2022-10-05|閱讀時間 ‧ 約 7 分鐘

9月15日！房價跌得又急又兇七都淪災區！

前一陣子我常常聽到有人在說，台灣房價不可能會跌，拖愈久只會漲愈高，在2020~2021年期間，FED降息，央行降息，政府瘋印鈔票，台灣的房價出現了群魔亂舞，台灣的總人口數變少，疫情又會讓台灣一年多死一萬人，這一萬人不一定都老人，死亡的年紀分佈的很平均，任何商品都是會依據供需法則，說房價穩漲的，這有一點像股市中投機股位於在高檔一樣，裡面持有的人單純想要抓交替而以，2021年出生及死亡差了29912人，代表人口減少了29912半，今年前八月，出生及死亡就差了4.8萬人，台灣的人口逐漸的在減少當中，房價漲跌三要素，1、供需，2、利率，3、投機熱度，當房市中有利可圖時，投機客會拿著錢拼命往房市中堆，拼命的去開槓桿，這時房子就成了投機的商品，沒有人在乎有沒有價值，單純就是想要一買及一賣的差價，這就和當初的泰金寶，美德醫，現在的生技股，疫苗股，新藥股一樣，沒有人在乎這些公司有沒有淨值，營收，獲利，單純就是比誰比較會吹牛，當股價上漲了，他們賺到了差價，就會投入更多的錢進去投機，最近北極星就是這樣，當北極星股價上漲了，也沒有人在乎它一個月營收僅有七萬元，也沒有人管它淨值是多少，反正進去投機的人只求一買及一賣的差價，當這些投機股的股價下跌時，裡面的人開始賠錢，這時投機的資金就會撤出，大家看一下高端，股價從417元跌到現在的115元，雖然高端有配股票，目前還原配出的600股，股價還有在184元，但當高端股價不再創高，一直下跌時，裡面的投機資金就會撤出去，目前是撤到合一，北極星，在股市中你還能這樣從A投機股跑到B投機股，但在房市中，只要房價開始下跌，裡面的投機客就會開始獲利了結，每天在那吹牛說好棒，說房價穩漲，其實單純就是要找下一個傻瓜去接棒，記得當初美德醫在65元時，第三季獲利出來，獲利增十倍，其實也沒有多少錢，整個討論區的人就在那吹虛好棒，隔天要漲停進去買，其實說要進去買的人，隔天都在那倒貨，當美德醫股價開始下跌時，裡面持有的人還在那安慰自己會漲回去，但一些知道自己在投機的人，就會把資金撤出美德醫，當股價愈是下跌，愈多投機客會把資金撤出，最終美德醫股價就回到7.73元，這差不多就是美德醫真正的價值點所在。

之前中國的房市出現崩跌時，很多人會說，歐美還是在上漲，所以台灣的房價也會繼續上漲，他們會無視房市下跌的利空，中國是炒房大國，亞州屬一屬二的炒房王，都已經發生了中國34城房價跌回2年前，6城跌回5年前，然後一大堆爛尾樓，這時台灣的房價還在高點整理，就和美德醫崩跌前一樣，裡面的人一直抱著幻想著自己發大財了，那時我說過，裡面的人成本都在月線的61元，季線的46元，只要跌破這價格區間，裡面的人就會開始人踩人，但美德醫那時一直在60~64元整理，所以裡面的人都還是覺得自己發財了，非常有信心，但隨著股價一直在高檔整理，股價上不去，一些聰明的投機股就一直說，大家堅持住，然後自己就先跑了，一直說美德醫會上101元，結果自己在64元先偷賣，當有人偷賣，供需法則，股價就會走弱，從64元跌到63元，62元，61元，當跌到61元時就觸及很大一部份人的平均成本，股價一直在那盤跌，就會有人覺得，至少保本，就開始先跑，當有人跑了，股價就會從61元跌到60元，59元，58元，57元，56元，股價愈是下跌，裡面的投機客愈是崩潰，當到了臨界點時，就開始崩跌，來到50元，45元，這時又跌到季線人的成本，這時一樣的道理，至少保本，就這樣人踩人的股價一點一滴的崩回去，房市算是很大宗的，所以下跌的趨勢成立後，會是一段很長的時間，股市及房價道理都一樣，1、供需、2利率，3、投機熱度，只要投機熱度降低，商品價格就容易回落，現在房市還是處在美德醫65元的位置，每個人還是一付搖擺倪倪的覺得不可能跌，但聰明的人一邊在那說不會跌，大家撐住，他已經先在那偷賣了，因為房市要賣需要比較長的時間，最近歐美也出現房價下跌了，紐澳加拿大房價出現二位數下跌，全球房市泡沫警訊，這兩天才出現台灣房價下跌的消息，台灣房價跌得「又急又兇，七都19區淪重災區，專家也看走眼，上面說專家看走眼，不要傻了，我說的點他們都懂，只是這些專家在看到下跌趨勢出現時，不會像我這樣和你說，而是自己先偷跑，順便再去製造房價搶購熱潮，一付你不買就來不及了唷，再不上車就飛唷了，房價上漲三要素的1、供需，台灣人口數愈來愈少，出生及死亡差距愈拉愈大，還有COVID-19助攻，一年會多死1萬人，2、利率，台灣的定存一年期利率升到1.21%，大家應該還記得，銀行賺錢的方式就是拿你存到銀行中的錢，銀行給你1.21%，然後放貸1.8~2.2%賺利差，然後把槓桿放大十倍，增加獲利，所以房貸利率一定是會比定存利率高，九月FED升息，台灣央行應該也是會跟，至少就是跟半碼，所以利率也在走升，現在就是剩下3、投機熱度，目前一些投機客因為套牢了，所以還是會到處的宣傳買房好棒，房子一定賺，但房價就是在天價了，升息就是回收市場資金，價格又是資金堆出來的，當找不到下一棒時，時間拖愈久，要支付的利息就愈多，這時有人會說，房貸2%，就算自己貸款2000萬，一年也才40萬利息，這也沒多少啊，但大家不要忘了，銀行放款會開槓桿，那些投機客買房的人也會開槓桿，如果投機客手上有2000萬，那一年的利率40萬，確實沒有多少，但如果投機客手上僅有200萬，開了信貸200萬，自備200萬，借貸1600萬，這就是不同的事了，自備200萬是撐不了幾年的，在過程中，如果像中國這樣，房價跌回5年前，這等於就是你房貸還有1400萬沒有繳，結果房價現價僅值1300萬，這時有人說不可能，你覺得不可能的話，去看看中國一些炒房的人，他們付了五年的房貸，現在房子的價格還比他們的房貸低，這時你就知道可不可能，這時有人說，開放中國來買，或是東南亞國家的人來買，我說，你就不要幻想了，台灣一些房子爛透了，又老又舊，別人看到都覺得想笑，那種爛房子敢賣那種價格，然後一直在那說土地值錢，這時有人說，房價撐在高檔也是行的啊，當房價撐在高檔，少子化就會更嚴重，接下來二十年台灣就會進到老年化，你就繼續撐，大概就拿來當靈骨塔賣了。

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