薪水多少的人，應該去貸款多少錢的房子，會是合宜的呢？--- 20年期房貸繳款金額超簡單速算

2023年1月1日起，基本工資調整為26400。

然後最近看到一位部落格主（註1）這樣說：

"「2萬台幣／月」大概是一個現代成年人，要在台灣支應食衣住行「生存（這邊就先不談生活了）」下來，大概會需要的基本金額。"（註2）

又看到有人說到，房貸應該不要超過收入的佔比30%，否則會過得很辛苦。

那麼，想來試算一下，到底薪水多少的人，應該去貸款多少錢的房子，會是合宜的呢？

因為上述有的是「絕對值」，有的是「比例值」。譬如「2萬台幣／月」，無論薪水多少的人，都是這個數。在便利商店買同一個便當，薪水8萬的人，和薪水3萬的人，都是掏一樣的錢。如果整個月吃得一樣，兩個人的花費應該是一樣的。而房貸佔收入比30%，則使得薪水8萬的人，和薪水3萬的人，能購置的房產標的不一樣。我們就來拉Excel試算看看吧！

Excel 很快試算出來了。

先說結論，再回頭看細節以及推導過程。大道至簡，簡單得不像話。結論是：「薪水4萬的人，應該頂多買400萬的房子；薪水8萬的人，可以考慮買800萬的房子，依此類推……」

不看試算表也可以，我們用口語扼要敘述試算過程。

薪水4萬的人，「食」、「衣」、「行」三項，概算是每月「絕對值」2萬（同註2）。

也許有人說沒那麼高。這都沒關係，先有粗略框架，再依照每個人不同的情況微調就可。另外必須留意，這裡既然包含了「行」，所以車貸要算入這一部份；無論是汽車或機車的車貸。還有，為了方便簡併，如果有其他消費貸款或卡債固定退款、分期付款學費、學貸固定償還，都也應該併入這裡。因為這些都是張開眼睛就要付的，即使沒吃飯。那麼薪水4萬的人，這裡已經先去掉50%了。薪水8萬的人，這裡則先去掉25%。

然後，勞保、健保、勞退自提、所得稅四項，假設都沒有「高薪低報」，我們粗略地合計佔收入10%左右。（註2）

再來商業保險，我們也粗估保費是每月收入的10%。因為譬如癌症保險，可能薪水4萬的人會規劃癌症100萬給付，薪水8萬的人則可能會規劃癌症300萬給付，所以通常跟收入呈現比例。（註3）

至此，粗略的可付房貸比例已經出來了，薪水4萬的人，能用於支付在「住」的方面，到頂也就是30%了。即使想要拉高到33%，都必須要壓縮前面三大項，才能擠得出空間來。薪水8萬的人，則還有55%的空間。我們接著來試算能買多少錢的房子？

總價400萬的房子，貸款80%的話，是240萬金額。如果以年息2%,20年期本息平均攤還計算的話，很簡單速算，就是每月繳款12000左右。給您下列超超超簡單粗算公式：

如果採用30年期本息平均攤還呢？就把上述金額 x 0.72 左右就可。年息不是2%的話，對每月繳款金額影響不是很大，粗算時可以忽略。細算方法以後再談。

因此，貸款240萬，每月繳款12000，是否很容易計算？

12000正好佔薪水4萬的人30%。但是花在「住」上面，可能不止，因為400萬的房子，雖然貸款80%，但是前面可能需籌自備款及裝修、傢俱30%左右，就是120萬。120萬是12000月付金的100倍。如果籌這100倍的月付金會延遲到開始繳貸款還在籌（譬如裝修甚至自備款其實也用貸款達成的），那麼就只能選擇30年期房貸、開頭三年寬限期繳款等等。否則30%花在「住」已是薪水4萬的人上限，再高就會擠壓食、衣、行、育、樂了。日常生活品質將打折扣，影響心情甚鉅。

同樣的計算方法，我們試算薪水8萬的人，買800萬的房子。

總價800萬的房子，貸款80%的話，是640萬金額。年息2%，20年期本息平均攤還，速算為每月繳款32000。佔收入的40%。我們剛才算過，薪水8萬的人，是有55%空間的。所以還能承受。前面可能需籌自備款及裝修、傢俱30%左右，約240萬，是月付金的75倍，相信壓力也不小。至於有人是薪水8萬，卻購置了1200萬的房子，那可能真的有欠考慮，做了不適合自己的決定了，之後的生活將會蠻痛苦或蠻辛苦。除非是將雙薪考慮進來。至於雙薪無孩，或雙薪一孩的情況，我們下次再試算。關於勞退自提的部份也以後再做詳算。

簡單回顧結論，在單身單薪的情況下，就是極其簡單，薪水4萬的人至多買400萬的房子，薪水8萬的人買800萬的房子也應該是個接近上限邊緣的選擇了。大道至簡，簡單得不像話。

下一期我們討論「家庭雙薪」，頂客族或育有子女的例子。

下期連結：(待續)

（註1：https://reading.udn.com/read/story/7044/6832227）

（註2：該文作者說的台幣2萬是說計入「食、衣、住、行」。不過依本篇的主題放大聚焦在買房上，若將房貸計入這2萬元應該明顯不合適，所以往後下文中，2萬元是指「食、衣、行、育、樂」五項及房貸以外的償還款項，包括學費、學貸、信用卡及車貸。「樂」的方面，小金額看電影、唱歌、吃館子、郊遊也計入，視為日常開銷。）

（註2：「高薪低報」的損失不在眼前，會在未來。這個不在此主題，另外再說。「勞退自提」最多可以提存6%，這部份在個人/家庭理財上也是個很有意義的課題，也將在另外篇章討論。）

（註3：這個部份在財務上的意義是，轉嫁超過勞健保之外的「不預期超大比例開支」，這並非只有指「傷病醫療」而已，還應該包括了「家庭撫養責任」，還有「不預期的事故責任」等，例如撞傷撞死撞毀的賠償等。也就是說，壽險、意外險和車險、責任險保費都應該算入這項。當然，也有人是勞健保之外就沒有任何商業保險的，連汽機車第三人責任險都沒買，那麼這10%就先危險地騰出來。）