，若是央行繼續堅持低利率，房價就會持續狂飆。
這一次政府、財團、建商應該堅持不下去了。
央行上周動作告訴你：房地產外強中乾
■本次僅升息半碼（美國則是三碼） □提高存款準備率一碼（相當於收縮強勢資金1200億） ☆沒有進一步「選擇性信用管制」 記得要用白話文解釋經濟現象：政府擔心建商撐不下去，於是「選擇性信用管制」不再強化，看看建商是否「良心」還在，現在不想下重手；又擔心房貸戶撐不下去，所以盡量壓低「升息幅度」，免得壓抑買房／供房意願。
當然央行知道建商／房仲會趁機四處宣揚「央行不打房」，所以直接拉升「存款準備率」，警告市場不要刻意扭曲央行意思～不然會再下重手。
其實看看「區域房貸負擔率」，央行真的裡外不是人，再升息等於虐待「房貸戶」；不升息建商再拉抬房價，結果一樣增加「區域房貸負擔率」。
央行想引導房價溫和下跌。 雙北房地產的「房貸負擔比例」已經到了「危險等級」，若加大升息幅度，有兩個副作用：■排擠其他消費，影響實質內需；□增加房貸違約風險，銀行系統性風險提高。其他縣市再提高，則全國「房貸負擔比例」將超過40%，等於全國人民供養建商及銀行，有嚴重道德風險。
請注意，台灣負責打房的是「央行」，這個現象跟經濟部負責「經濟發展」，財政部負責「稅收規劃」有關～上述兩部門為了部門施政成績，是不可能狠下心來打房，加上立法院對這兩部會影響力很大，立委哪個跟土地利益無關，最後只能讓「央行」發揮獨立職權。
可問題在台灣央行都是些「善心人士」，不想讓銀行無路可走，不想讓建商求救無門，更不想讓民眾無屋可居～長期不下重手整頓房市，導致銀行／建商認定央行是紙老虎，民眾認為央行沒有威信。
這是中華民國央行的恥辱 居然出現房仲／民眾從此認為：「降息房價當然漲，升息房價也會漲」～這個觀念嚴重錯誤，因為房價上漲誘因是「實質利率」，而非「名目利率」。
但民眾早就不管這些，受到媒體氣氛感染，永遠為房價焦慮，永遠都想立刻買房。
過去都是「經濟過熱而升息」，所以即使升息也還是經濟過熱，房價有潛在上漲潛能，但這次卻是因為「通膨過高而升息」。
美國帶頭「升息循環」，台灣即使影響經濟也得跟進，只要央行不再「溺愛」銀行／建商，是可以真的壓抑放房價。
這是【雷曼金融風暴】後，各國政府第一次在經濟衰退時期打房，只要不是虛應故事，威力會超乎想像。
Fed貨幣政策報告：承諾採取「無條件」措施降低通膨
我以為要是唱的用心良苦
你總會對我多點在乎
我以為雖然愛情已成往事
千言萬語說出來可以互相安撫
期待你感動 真實的我們難相處
寫詞的讓我 唱出你要的幸福
誰曾經感動 分手的關頭才懂得
離開排行榜更銘心刻骨
建商有聽到央行這個「K歌之王」的歌聲嗎？～目前看起來是有的。 台灣房地產畸形發展，健全的房地產應該由商用不動產帶動，而非住宅不動產，由於台灣疫情惡化，五月商用不動產急速萎縮，但其實在此之前，整體商用不動產成交就遠不如往年，表示經濟正在衰退，所以央行不敢再下重手。
【天龍國】房地產攻略
房地產牽涉利益太大，甚至可以動搖國本，政商間「灰色利益」，至少七成涉及土地利益～你別怪【天龍國】雙都護府，社會住宅政策說一套、做一套，認真執行下來，連任都有問題，還想學連戰選總統，兩位心理想什麼，還當「刁民」們不知道嗎？
美國／台灣利率只是回到「疫情前」，未來長路漫漫 央行楊金龍總裁，其實越來越有氣勢，這對「刁民國」未來是好的，彭總裁就像賈伯斯，百年一遇，當他的接班人，不能蕭規曹隨，又不能毫無建樹。
光看台灣央行這次只升半碼，當然打房威力不夠，難免讓「無殼蝸牛」失望，但牽涉到「房地戶」龐大房貸壓力，投鼠（財團／建商）忌器（房貸戶／預購戶）……
諸位知道嗎？雙北小建商快要瀕臨倒閉潮了，央行／政府／媒體／建商／房仲，全都「顧左右而言他」，全國性大型建商全數移往中南部推案。
當通貨膨脹加上疫情缺工，工料雙漲時又遇上升息循環，政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮，與都更危老推動更艱難的困境。
注意楊金龍總裁的「苦口婆心」：楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」，如有需要還能召開臨時會因應市場情勢。
目前台美雙方實質利差，不過是回到【COVID 19疫情】爆發前，請注意，美國利率不要看「名目利率」，因為美國徹底「利率自由化」，市場會調整處供需平衡值。
對照台灣央行【重貼現率】1.50%，跟美國【基準利率（日）】1.58%幾乎一樣～你會發現不過是：「艱苦革命數十年，一夕回到解放前」～七月時，美國FED再升一次三碼，台灣再跟進半碼，才會開始出現「利差」。
七月之後國際資金熱錢才會順勢大幅流出，台幣重回貶值軌道，歷年來台幣貶值時，房價都是向下調整。
至於央行為何「菩薩心腸」，跟各位坦白說，是下面這件「恐怖到了極點的」事：庫存太高及通膨隱憂，傳三星暫停採購晶片。（歐新社）
你還在瘋「科學園區宅」？～勸你不要腦袋一頭發熱，再等半年就降溫了～咱們來賭賭半年後，台股還剩幾檔「千金股」 其實「台美利差」不過回到「武漢肺炎」疫情前水準，央行的「艱難決定」其實在於「建商倒閉」及「經濟衰退」～七月後，「台美利差」開始擴大，歷年來，房價都與匯率走勢相反。
「心理有數」不夠，還要有數學公式 房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
不要去管排山倒海的市場消息～房地產的規模實在太龐大了，龐大到政府、財團、建商、房仲，都沒有能力長期扭曲市場價格。
你沒看見愚蠢的政府、財團搞失敗的造鎮嗎？～誰說高鐵商機無限，窮政府與財團之力，想要創造新市鎮無一成功，反而是原來熱區的板橋、左營更加繁華。
呃，本蛙的三宅一生，就是新北板橋／高雄左營／台中西屯，投資客生涯2007～2017全在這三個區買賣。
不要去管別人的價格，價格要你【心裡有數】～既然你不會買，再便宜、再昂貴都是「聽你說」～喊甚麼價都沒有意義，買賣只是買賣雙方的事，沒有人規定對方喊甚麼，你就得參考，聽清楚，連參考都不必。
你以為這麼簡單的事，你不學就會嗎？
本蛙買這三區資產時在2006～2009，當時根本沒啥人士看好本蛙認可的區段，呵，跟買賣股票一樣，咱根本不在乎其他人說甚麼。
政府、建商、仲介、原屋主，誰不想讓你當冤大頭，這是你人生最大的夢，除了自己你能相信誰？
我做的夢我堅持做到最後 就算我爬到雲端也繼續作夢
我唱的歌只希望能快樂 其他的我也不想要想的太多
蛙式投資名言：「所謂投資，就是一群人，圍著營火說鬼故事，當下誰說的氣氛越投入，你越相信誰是真的～但其實都是【鬼話連篇】。」
買蛋黃區被低估資產，保值及獲利空間最大。
聽過蛋黃區／蛋白區／蛋殼區吧？～這是〔顏炳立〕房地產觀念的核心，其實談的就是供給需求，而人口及交通決定供需。
舉個例子說明。
日本1980年代【泡沫經濟】破滅後，東京都平均房地產價格，最慘時只剩尖峰期三成，市中心區（蛋黃區）跌到剩七成，但邊緣地區（蛋殼區）只剩一成。
現在飆漲【蛋白區】，甚至是【蛋殼區】～那個現象就像去年的股市，一整年走《末升段》行情，貪婪情緒下，哪有什麼理智可言，你現在是不是後悔不已。
注意房地產《漣漪效應》～就像丟一顆石頭進池塘中央，漲勢會從中央「蛋黃區」開始，一路蔓延到「蛋白區」、「蛋殼區」，等到漣漪碰到池塘邊，再從「蛋殼區」，沿著「蛋白區」，跌回「蛋黃區」。
這篇緣起，是當初說三個版友贊助咱就寫，你讀了一輩子房地產的書，天天看房地產帶狀節目，誰能說的如此清楚，而且不抄襲任何人。
房地產專家都在斂財～除了少數幾位，上述先進大德欺騙社會一輩子，還被當大師／大神看，當大叔／大嬸還差不多。
有誰去過Sanrio三麗鷗彩虹樂園～位於日本東京多摩市，是一個以Hllo Kitty為主的主題樂園～離東京新宿車站捷運旅程需要40~50分鐘，開車需要將近一小時，就是標準「蛋殼區」，即使有這個熱門景點，到現在還是一片荒蕪。
淡水小坪頂就是標準「蛋殼區」～俗稱「八卦山」，在此前後掛了八家大建商～咱舉個真人實事範例，本蛙有對年輕愛侶朋友，當年荒涼一片時，就常開車去哪裡「欣賞夜景」搞出人命，急著結婚房子買在那，呃，那個「愛情聖地」，到現在還是……輪別人繼續搞出人命。
先別抱怨房地產太貴，蛋殼都買不起，那是你在錯誤時機，做了錯誤的決定。
只要美國加速升息及QT房價，加上台灣跟進升息，上圖的條件就會完全逆轉～聽過化學的「勒沙特列原理」吧～會朝反方向推動，到時這個「人口結構劣勢」就會發生實質影響。
不是不報，時機未到而已。
房地產利益驚人，真相不會平白說出來 為什麼從沒有人像「傻瓜青蛙」這樣分析？
因為本蛙不是「從業人員」，不需要考慮得罪了誰，更重要的是學識要自己累積，跟你是什麼科班／職業沒有關係，好的【房地產達人】，沒有一個是本科本職。
若SWAY要去當建商／房仲，恐怕說的真話就剩不到三成。
誰希望自己的謊言被揭穿的～政府、財團、建商、房仲最怕你知道真相。
咱很同情那些「居住正義」之聲，但他們敵不過房價狂飆事實，本蛙認識張金鶚、莊孟翰老師，國際熱錢趨勢太強了，他們呼籲及要求歷任政府的，是真的做不到、擋不住。
《論語·憲問》
子露宿于石門。晨門曰：「奚自？」子路曰：「自孔氏。」曰：「是知其不可為而為之者與？」
感謝這些「雞鳴不已於風雨」的諤諤之士。感謝他們讓既得利益者，無法為所欲為。
為何採取「贊助發文」，因為去傳達一個違反常識的「真理」，只會換來愚蠢者的反撲～政府、財團、建商、房仲都希望你當「愚民」，咱可不想當屈原。
這世界即將改變，很難再從房地產獲取暴利，但卻能讓你安心成家，等待下一個「房地產正向循環」。
看看圖解～連豬公都知道，房價是會調整的，而且幅度比你想想中大。 2014至2016房地產平均下跌24%，而且連蛋黃區都平均下跌超過一成，所以你不該追逐新聞，而應該長期觀察房地產指數變化，你總是在抱怨，所以沒有當投機客本錢，呃，連自住客都當不了。
房地產投機的「潛規則」，就是不勞而獲
蛙家窮了三代，呃，【傻瓜蛙媽】在1996年「台海飛彈危機」買屋，【傻瓜青蛙】2008年「雷曼金融風暴」進場掃屋……
如果機會來了，你敢不敢……這次老共還不止打飛彈到外海哩，你真認為今年美國FED不敢升息13碼喲……快了，全球股市會繼續崩跌，房地產會繼續受利率打壓。
想要問問你敢不敢 像你說過那樣的愛我
想要問問你敢不敢 像我這樣為愛癡狂
想要問問你敢不敢 像你說過那樣的愛我
像我這樣為愛癡狂 到底你會怎麼想
不勞而獲的機會出現就要進場 呃，「雷曼金融風暴」前後的投資客生涯，即使當時是超低利率，本蛙最慘時一個月～得揹27萬房貸……咱毅然而然進場，你該問本蛙看到了什麼？
「雷曼金融風暴」後，全球進入【長期實質低利率】，這個就是「房市泡沫」的溫床。 房地產投資得看「實質利率」發展，那是房價漲跌的核心指標，看「名目利率」只是衡量整體及個人房價承擔能力。■台灣雷曼後「長期實質利率偏低」是房價狂飆基礎，政府根本擋不住；□全球進入「升息循環」，觀察台灣實質利率變化才知道未來房價趨勢。
就像現階段投資股市，本蛙建議你緊盯「美元指數」及「美國十年期國債殖利率」，下星期加盯「大盤整體融資維持率」。
同樣的，現階段投資房市，要緊盯的是「實質利率」及「台／美升息循環」。
只要是美國繼續加速「升息循環及定量緊縮QT」，台灣實質利率上升，就會出現房地產回檔買點，反之，若是央行繼續堅持低利率，房價就會持續狂飆。
這一次政府、財團、建商應該堅持不下去了。
央行上周動作告訴你：房地產外強中乾
■本次僅升息半碼（美國則是三碼） □提高存款準備率一碼（相當於收縮強勢資金1200億） ☆沒有進一步「選擇性信用管制」 記得要用白話文解釋經濟現象：政府擔心建商撐不下去，於是「選擇性信用管制」不再強化，看看建商是否「良心」還在，現在不想下重手；又擔心房貸戶撐不下去，所以盡量壓低「升息幅度」，免得壓抑買房／供房意願。
當然央行知道建商／房仲會趁機四處宣揚「央行不打房」，所以直接拉升「存款準備率」，警告市場不要刻意扭曲央行意思～不然會再下重手。
其實看看「區域房貸負擔率」，央行真的裡外不是人，再升息等於虐待「房貸戶」；不升息建商再拉抬房價，結果一樣增加「區域房貸負擔率」。
央行想引導房價溫和下跌。 雙北房地產的「房貸負擔比例」已經到了「危險等級」，若加大升息幅度，有兩個副作用：■排擠其他消費，影響實質內需；□增加房貸違約風險，銀行系統性風險提高。其他縣市再提高，則全國「房貸負擔比例」將超過40%，等於全國人民供養建商及銀行，有嚴重道德風險。
請注意，台灣負責打房的是「央行」，這個現象跟經濟部負責「經濟發展」，財政部負責「稅收規劃」有關～上述兩部門為了部門施政成績，是不可能狠下心來打房，加上立法院對這兩部會影響力很大，立委哪個跟土地利益無關，最後只能讓「央行」發揮獨立職權。
可問題在台灣央行都是些「善心人士」，不想讓銀行無路可走，不想讓建商求救無門，更不想讓民眾無屋可居～長期不下重手整頓房市，導致銀行／建商認定央行是紙老虎，民眾認為央行沒有威信。
這是中華民國央行的恥辱 居然出現房仲／民眾從此認為：「降息房價當然漲，升息房價也會漲」～這個觀念嚴重錯誤，因為房價上漲誘因是「實質利率」，而非「名目利率」。
但民眾早就不管這些，受到媒體氣氛感染，永遠為房價焦慮，永遠都想立刻買房。
過去都是「經濟過熱而升息」，所以即使升息也還是經濟過熱，房價有潛在上漲潛能，但這次卻是因為「通膨過高而升息」。
美國帶頭「升息循環」，台灣即使影響經濟也得跟進，只要央行不再「溺愛」銀行／建商，是可以真的壓抑放房價。
這是【雷曼金融風暴】後，各國政府第一次在經濟衰退時期打房，只要不是虛應故事，威力會超乎想像。
Fed貨幣政策報告：承諾採取「無條件」措施降低通膨
我以為要是唱的用心良苦
你總會對我多點在乎
我以為雖然愛情已成往事
千言萬語說出來可以互相安撫
期待你感動 真實的我們難相處
寫詞的讓我 唱出你要的幸福
誰曾經感動 分手的關頭才懂得
離開排行榜更銘心刻骨
建商有聽到央行這個「K歌之王」的歌聲嗎？～目前看起來是有的。 台灣房地產畸形發展，健全的房地產應該由商用不動產帶動，而非住宅不動產，由於台灣疫情惡化，五月商用不動產急速萎縮，但其實在此之前，整體商用不動產成交就遠不如往年，表示經濟正在衰退，所以央行不敢再下重手。
【天龍國】房地產攻略
房地產牽涉利益太大，甚至可以動搖國本，政商間「灰色利益」，至少七成涉及土地利益～你別怪【天龍國】雙都護府，社會住宅政策說一套、做一套，認真執行下來，連任都有問題，還想學連戰選總統，兩位心理想什麼，還當「刁民」們不知道嗎？
美國／台灣利率只是回到「疫情前」，未來長路漫漫 央行楊金龍總裁，其實越來越有氣勢，這對「刁民國」未來是好的，彭總裁就像賈伯斯，百年一遇，當他的接班人，不能蕭規曹隨，又不能毫無建樹。
光看台灣央行這次只升半碼，當然打房威力不夠，難免讓「無殼蝸牛」失望，但牽涉到「房地戶」龐大房貸壓力，投鼠（財團／建商）忌器（房貸戶／預購戶）……
諸位知道嗎？雙北小建商快要瀕臨倒閉潮了，央行／政府／媒體／建商／房仲，全都「顧左右而言他」，全國性大型建商全數移往中南部推案。
當通貨膨脹加上疫情缺工，工料雙漲時又遇上升息循環，政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮，與都更危老推動更艱難的困境。
注意楊金龍總裁的「苦口婆心」：楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」，如有需要還能召開臨時會因應市場情勢。
目前台美雙方實質利差，不過是回到【COVID 19疫情】爆發前，請注意，美國利率不要看「名目利率」，因為美國徹底「利率自由化」，市場會調整處供需平衡值。
對照台灣央行【重貼現率】1.50%，跟美國【基準利率（日）】1.58%幾乎一樣～你會發現不過是：「艱苦革命數十年，一夕回到解放前」～七月時，美國FED再升一次三碼，台灣再跟進半碼，才會開始出現「利差」。
七月之後國際資金熱錢才會順勢大幅流出，台幣重回貶值軌道，歷年來台幣貶值時，房價都是向下調整。
至於央行為何「菩薩心腸」，跟各位坦白說，是下面這件「恐怖到了極點的」事：庫存太高及通膨隱憂，傳三星暫停採購晶片。（歐新社）
你還在瘋「科學園區宅」？～勸你不要腦袋一頭發熱，再等半年就降溫了～咱們來賭賭半年後，台股還剩幾檔「千金股」 其實「台美利差」不過回到「武漢肺炎」疫情前水準，央行的「艱難決定」其實在於「建商倒閉」及「經濟衰退」～七月後，「台美利差」開始擴大，歷年來，房價都與匯率走勢相反。
「心理有數」不夠，還要有數學公式 房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
呃，「雷曼金融風暴」前後的投資客生涯，即使當時是超低利率，本蛙最慘時一個月～得揹27萬房貸……咱毅然而然進場，你該問本蛙看到了什麼？
「雷曼金融風暴」後，全球進入【長期實質低利率】，這個就是「房市泡沫」的溫床。
就像現階段投資股市，本蛙建議你緊盯「美元指數」及「美國十年期國債殖利率」，下星期加盯「大盤整體融資維持率」。
同樣的，現階段投資房市，要緊盯的是「實質利率」及「台／美升息循環」。
只要是美國繼續加速「升息循環及定量緊縮QT」，台灣實質利率上升，就會出現房地產回檔買點，反之，若是央行繼續堅持低利率，房價就會持續狂飆。
這一次政府、財團、建商應該堅持不下去了。
央行上周動作告訴你：房地產外強中乾
■本次僅升息半碼（美國則是三碼） □提高存款準備率一碼（相當於收縮強勢資金1200億） ☆沒有進一步「選擇性信用管制」 記得要用白話文解釋經濟現象：政府擔心建商撐不下去，於是「選擇性信用管制」不再強化，看看建商是否「良心」還在，現在不想下重手；又擔心房貸戶撐不下去，所以盡量壓低「升息幅度」，免得壓抑買房／供房意願。
當然央行知道建商／房仲會趁機四處宣揚「央行不打房」，所以直接拉升「存款準備率」，警告市場不要刻意扭曲央行意思～不然會再下重手。
其實看看「區域房貸負擔率」，央行真的裡外不是人，再升息等於虐待「房貸戶」；不升息建商再拉抬房價，結果一樣增加「區域房貸負擔率」。
央行想引導房價溫和下跌。 雙北房地產的「房貸負擔比例」已經到了「危險等級」，若加大升息幅度，有兩個副作用：■排擠其他消費，影響實質內需；□增加房貸違約風險，銀行系統性風險提高。其他縣市再提高，則全國「房貸負擔比例」將超過40%，等於全國人民供養建商及銀行，有嚴重道德風險。
請注意，台灣負責打房的是「央行」，這個現象跟經濟部負責「經濟發展」，財政部負責「稅收規劃」有關～上述兩部門為了部門施政成績，是不可能狠下心來打房，加上立法院對這兩部會影響力很大，立委哪個跟土地利益無關，最後只能讓「央行」發揮獨立職權。
可問題在台灣央行都是些「善心人士」，不想讓銀行無路可走，不想讓建商求救無門，更不想讓民眾無屋可居～長期不下重手整頓房市，導致銀行／建商認定央行是紙老虎，民眾認為央行沒有威信。
這是中華民國央行的恥辱 居然出現房仲／民眾從此認為：「降息房價當然漲，升息房價也會漲」～這個觀念嚴重錯誤，因為房價上漲誘因是「實質利率」，而非「名目利率」。
但民眾早就不管這些，受到媒體氣氛感染，永遠為房價焦慮，永遠都想立刻買房。
過去都是「經濟過熱而升息」，所以即使升息也還是經濟過熱，房價有潛在上漲潛能，但這次卻是因為「通膨過高而升息」。
美國帶頭「升息循環」，台灣即使影響經濟也得跟進，只要央行不再「溺愛」銀行／建商，是可以真的壓抑放房價。
這是【雷曼金融風暴】後，各國政府第一次在經濟衰退時期打房，只要不是虛應故事，威力會超乎想像。
Fed貨幣政策報告：承諾採取「無條件」措施降低通膨
我以為要是唱的用心良苦
你總會對我多點在乎
我以為雖然愛情已成往事
千言萬語說出來可以互相安撫
期待你感動 真實的我們難相處
寫詞的讓我 唱出你要的幸福
誰曾經感動 分手的關頭才懂得
離開排行榜更銘心刻骨
建商有聽到央行這個「K歌之王」的歌聲嗎？～目前看起來是有的。 台灣房地產畸形發展，健全的房地產應該由商用不動產帶動，而非住宅不動產，由於台灣疫情惡化，五月商用不動產急速萎縮，但其實在此之前，整體商用不動產成交就遠不如往年，表示經濟正在衰退，所以央行不敢再下重手。
【天龍國】房地產攻略
房地產牽涉利益太大，甚至可以動搖國本，政商間「灰色利益」，至少七成涉及土地利益～你別怪【天龍國】雙都護府，社會住宅政策說一套、做一套，認真執行下來，連任都有問題，還想學連戰選總統，兩位心理想什麼，還當「刁民」們不知道嗎？
美國／台灣利率只是回到「疫情前」，未來長路漫漫 央行楊金龍總裁，其實越來越有氣勢，這對「刁民國」未來是好的，彭總裁就像賈伯斯，百年一遇，當他的接班人，不能蕭規曹隨，又不能毫無建樹。
光看台灣央行這次只升半碼，當然打房威力不夠，難免讓「無殼蝸牛」失望，但牽涉到「房地戶」龐大房貸壓力，投鼠（財團／建商）忌器（房貸戶／預購戶）……
諸位知道嗎？雙北小建商快要瀕臨倒閉潮了，央行／政府／媒體／建商／房仲，全都「顧左右而言他」，全國性大型建商全數移往中南部推案。
當通貨膨脹加上疫情缺工，工料雙漲時又遇上升息循環，政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮，與都更危老推動更艱難的困境。
注意楊金龍總裁的「苦口婆心」：楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」，如有需要還能召開臨時會因應市場情勢。
目前台美雙方實質利差，不過是回到【COVID 19疫情】爆發前，請注意，美國利率不要看「名目利率」，因為美國徹底「利率自由化」，市場會調整處供需平衡值。
對照台灣央行【重貼現率】1.50%，跟美國【基準利率（日）】1.58%幾乎一樣～你會發現不過是：「艱苦革命數十年，一夕回到解放前」～七月時，美國FED再升一次三碼，台灣再跟進半碼，才會開始出現「利差」。
七月之後國際資金熱錢才會順勢大幅流出，台幣重回貶值軌道，歷年來台幣貶值時，房價都是向下調整。
至於央行為何「菩薩心腸」，跟各位坦白說，是下面這件「恐怖到了極點的」事：庫存太高及通膨隱憂，傳三星暫停採購晶片。（歐新社）
你還在瘋「科學園區宅」？～勸你不要腦袋一頭發熱，再等半年就降溫了～咱們來賭賭半年後，台股還剩幾檔「千金股」 其實「台美利差」不過回到「武漢肺炎」疫情前水準，央行的「艱難決定」其實在於「建商倒閉」及「經濟衰退」～七月後，「台美利差」開始擴大，歷年來，房價都與匯率走勢相反。
「心理有數」不夠，還要有數學公式 房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
☆沒有進一步「選擇性信用管制」 記得要用白話文解釋經濟現象：政府擔心建商撐不下去，於是「選擇性信用管制」不再強化，看看建商是否「良心」還在，現在不想下重手；又擔心房貸戶撐不下去，所以盡量壓低「升息幅度」，免得壓抑買房／供房意願。
當然央行知道建商／房仲會趁機四處宣揚「央行不打房」，所以直接拉升「存款準備率」，警告市場不要刻意扭曲央行意思～不然會再下重手。
其實看看「區域房貸負擔率」，央行真的裡外不是人，再升息等於虐待「房貸戶」；不升息建商再拉抬房價，結果一樣增加「區域房貸負擔率」。
央行想引導房價溫和下跌。 雙北房地產的「房貸負擔比例」已經到了「危險等級」，若加大升息幅度，有兩個副作用：■排擠其他消費，影響實質內需；□增加房貸違約風險，銀行系統性風險提高。其他縣市再提高，則全國「房貸負擔比例」將超過40%，等於全國人民供養建商及銀行，有嚴重道德風險。
請注意，台灣負責打房的是「央行」，這個現象跟經濟部負責「經濟發展」，財政部負責「稅收規劃」有關～上述兩部門為了部門施政成績，是不可能狠下心來打房，加上立法院對這兩部會影響力很大，立委哪個跟土地利益無關，最後只能讓「央行」發揮獨立職權。
可問題在台灣央行都是些「善心人士」，不想讓銀行無路可走，不想讓建商求救無門，更不想讓民眾無屋可居～長期不下重手整頓房市，導致銀行／建商認定央行是紙老虎，民眾認為央行沒有威信。
這是中華民國央行的恥辱 居然出現房仲／民眾從此認為：「降息房價當然漲，升息房價也會漲」～這個觀念嚴重錯誤，因為房價上漲誘因是「實質利率」，而非「名目利率」。
但民眾早就不管這些，受到媒體氣氛感染，永遠為房價焦慮，永遠都想立刻買房。
過去都是「經濟過熱而升息」，所以即使升息也還是經濟過熱，房價有潛在上漲潛能，但這次卻是因為「通膨過高而升息」。
美國帶頭「升息循環」，台灣即使影響經濟也得跟進，只要央行不再「溺愛」銀行／建商，是可以真的壓抑放房價。
這是【雷曼金融風暴】後，各國政府第一次在經濟衰退時期打房，只要不是虛應故事，威力會超乎想像。
Fed貨幣政策報告：承諾採取「無條件」措施降低通膨
我以為要是唱的用心良苦
你總會對我多點在乎
我以為雖然愛情已成往事
千言萬語說出來可以互相安撫
期待你感動 真實的我們難相處
寫詞的讓我 唱出你要的幸福
誰曾經感動 分手的關頭才懂得
離開排行榜更銘心刻骨
建商有聽到央行這個「K歌之王」的歌聲嗎？～目前看起來是有的。 台灣房地產畸形發展，健全的房地產應該由商用不動產帶動，而非住宅不動產，由於台灣疫情惡化，五月商用不動產急速萎縮，但其實在此之前，整體商用不動產成交就遠不如往年，表示經濟正在衰退，所以央行不敢再下重手。
【天龍國】房地產攻略
房地產牽涉利益太大，甚至可以動搖國本，政商間「灰色利益」，至少七成涉及土地利益～你別怪【天龍國】雙都護府，社會住宅政策說一套、做一套，認真執行下來，連任都有問題，還想學連戰選總統，兩位心理想什麼，還當「刁民」們不知道嗎？
美國／台灣利率只是回到「疫情前」，未來長路漫漫 央行楊金龍總裁，其實越來越有氣勢，這對「刁民國」未來是好的，彭總裁就像賈伯斯，百年一遇，當他的接班人，不能蕭規曹隨，又不能毫無建樹。
光看台灣央行這次只升半碼，當然打房威力不夠，難免讓「無殼蝸牛」失望，但牽涉到「房地戶」龐大房貸壓力，投鼠（財團／建商）忌器（房貸戶／預購戶）……
諸位知道嗎？雙北小建商快要瀕臨倒閉潮了，央行／政府／媒體／建商／房仲，全都「顧左右而言他」，全國性大型建商全數移往中南部推案。
當通貨膨脹加上疫情缺工，工料雙漲時又遇上升息循環，政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮，與都更危老推動更艱難的困境。
注意楊金龍總裁的「苦口婆心」：楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」，如有需要還能召開臨時會因應市場情勢。
目前台美雙方實質利差，不過是回到【COVID 19疫情】爆發前，請注意，美國利率不要看「名目利率」，因為美國徹底「利率自由化」，市場會調整處供需平衡值。
對照台灣央行【重貼現率】1.50%，跟美國【基準利率（日）】1.58%幾乎一樣～你會發現不過是：「艱苦革命數十年，一夕回到解放前」～七月時，美國FED再升一次三碼，台灣再跟進半碼，才會開始出現「利差」。
七月之後國際資金熱錢才會順勢大幅流出，台幣重回貶值軌道，歷年來台幣貶值時，房價都是向下調整。
至於央行為何「菩薩心腸」，跟各位坦白說，是下面這件「恐怖到了極點的」事：庫存太高及通膨隱憂，傳三星暫停採購晶片。（歐新社）
你還在瘋「科學園區宅」？～勸你不要腦袋一頭發熱，再等半年就降溫了～咱們來賭賭半年後，台股還剩幾檔「千金股」 其實「台美利差」不過回到「武漢肺炎」疫情前水準，央行的「艱難決定」其實在於「建商倒閉」及「經濟衰退」～七月後，「台美利差」開始擴大，歷年來，房價都與匯率走勢相反。
「心理有數」不夠，還要有數學公式 房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
居然出現房仲／民眾從此認為：「降息房價當然漲，升息房價也會漲」～這個觀念嚴重錯誤，因為房價上漲誘因是「實質利率」，而非「名目利率」。
但民眾早就不管這些，受到媒體氣氛感染，永遠為房價焦慮，永遠都想立刻買房。
過去都是「經濟過熱而升息」，所以即使升息也還是經濟過熱，房價有潛在上漲潛能，但這次卻是因為「通膨過高而升息」。
美國帶頭「升息循環」，台灣即使影響經濟也得跟進，只要央行不再「溺愛」銀行／建商，是可以真的壓抑放房價。
這是【雷曼金融風暴】後，各國政府第一次在經濟衰退時期打房，只要不是虛應故事，威力會超乎想像。
Fed貨幣政策報告：承諾採取「無條件」措施降低通膨
我以為要是唱的用心良苦
你總會對我多點在乎
我以為雖然愛情已成往事
千言萬語說出來可以互相安撫
期待你感動 真實的我們難相處
寫詞的讓我 唱出你要的幸福
誰曾經感動 分手的關頭才懂得
離開排行榜更銘心刻骨
建商有聽到央行這個「K歌之王」的歌聲嗎？～目前看起來是有的。
【天龍國】房地產攻略
房地產牽涉利益太大，甚至可以動搖國本，政商間「灰色利益」，至少七成涉及土地利益～你別怪【天龍國】雙都護府，社會住宅政策說一套、做一套，認真執行下來，連任都有問題，還想學連戰選總統，兩位心理想什麼，還當「刁民」們不知道嗎？
美國／台灣利率只是回到「疫情前」，未來長路漫漫 央行楊金龍總裁，其實越來越有氣勢，這對「刁民國」未來是好的，彭總裁就像賈伯斯，百年一遇，當他的接班人，不能蕭規曹隨，又不能毫無建樹。
光看台灣央行這次只升半碼，當然打房威力不夠，難免讓「無殼蝸牛」失望，但牽涉到「房地戶」龐大房貸壓力，投鼠（財團／建商）忌器（房貸戶／預購戶）……
諸位知道嗎？雙北小建商快要瀕臨倒閉潮了，央行／政府／媒體／建商／房仲，全都「顧左右而言他」，全國性大型建商全數移往中南部推案。
當通貨膨脹加上疫情缺工，工料雙漲時又遇上升息循環，政府與民眾該注意的是中小型建商倒閉潮，與都更危老推動更艱難的困境。
注意楊金龍總裁的「苦口婆心」：楊金龍坦言升息半碼是「艱難決定」，如有需要還能召開臨時會因應市場情勢。
目前台美雙方實質利差，不過是回到【COVID 19疫情】爆發前，請注意，美國利率不要看「名目利率」，因為美國徹底「利率自由化」，市場會調整處供需平衡值。
對照台灣央行【重貼現率】1.50%，跟美國【基準利率（日）】1.58%幾乎一樣～你會發現不過是：「艱苦革命數十年，一夕回到解放前」～七月時，美國FED再升一次三碼，台灣再跟進半碼，才會開始出現「利差」。
七月之後國際資金熱錢才會順勢大幅流出，台幣重回貶值軌道，歷年來台幣貶值時，房價都是向下調整。
至於央行為何「菩薩心腸」，跟各位坦白說，是下面這件「恐怖到了極點的」事：庫存太高及通膨隱憂，傳三星暫停採購晶片。（歐新社）
你還在瘋「科學園區宅」？～勸你不要腦袋一頭發熱，再等半年就降溫了～咱們來賭賭半年後，台股還剩幾檔「千金股」 其實「台美利差」不過回到「武漢肺炎」疫情前水準，央行的「艱難決定」其實在於「建商倒閉」及「經濟衰退」～七月後，「台美利差」開始擴大，歷年來，房價都與匯率走勢相反。
「心理有數」不夠，還要有數學公式 房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率 請注意「天龍國」購屋一定要精打細算 這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。 房地產景氣有兩個先行指標：「買賣移轉棟數」／「土地及商用不動產成交量」，你就別管媒體怎麼說，盯牢這兩組數字便是，誰說謊到時一清二楚。空屋其實跟「一人一戶」激增有關，這個有疫情影響，暫時不要考慮太多，但未來疫情減緩或結束可能成為常態。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
這個主題得花三千個字解釋內涵，會是「大台中篇」主軸，下篇會說的很清楚，諸位稍安勿躁，這個公式學會，你才能幫自己心儀房子「定價」。
蛋黃區／蛋白區／蛋殼區決定在【生活機能】，不是【行政區門牌】
房子是給人住的，想炒輪不到你，選對坐等升值 林強是房地產高手，知道台北集所有政經資源於一身。
台北台北台北車站到啦 欲下車的旅客請趕緊下車
頭前是現在的台北車頭 我的理想和希望攏在這
一棟一棟的高樓大廈 不知有住多少像我這種的憨子
卡早聽人唱台北不是我的家但是我一點攏無感覺
OH! 再會吧! OH! 啥物攏不驚
羅大佑就是個房地產傻B，難怪總帶墨鏡，前途一片黑暗
台北不是我的家 我的家鄉沒有霓虹燈
鹿港的清晨 鹿港的黃昏 徘徊在文明裡的人們
假如你先生回到鹿港小鎮 請問你是否告訴我的爹娘
台北不是我想像的黃金天堂 都市裡沒有當初我的夢想
請你永遠記得一件事，房地產區段價值LOCATION ，都是「自然形成的」，即使政府／財團／建商／房仲傾全力，也只能塑造少數例外中的例外。
台北市政府移往「信義計畫區」，新北市政府移往「新板特區」，臺中市政府移往「七期重劃區」，不要以為「特例」就是房地產通則，宣傳跟事實是兩回事。
除了政府這種傾盡全力非成功不可案例，其他不要聽地方政府／財團／建商／房仲鬼扯，那叫「空中畫大餅」。
年輕人超愛買「重劃區」，覺得房子新穎、空間開闊，但如果「生活機能」不到位，那就是「房價墳場」，加上「重劃區」推案量大，投機客炒作頻繁，等你想賣時，前面「投資客斷頭屋」跟「建商保留戶」哪個不比你物件好、敢殺價。
顏炳立把蛋黃區／蛋白區／蛋殼區觀念引進台灣房地產市場是好的，但「凡有利益，必有貓膩」～被建商／房仲搞成「門牌效應」。 這就是傳統「蛋黃區」理論的範圍，除了被拿來炒房，扭曲了市場機制，特別是後來不斷擴大「蛋黃區」，或不當類比到其他縣市／其他區域，讓台灣房地產市場「價值虛胖」，出來混的，總是得還的，二十年後房貸繳清，也許根本不值錢了～「都心轉移」這麼簡單理論的不考慮。
你要看的是「生活機能」 因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。 「生活機能」才是房地產價值的核心，「門牌號碼」跟車牌號碼一樣，只對《暴發戶》有意義，你把自己格調搞那麼低，最後大財團黃金物件在你隔壁，你的只是黃銅鍍K金，相信咱，第一、林志玲不適合你；第二、林志玲修圖越來越嚴重；第三、你知道連方瑀是中國小姐嗎？～齊大非偶。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
因為你是「老百姓」，你需要「食衣住行育樂」，你要應付「柴米油鹽醬醋茶」，這才是人生～豪宅關你什麼事？新都心關你什麼事？社會住宅關你什麼事？
「生活機能」才是你關切重心，各市區行政區一定都有這樣蛋黃區（郊區別問本蛙，金山／萬里／石門……）～你何必笨到去買「門牌」
有怪獸 有怪獸 有怪獸 纏著我
有怪獸 大怪獸 醜怪獸 粘著我
張開嘴一口又一口啃著我
地球上明明有四十幾億人口 偏偏就是選中我
轟隆轟隆隆 每天對著我噴火
煩死了，小老百姓只是要買一間房子，告訴你全世界幹嘛，那些都是「廣告」。
你有沒有注意到下圖沒有「公園」，因為雙北市缺「公園綠地」，加入這項等於「拿磚頭砸自己腳」，所以下面圖一定是「廠商贊助」，一定是「捏造數據」，但方向基本正確。
以雙北市汽機車停車不便，且停車費用高昂，「生活機能」滿足必須在10分鐘步行內，也就是500～700公尺，這個選屋時先用GOOGLE MAP當工具過濾。
「食衣住行育樂」中，服飾、娛樂非必要，因為你可以遠距取得，再加入家裡有老人，洗腎中心／區域醫院很重要，小朋友需要托兒所／小公園，女生需要洗髮／護膚……
一定要實際去走走，白天／傍晚／晚上不厭其煩去走，確實去買、去吃、去聊天，經驗上要有「六十家生活機能店」～如果有「大賣場」可以減為四十家～很簡單，有一半你根本沒興趣，剩下三十家，一天用到一家，超過更好。
咱當年板橋專挑文化路沿線，就是江子翠／府中兩站，咱數過都超過一百家，為何不挑板橋／新埔，前者沒啥生活機能，後者環境太吵。
重新釐清你對【蛋黃區】錯誤認知 諸位釐清「蛋黃區」不是【門牌】而是【生活機能】後，很多觀念開始豁然開朗了吧，下面是「好時價」網站提供的資料，應該是用人口流動及商業店舖分布做的。
請注意下面補充：
■凡是商業機構提供資料，都有其商業目的，所以與其按圖索驥，不如就它提供線索，縮小實際搜尋心力，好的房地產就是【踏破鐵鞋無覓處】。
□這些提供的是量，對於值都描述是零，你得衡量自己生活方式跟經濟條件，例如府中的「湳雅夜市」雖然機能方便，但環境終歸嘈雜，你要有點近不能太近，享受生活機能，又不受干擾，當地新成屋甚少，電梯大樓也缺乏，都得整體考量。
●新北越來越貧富懸殊，老市區生活機能成熟，但老屋屋齡偏高，新北市都更真的都是堆笑話，有那麼多重劃區，你聽聽笑笑就好，而重劃區推案量太大，生活機能不成熟～林口咱曾經看過一個物件，剛好位於老市區／重劃區邊緣，雙面逢源後來漲翻天，誰說「林淡三新」一定不能買。
○雙北最難得是全天候商圈跟捷運站宅，其實海山站為什麼跟府中差價這麼大，因為府中站全天候商業機能，海山站入夜如鄉下，還有附近超多海砂屋。 其實晚上用人造衛星拍攝，越光亮處越是買點，台北市生活沒有諸位想像那麼完美，只是首都地位屹立不搖，全國資源集中於此，所以永遠無可取代。 板橋／中和／永和／新店是新北市【蛋黃區】，有兩個無可取代的點：■居住品質比較接近台北市 ，這個「質」的問題領先甚多；□內部商業機能活絡，不需要仰賴台北市提供。從這角度也可以從其他行政區，挑到【蛋黃物件】，但憑個人眼光。
軌道經濟是【天龍國】獨有，那又怎樣呢？
答案是不怎樣呀，不過升值幅度少人家一半而已，你要是能接受沒差，不需要「現在勉強」買呀，難得台美合作打壓房價。 你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。 其實這張圖就是「炒房地圖」，房價壓不下來，就是交通建設越來到位，捷運宅帶動鄰近住宅跟假，這根本就是「建商／房仲」騙術，步行超過15分鐘，捷運的便利性就會消失。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
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皇后大道東轉皇后大道中
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皇后大道中人民如潮湧
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百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
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板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
你唯一要擔心的事，是央行「心太軟」～銀行不能倒，建商總應該倒個幾家吧，看看財團／建商什麼嘴臉，不勞而獲有錢人又是什麼嘴臉，世代公平／居住正義不去做，永遠不會自己產生。
你總是心太軟 心太軟 把所有問題都自己扛
相愛總是簡單 相處太難 不是你的 就別再勉強
現在不讓一家哭，將來就是一路哭～政府不能心理只有「政治獻金」，馬政府開了「遺證稅」大減稅後門，就注定了社會公平蕩然無存，現在說話不中聽，有錢家公子還可以告你，去……的。
根據國際都會區發展經驗，軌道網絡將是房地產發展熱點，東京／上海／香港大家都去過，你不可能「逆時代潮流」而有房地產暴利。
雙北還是得優先考量捷運機能宅，【天龍國】外暫時別想太多。
科技股「庫存風暴」及「升息效應」將會陸續引爆，美國「升息循環及量化緊縮QT」，會讓台幣匯率重回貶值，熱錢流出台灣，逼迫央行跟進升息～小心日幣狂貶效應，上星期日本債市熔斷，這個徵兆非常恐怖～房地產自2014年後，將再度進行「循環修正」。
房地產最怕經濟不景氣時升息，加上美國FED無條件打擊通膨，你不要理會建商了，有得是他求你的時候，虛張聲勢誰不會，矇搶拐騙幾十年了，都成戲精、戲鬼、戲妖了。
沒了「負利率」，FED「打通膨」～房價上漲就這兩個條件～等建商資金耗盡，就會降價了，建商沒有諸位想像有錢，都是銀行搬出來的，看看國泰建設，背後有國泰金控，還不是不敢放手一搏。
上次說的雙北超級資產股是「大洋」，將納入《盜井筆記》發文。
對了，後來羅大佑「改邪歸正」了……有錢後他就不戴有色眼鏡了
皇后大道西又皇后大道東
皇后大道東轉皇后大道中
皇后大道東上為何無皇宫
皇后大道中人民如潮湧
這個正義朋友面善又友善
因此批準馬匹一周跑兩天
百姓也自然要鬥快過終點
若做大國公民只須身有錢
《後記》一字千金、千古奇文
感謝諸位讓蛙媽感動，讓本蛙能夠盡情做自己。
假日去了趟新北中和、板橋／台中西屯，原因無他，去拜訪一下投資客時期，當時認識及合作過的房仲，其實當年咱滿虐待他們的，咱堅持的價位一步不讓，因為應用數學系的，一向「心理有數」。
房地產年報酬率＝房價年增率＋租金報酬率－房貸年利率－房產折舊攤提率－維護成本費用率
他們現在都常用這套公式，跟買方解釋值不值得買，西屯大美女房仲升格當媽媽了，老公是房仲超業，所以辭職在家，專心帶小美女，她老公笑說本蛙改變了西屯房仲觀念，咱當年說七期的發展與限制一一應驗，這等下篇再談。
板橋房仲單飛自己當店長，也宣布恢復單身，恭喜諸位單身狗～呃，單身新貴～有機會不只單純看房。別被她外表騙了，但你會心甘情願談「姐弟戀」。
本蛙這個高級外省人，第一次願意跟大陸妹（已入台灣國籍）真心相處。
因為咱對物件及價位的堅持，她其實沒有完成咱委託的任何買賣，她那時還是菜鳥房仲，業績很好但經驗不足，被同行設局，讓咱成交破局，她整整哭了兩小時，第二天不去上班了，本蛙當時心想「這樣真心的人，怎麼當房仲，又是個傻瓜青蛙」
真是難得真性情，以後本蛙朋友凡是板橋、土城、新莊、中和就全部委託給她～買賣前後任何問題、糾紛，她不會逃避，一定妥善處理。
唉，真心待人的房仲也能在業界成功？～她應該聽不懂「天公總是疼憨人」，但冥冥之中自有天意吧，台灣房屋板橋江翠店長，等你們有意進場買房時，她會是個幹練幫手，現在先累積資金跟靜待央行打房。
假日沒回老家吃飯，搭著高鐵亂跑，下周預計再去新竹，台南如本蛙所料，「科技新貴宅」託售激增，呃，算是暴增數倍，投資客要「見好就收」了，他們預售屋成本十幾萬而已，下手砍價不要客氣。
其實蛙媽一開始常唸本蛙：「人家都沒寫多少字呀！你愛當夜貓子找理由不睡喲。」，本蛙一向賴皮都回：「他們是一字千金，咱是勤能補拙。」
她電話問了一句：「你說的三百訂戶目標到了沒？到了就給我早點睡，逞強也不要勉強自己、勉強別人，寫那麼長給誰看。」
呃，咱誠實說了訂閱數，蛙媽的台階是：「油庫口麵線很久沒吃了，連生香腸一起帶回來，你姐姐說要太陽餅，要帶蛙妻去，免得遇到美女房仲，一聊幾小時，你爸那個毛病喲……（以下省略十分鐘），不要給人家收費隨便寫，不去實地看看也能亂寫，在那邊搞一字千金……（以下再省略十分鐘）」
呃，就這樣完成實地探勘任務～
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