2023-01-01|閱讀時間 ‧ 約 7 分鐘

我的薪水4萬,我該買多少錢的房子?8萬呢?(單身情況)

思考

2023年1月1日起,基本工資調整為26400。
然後最近看到一位部落格主(註1)這樣說:
"「2萬台幣/月」大概是一個現代成年人,要在台灣支應食衣住行「生存(這邊就先不談生活了)」下來,大概會需要的基本金額。"(註2)
又看到有人說到,房貸應該不要超過收入的佔比30%,否則會過得很辛苦。
那麼,想來試算一下,到底薪水多少的人,應該去貸款多少錢的房子,會是合宜的呢?
因為上述有的是「絕對值」,有的是「比例值」。譬如「2萬台幣/月」,無論薪水多少的人,都是這個數。在便利商店買同一個便當,薪水8萬的人,和薪水3萬的人,都是掏一樣的錢。如果整個月吃得一樣,兩個人的花費應該是一樣的。而房貸佔收入比30%,則使得薪水8萬的人,和薪水3萬的人,能購置的房產標的不一樣。我們就來拉Excel試算一下吧!
薪水多少的人,應該去貸款多少錢的房子,會是合宜的呢?
薪水多少的人,應該去貸款多少錢的房子,會是合宜的呢?

薪水4萬的人,應該把買房標的設定在400萬

Excel 很快試算出來了。
先說結論,再回頭看細節以及推導過程。大道至簡,簡單得不像話。結論是:「薪水4萬的人,應該頂多買400萬的房子;薪水8萬的人,可以考慮買800萬的房子,依此類推……
不看試算表也可以,我們用口語扼要敘述試算過程。
薪水4萬的人,「食」、「衣」、「行」三項,概算是每月「絕對值」2萬(同註2)。
也許有人說沒那麼高。這都沒關係,先有粗略框架,再依照每個人不同的情況微調就可。另外必須留意,這裡既然包含了「行」,所以車貸要算入這一部份;無論是汽車或機車的車貸。還有,為了方便簡併,如果有其他消費貸款或卡債固定退款、分期付款學費、學貸固定償還,都也應該併入這裡。因為這些都是張開眼睛就要付的,即使沒吃飯。那麼薪水4萬的人,這裡已經先去掉50%了。薪水8萬的人,這裡則先去掉25%。
然後,勞保、健保、勞退自提、所得稅四項,假設都沒有「高薪低報」,我們粗略地合計佔收入10%左右。(註2)
再來商業保險,我們也粗估保費是每月收入的10%。因為譬如癌症保險,可能薪水4萬的人會規劃癌症100萬給付,薪水8萬的人則可能會規劃癌症300萬給付,所以通常跟收入呈現比例。(註3)
至此,粗略的可付房貸比例已經出來了,薪水4萬的人,能用於支付在「住」的方面,到頂也就是30%了。即使想要拉高到33%,都必須要壓縮前面三大項,才能擠得出空間來。薪水8萬的人,則還有55%的空間。我們接著來試算能買多少錢的房子?
總價400萬的房子,貸款80%的話,是240萬金額。如果以年息2%,20年期本息平均攤還計算的話,很簡單速算,就是每月繳款12000左右。給您下列超超超簡單粗算公式:

20年期房貸繳款金額超簡單速算

年息2%,20年期本息平均攤還:
貸款金額1000萬,月繳5萬 貸款金額800萬,月繳4萬 貸款金額500萬,月繳2.5萬 貸款金額100萬,月繳0.5萬
如果採用30年期本息平均攤還呢?就把上述金額 x 0.72 左右就可。年息不是2%的話,對每月繳款金額影響不是很大,粗算時可以忽略。細算方法以後再談。
因此,貸款240萬,每月繳款12000,是否很容易計算?
12000正好佔薪水4萬的人30%。但是花在「住」上面,可能不止,因為400萬的房子,雖然貸款80%,但是前面可能需籌自備款及裝修、傢俱30%左右,就是120萬。120萬是12000月付金的100倍。如果籌這100倍的月付金會延遲到開始繳貸款還在籌(譬如裝修甚至自備款其實也用貸款達成的),那麼就只能選擇30年期房貸、開頭三年寬限期繳款等等。否則30%花在「住」已是薪水4萬的人上限,再高就會擠壓食、衣、行、育、樂了。日常生活品質將打折扣,影響心情甚鉅。
同樣的計算方法,我們試算薪水8萬的人,買800萬的房子。
總價800萬的房子,貸款80%的話,是640萬金額。年息2%,20年期本息平均攤還,速算為每月繳款32000。佔收入的40%。我們剛才算過,薪水8萬的人,是有55%空間的。所以還能承受。前面可能需籌自備款及裝修、傢俱30%左右,約240萬,是月付金的75倍,相信壓力也不小。至於有人是薪水8萬,卻購置了1200萬的房子,那可能真的有欠考慮,做了不適合自己的決定了,之後的生活將會蠻痛苦或蠻辛苦。除非是將雙薪考慮進來。至於雙薪無孩,或雙薪一孩的情況,我們下次再試算。關於勞退自提的部份也以後再做詳算。
簡單回顧結論,在單身單薪的情況下,就是極其簡單,薪水4萬的人至多買400萬的房子,薪水8萬的人買800萬的房子也應該是個接近上限邊緣的選擇了。大道至簡,簡單得不像話。
家庭(雙薪頂客族、雙薪育有子女)的應買房金額如何計算呢?
下一期我們討論「家庭雙薪」,頂客族或育有子女的例子。 下期連結:

(註1:https://reading.udn.com/read/story/7044/6832227)
(註2:該文作者說的台幣2萬是說計入「食、衣、住、行」。不過依本篇的主題放大聚焦在買房上,若將房貸計入這2萬元應該明顯不合適,所以往後下文中,2萬元是指「食、衣、行、育、樂」五項及房貸以外的償還款項,包括學費、學貸、信用卡及車貸。「樂」的方面,小金額看電影、唱歌、吃館子、郊遊也計入,視為日常開銷。)
(註2:「高薪低報」的損失不在眼前,會在未來。這個不在此主題,另外再說。「勞退自提」最多可以提存6%,這部份在個人/家庭理財上也是個很有意義的課題,也將在另外篇章討論。)
(註3:這個部份在財務上的意義是,轉嫁超過勞健保之外的「不預期超大比例開支」,這並非只有指「傷病醫療」而已,還應該包括了「家庭撫養責任」,還有「不預期的事故責任」等,例如撞傷撞死撞毀的賠償等。也就是說,壽險、意外險和車險、責任險保費都應該算入這項。當然,也有人是勞健保之外就沒有任何商業保險的,連汽機車第三人責任險都沒買,那麼這10%就先危險地騰出來。)
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