清流君
2023-03-21|閱讀時間 ‧ 約 20 分鐘

有錢該買房還是買股？在台灣買房必定賠錢！租房買股會更好（房地產VS股市）

在台灣是否買房？

在台灣普遍都會認為買房是一個很聰明的決定。
因為有許多案例都告訴你，在台灣不少人靠買房致富。
再加上近年全台房價的瘋狂飆升，讓你隱約覺得如果現在不買，以後是不是會更買不起？
就算是沒什麼錢的年輕人，很多人也會告訴你：「懶趴捏緊房貸背起來就對了！」
當你存到一筆錢，像是存到 3、400萬的時候，身邊的親朋好友都會跟你說買房就對了，連我們的虛榮心也是這樣告訴自己的。
尤其加上過去幾年全台房價的瘋狂飆升，讓你隱約會覺得如果現在不買，以後是不是更買不起？
「有土斯有財」是華人自古以來就存在的買房價值觀，是成家立業的一種象徵，很多長輩都認為土地、房子是種只升不貶的資產，所以通常會趕快叫你房子愈早買愈好，從小我們就不斷被灌輸這樣的觀念，所以感性上總是會一股很想給他買下去的衝動。
  • 但是就台灣當下的環境來說，買房真的是個正確的財務決策嗎？
  • 現在買房有什麼優缺點？
  • 租房買股和買房自住誰的資產累積會更快？
  • 房子什麼時候再買會更好呢？
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房地產的年化報酬

如果在2012年第三季在台灣買一棟2000萬的住房，到2022年第三季會變到3200萬（根據內政部住宅價格指數近十年的漲幅）。
這報酬看起來相當不錯。
但年化報酬率僅僅只有4.81%。
而且這個數字還沒有考慮任何房屋的各項成本、也沒考慮通貨膨脹。
相比之下，同期間台股大盤加權報酬指數的年化報酬是11%。0050則是12.4% (2012Q3-2022Q3)。
所以在台灣投資房地產的報酬其實沒大家想像的這麼好。
而且大多數人都會忽略一項事實，就是持有房地產一路上是需要付出各種成本的，這些成本你很難從房價中看出，但它又確確實實地存在。像是買房要繳的稅、折舊維護成本、管理費、保險費、房貸利息、一大堆有的沒的費用…，如果通通都考慮進去的話，這4.81%的年化報酬將大幅降低到只能勉強勝過通膨。
你可能會想說：「清流君，你不要在這邊胡說八道喔！你根本就不懂！房地產是拿來借錢的印鈔機，貸款八成就是五倍槓桿，就算只有5%報酬，在台灣買房也是穩贏股市的，投資股票根本就不可能用這麼低的利率借到這麼多錢，買房就算遇到大跌還不用怕追繳斷頭。」
我知道，對某些人來說，買房成了一種不敗信仰，所以為了打破這個迷思，接下來我們就要來進行最精密最嚴謹的計算。
看看五倍槓桿買房跟租房買股，誰的資產累積更快？
我保證會給各位一個最正確最客觀的答案，絕不講什麼模稜兩可、兩個都可以之類的幹話，讓各位只花一秒的時間，就一秒、一秒，就能判斷出自己到底該不該把錢投入房市。
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買房的各種成本

首先我們先了解成本上的差異，最後才會帶大家來看實測的結果。
假設現在我們想買一棟2000萬的房子，貸款八成，頭期款是400萬，考慮到買房的一些前置費用，像是仲介費、裝修裝潢、代書、稅費等等…，假設這些費用是房價的10%，也就是200萬。房貸1600萬的部分採30年本息均攤，目前五大行庫房貸利率大概是2%，算下來每月要繳的房貸大概是5萬9千。
現在還有另外一種選擇，就是房子我們不買了、改用租的然後再把這一大筆存到的錢投入到股市。
所以我們要比較的是：租房買股和買房自住，這兩種情況的淨資產累積情形。
租房的成本就是每個月要繳的租金，這不需要多說。
但是各位有沒有想過，買房他奶奶的也是需要付租金的，也就是持有房地產的各種成本。
主要分成四種：
1.負債的利息成本
就買2000萬的房子來說，貸款8成，一共有1600萬是跟銀行借的，每年都必須繳2%的利息，就本息均攤來說，第一個月的應付利息金額是26,667元，之後隨著本金的償還，這個數字會慢慢遞減。
2.房屋折舊和維護成本（有分物理、功能、經濟性折舊）
這邊使用50年的年限、土房比7:3、每年折舊率2%、平均攤銷，折舊成本每年會是初始房價的0.6%。我覺得這已經是非常低估了，因為買房的人通常會有投資的幻覺。
（買房的人通常會把自己的房屋視為一項投資，花大量時間、金錢和精力在房屋維護上，希望在將來能用更佳的價格賣出，以求更高的回報。）
3.每年要繳的稅負成本（地價稅、房屋稅）和管理費
這項成本每個人差異很大，這邊假設是當初買房價格的0.4%、然後每年隨通膨進行調整。地震火災險是每年4,000元、隨通膨調整。
4.資金的機會成本
這是最多人會忽略的地方，也是買房最恐怖的成本所在。
這是實實在在必定會發生的經濟成本，像是2000萬買房一開始的自備款2成加上10%的購置成本，一共是600萬，這些資金當你選擇買房、把錢投入到房地產市場時，本來是可以選擇租房然後再把錢投入到股市的，正是這種選擇上的差異造就了機會成本。
（基本上有國中畢業的人都知道做決策時要考慮機會成本。）
那這個成本有多重呢？
根據全台三大房價指數，過去20年房價平均每年漲幅約4.5-6%左右。
證交所公佈的加權大盤報酬指數過去20年為9.8%。
0050過去19.5年平均年化報酬率約9.2%。
另外根據今年最新公布的《瑞信全球投資報酬年鑑》在過去123年裡，全球股市的實質年化報酬大約是5%，住宅房地產大約是1%。
所以無論是全球市場還是單看台灣，差不多都是相差4%，這4%正是房市和股市的資金機會成本。
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台灣未來的房價漲跌

我知道！很多人看到這邊一定會想說：「欸！不對，買房的報酬不可能這麼低，我看中的地區肯定每年都會飆漲10%以上，屌打股市，你這個報酬只適用在一些落後地區，我買的地方不可能。」
你要想想，不管是什麼資產類別，無論房市還是股市，市場都會根據當時任何可用的資訊來進行定價。如果你知道跟你買房子的人他在一年後可以轉手賣2400萬，那你就不會在現在用2000萬的價格賣出，如果你真的知道這項訊息，你絕對不會只賣2000萬。所以我們不能假設台灣過去某些地區的房地產市場的報酬，在將來還會這樣永遠高漲下去，這不是正確看待事情的角度，也不是對的決策方式。
相反的，我們可以看市場對這些資產隨時間長期定出的風險溢酬，來當作未來的估計。
這5%的股市實質年化報酬是有包含中國、蘇聯股市跌到歸零，也包含兩次世界大戰的結果，當然看後照鏡開車我也可以只挑美國股市，那報酬會高出很多，但這樣就明顯失去比較意義了。
因為過去台灣某些地區房價的飆漲，讓很多人都產生了這樣的錯覺，覺得過去的漲幅在將來會一直延續下去。
在台灣的許多城市，最近的歷史表明價格上漲的幅度更大，但這並沒有告訴我們關於未來的任何訊息。如果真的有告訴我們什麼的話，就是我們可以預期未來房地產的報酬會比過去更低。
實證結果顯示，高房價租金比可以在一定程度上預測將來的低報酬，就跟股市一樣，房市也有均值回歸的現象。
目前台灣的房價租金比遠超歷史平均。
高房價租金比都是怎麼下降的？
通常都是通過房價下跌，而非租金上漲來解決的，許多國家都有這種現象。
還有阿！千萬不要跟我說，哪邊哪邊房價翻好幾十倍、靠買房致富的故事，這就像我告訴你：欸～特斯拉、亞馬遜過去漲了好幾百倍，所以叫你趕快去買個股，這是一樣的道理。
期待靠買房發大財，像是台灣過去幾年的情況，但結果在將來也是可以完全反過來，把財務決策寄託在未來房價還會像過去那樣不切實際的飆漲，老實說非常低能。
所以我們股市和房市的長期預期年化報酬分別抓4%跟8%。
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租房還是買房？租金VS房貸

好，買房的成本我們通通都確定了。
那租金的部分呢？
我們就大放水，假設每月66,667元。
過去10年的租金成長率大約是1%，我們就用1%。
所以決定要不要買房，要看的是：
租金 vs 買房的各種成本（負債成本＋稅負成本＋折舊成本＋資金的機會成本）。
不要再白癡到拿每月租金和房貸來比較了。
直覺上，我們往往會認為租房子就像是把錢丟到水溝一樣、在浪費錢。
我相信你一定聽過這種說法：
「租房子就是在幫房東繳房貸。」
「如果每月租金超過要繳的房貸時就要趕快買房了。」
以上這些都是不經大腦思考說出來的屁話，通通都是錯的！
這話表面看似很有道理，但是完全沒有考慮買房的許多隱性成本，才會得出這些無腦結論。
選擇租房把錢投入到股市，付出的成本就是每月的租金。
但是各位沒想過的是，買房其實也是要付租金的！
就以剛剛買2000萬房子的例子來說，房貸1600萬的部分採30年本息均攤，年利率2%，這樣每個月要繳的房貸大概是5萬9千元。
我們假設每月要繳的租金66,667元＞房貸59,139元。
這時候不租房改買房真的會比較划算？不對！
這樣比其實大錯特錯！（滿多房仲會這樣比的）
因為每月繳的房貸有同時包含本金和利息，每月繳的這些錢是有包含本金的，這些本金在買房的當下，就已經使用五倍槓桿提前對房地產市場進行投資了。
這麼說，每月繳的房貸裡面有一部分是有保留價值的，但是租房子每月繳的租金沒有保留價值、是不可回收的成本。
你不能把有保留價值的成本跟沒有保留價值的成本相比，這是毫無意義的比較，是屬於邏輯上有缺陷的思考方式。
正確的比較方式要用不買房選擇買股要付的租金，跟買房也要付的租金比較才對，也就是前面提到過的四項買房成本。
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是否買房這樣想才對

所以說要不要買房真正要比的是：
租金 vs 買房的負債成本＋稅負成本＋管理費＋折舊成本＋資金的機會成本
如果左邊＜右邊，理性上該繼續租房然後不斷把錢投入到股市中。
如果左邊＞右邊，理性上就該立刻買房。
的確，付租金你什麼都拿不回來．但是也別忘了租房背後能帶來的好處，可以省去買房的各種成本（這些你也都拿不回來）。
特別是股市和房市之間的資金機會成本，這個成本是所有成本中最重的，在買房房貸繳清時，是吃機會成本最重的時候，所以「房貸繳清就無事一身輕」是種錯誤的說法。
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實測結果：買房VS買股

最後，我們回到一開始的例子，買2000萬的房子跟租每月6萬6的房子，哪個比較划算？
下圖考慮各項成本詳細計算後的結果：
圖中顯示了兩種情況跑出來的淨資產累積隨時間變化的情形。
買股租房一開始投資600萬然後每年不斷再投入，30年後資產破6千萬。40年後資產破億，老實說在信心方面，是更另人期待的。
但是買房卻很難保證，因為只買一兩棟房子會承擔非常大的非系統性風險，如果因為某些原因突然要搬家或要把房子賣掉，這個風險就會體現出來。
不像投資股票，你不費吹灰之力就可以把非系統性風險分散掉，讓長期投資的結果有很穩的確定性。
我們都知道投資股票，可以分散非系統性風險，只承擔市場風險，取得市場長期向上的長期報酬，可是買房沒這回事。房地產的非系統風險，像是單一地段 、地區產業、房型等等 …，只買一兩棟房子根本無法分散，除非你資金大到能在台灣主要地區的房地產都買一些。所以在我看來，和全球多元化的股票投資組合相比，買房的風險要大得多，但風險略有不同。這種短期價格的風險，再搭配用非常大的槓桿投入大筆資金在房地產上，對時間維度較短或不確定的人來說，買房可說是一項高風險的投資。

租房買股（租到4%租金投報率的房子）
那各位觀眾可能會好奇，這個測試要怎麼應用到自身的情況呢？
為什麼我租金要設66,667元，因為每年正好是房價的4%。
基本上不管你想買的房價是多少，只要參數設定不變，結果都會相同。
租房買股只要租到房價4%以下的租金就是贏的。
在台灣目前高房價租金比的情況下，我相信，這很簡單就能做到！
假設你想要買1500萬的房子，1500萬*4%/12=5萬，選擇租房買股只要每月租金小於5萬相較買房都是賺的。
如果是買2000萬的房子呢？一樣2000萬*4%/12，租房買股每月租金小於66,667元相較買房都是贏的。

租房買股（租到2%租金投報率的房子）
當然，如果你能用每月33,333元的租金，租到2000萬的房子呢？
也就是房東願意以租金報酬率2%的投報率把房子租給你住。
然後你再把錢投入到股市，那麼你就是穩賺不賠！（如上圖所示）
藍色的租房淨資產線恆在買房淨資產橘色線上方，沒有任何一個時刻是落後的。
因為「33,333元*12/4%=1000萬」。
這麼做變相就是等於用1000萬的價格爽住這間2000萬的房子。
用一半的價格使用原本要兩倍價格的房子，不香嗎？
換句話說，在考慮機會成本後，房東血虧、租房買股賺翻。

租房買股（租到1%租金投報率的房子）
最後，如果你真的非常客家、最省的那種，有辦法在房東租金報酬率1%的情況下租到房子（2000萬的房價就是用16,667元的每月租金租到），然後再把錢投入到股市，在長期複利的加持下，你的淨資產累積、未來身價會成長得非常迅速。
所以別在傻傻地相信，買房是用五倍槓桿、長期一定贏的屁話了，經過測試，租房買股只要每年租金控制在房價的4%以下，照樣輕鬆輾壓五倍槓桿的房蟲，不靠房地產你也能慢慢致富。
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五倍槓桿買房出租的真實報酬

我之前還看過一種很奇葩的算法，買房的年化報酬率算出來可以快到20%甚至超過。
（好像是這麼算的：房價增值率 + 利差×槓桿倍數 + 租金投報率）
我不知道這是哪個白癡想出來的，根本就是天方夜譚、癡人說夢。
我們就以剛剛2000萬買房的例子來說，一開始資金流出600萬，加上每月收租6萬6，考慮各項費用但不算機會成本，30年後房子賣掉可以賣6000多萬。
這樣年化報酬率也才7.73％。而且想要賺到這個7.73%，你30年每個月都必須收到66,667元的租金，然後每年都要成長，不能有任何一個月收不到租金或是租金變少。
如果每個月收的租金下降到33,333元，年化報酬就只剩下5.24%。
並且以上計算都沒有考慮到當房東要花費的時間跟精力，畢竟你買的ETF不會半夜睡到一半打給你說冷氣壞了，或遇到一些趕都趕不走的壞房客，心很累。
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結論

總體來說，在台灣買房未必是一件好事，特別是還沒到一定資產規模之前，買房可以說是一個很爛的財務決策、不只嚴重拖垮自己長期淨資產累積的速度，還會讓財富成長大打折扣。
在台灣很多人都抱怨房價太貴、買不起，各種怪政府、覺得這個世代沒有居住正義，我們不如正面思考一下，上天關了一扇門就會為你開一扇窗，與其辛苦強迫自己買房、把現金流弄得很卡，不如好好搞懂指數化投資，長期堅持、不斷投入，這樣總資產累積反而更快、現金流也更充裕，在未來也更有自由選擇生活型態的權力。
但不得不說，買房的最大優勢，就是會很有投資紀律，因為你必須捏緊懶趴，再怎麼樣都要擠出錢繳房貸，這變相就是一直留在市場、長期持有不賣出，這會比每月定期把錢投入股市、不短進短出容易非常多。
這也是為什麼你會看到很多人是靠買房變有錢的一大原因。
從長遠來看，這種紀律確實會帶來回報，但這種心理上的優勢並不足以讓房地產投資成為一個有多好的投資，投資人也可以租房並且紀律地把錢投入到股市慢慢致富。
所以千萬要記得！紀律是成功投資不可或缺的一環！
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最後我相信一定有人會覺得：「買房會比較安心、比較幸福快樂。」
其實不一定！
根據2010年的著名論文＂If Money Doesn’t Make You Happy Then You Probably Aren’t Spending it Right＂，作者解釋了想要快樂和幸福，更多取決於我們怎麼度過時光，而不是擁有什麼樣的固定生活條件，像是把錢花在買房子上。
而且在花大筆資金在買房支出上．更容易遭受到「買家的懊悔」．根據2010年論文＂The Relative Relativity of Material and Experiential Purchases＂，作者發現人們更容易在物質上的支出擁有較低的滿意度，相比體驗支出上的滿意度會較高，因為人們更可能在買了某項物品之後反覆思考，是否有其他可供選擇的物件比我當初買的更好，甚至拿來跟別人買的物件做比較。
根據《快樂錢》，書中指出收入跟幸福感之間的關係非常微弱，但是負債跟幸福感之間的關係非常強烈，更多的負債往往意味著更多的不快樂。作者表示：「我們欠別人的會比我們賺的更能預測我們幸福。」擁有更多債務的家庭幸福感就愈低，同時夫妻之間的衝突也愈多。
人們總是會在環境上「享樂適應」，我們總是會高估買房帶來的幸福快樂程度，一旦我們住進去、變成我們日常的生活條件，而不是當初那個願望，買房對我們日常幸福感的增加也隨之被抵銷了。
人類是很不會預測自己未來幸福的動物，特別是買房這種人生中最重要的財務決策之一，還請務必三思、多方考量！
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變數講解

未來的現實情況有些地方可能會和假設有所不同，像是資產報酬的報酬率、通貨膨脹率、貸款利率等等...，這些是我們不太能控制的變數，這可能會導致實際發生的結果和我們實測出來的會有巨大的差異，買房的資產累積可能會更加悽慘。

升息風險：
因為實測假設每年房貸利率皆為固定2%，若將來央行持續升息，買房自住的資產累積將變得更差。

買房機會成本的加重：
貸款成數：實測我們假設可以貸款八成，若貸不到那麼多成，買房自住的資產累積將變得更差。
貸款年數：實測我們假設可以貸款30年，若貸不到那麼多年，買房自住的資產累積將變得更差。
股市報酬率：實測我們假設股市的年化報酬率為8%，若你投資組合的報酬率有辦法更高，那麼買房自住的資產累積將變得更差。
房市報酬率：實測我們假設房市的年化報酬率為4%，若將來台灣房市報酬沒辦法像過去那樣高漲、甚至還長期低落的話，那麼買房自住的資產累積將變得更差。
相反的，有一些變數是我們可以控制也絕對要去控制的，像是盡可能降低投資成本，只要有辦法每年降個1％，長期複利下兩者的差異會有天壤之別的差距。
再來是想辦法提高個人的風險承受度，盡可能忍受波動、承擔激進一點的投資組合，並保持嚴謹的紀律，這樣將來的終身財富會有非常大的機率可以超過買房的淨資產累積。
那如果真的沒有辦法，很害怕股市風險、是比較保守的投資人呢？
那麼你租房買股和買房自住的損益兩平點可能就需要降到3%比較穩妥，而不是像前面實測出的4%。
實際上，買房最大的隱性成本，就是投資股市的機會成本，機會成本是我們再做任何決策都需要考慮的點，所以只要房地產和股市兩者預期報酬上的差異縮小，那麼機會成本就會下降，相反的就會隨之擴大，如果你買房的成本很重，各種持有房地產的費用的上升，都會擴大資金的機會成本，讓買房自住的資產累積變得更差。
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本人影片親自講解

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