2023第一季度，馬尼拉房價：別說話，在漲

大家好，我是Aufheben，眾所周知，全球經濟有個衰退的「大陰影」懸而未決。基本上房價都是跌的，從國內跌到國外，從2019跌到2023。菲律濱似乎從2019遭遇疫情，房價幾乎腰斬後，樓市遭遇重挫。斷供、延期等故事層出不窮。儘管坐擁傲人的租售比，對比2019年的高價格（當中絕大部分是中國中介強行加價、炒高的樓價），依然難以回到巔峰。

可是2023年，頂著菲律濱央行加息的步伐，菲律濱房價卻依舊是穩步提升。據菲律濱中央銀行 (BSP)上週五報告稱，2023年第一季度住宅物業價格上漲多達10.2%，主要是由於復式住宅、獨立式/連體式住宅、聯排別墅和公寓單元的上漲。根據菲律濱央行數據顯示，今年1月至3月期間住宅房地產價格指數（RREPI）同比增長 10.2%。這一增長速度高於上一季度 7.7% 的增幅和 2022 年同期 5.7% 的增長速度。

今年第一季度，房地產價格的增長是自 2020 年第二季度冠狀病毒大流行高峰期錄得的 26.6% 以來最快的。當時由於疫情封鎖，房價暴跌，之後自然出現了一波暴力反彈。不少朋友都在疫情時撿漏了……

高力國際菲律濱公司研究副總監喬伊·羅伊·H·邦多克 (Joey Roi H. Bondoc) 在接受電話採訪時表示，隨著市場已從疫情中完全恢復，對複式住宅和獨立式住宅等橫向項目的需求強勁。 「住宅市場已經反彈。人們現在開始購買並開始投資（住房單元），」他指出。 「菲律濱人對於公寓的購買熱情，在2020 年至 2021 年期間出現了暫停，但我們現在看到的是，人們開始購買公寓，既有居住用途，又作為投資工具。」他還指出，建築材料價格上漲推動房地產價格上漲。

根據菲律賓央行的數據，1 月至 3 月期間，複式住宅和獨立式/連體住宅的價格分別上漲了 22.1% 和 17%。全國范圍內，一季度聯排別墅價格同比上漲1.8%，明顯慢於2022年同期25.7%的漲幅。第一季度公寓價格小幅上漲 1.2%，低於去年同期 14.5% 的增幅。國家首都地區 (NCR) 的住宅物業價格從去年同期的 9.7% 放緩至第一季度的 7.3%。在 NCR (AONCR) 以外的地區，住宅物業價格增長了 11.4%，高於去年同期的 5.1%。

央行數據還顯示，一季度住宅貸款同比增長16%，其中NCR和AONCR貸款分別增長16.5%和15.7%。第一季度，80.5%的貸款用於購買新的獨立式/聯排別墅（47.8%），其次是公寓單元（32.8%）和聯排別墅（18.9%）。央行還表示，1月至3月期間菲律濱新建住房的平均評估價值為每平方米73,724比索。

NCR（馬尼拉大都會）的平均評估價值為每平方米 P123,053（均價來到了12.3萬比索），而AONCR（外省）的平均評估價值為每平方米 P51,459。由於企業和消費者對今年的經濟前景持樂觀態度，住宅市場的需求將繼續強勁。 2023菲律濱經濟正在持續增長。而且有來自海外菲律濱工人的穩定、持續匯款流入。這也是菲律濱今年對比其他東南亞國家的絕對優勢，尤其是在需求減弱，外貿不好做的今天，持續不竭的外匯成為菲律濱經濟增長的重要「增幅器」。

看起來，這些因素都將繼續刺激菲律濱地產的需求端，並可能繼續推高房地產價格。

當然，馬尼拉房產，尤其是公寓的大問題不是價格，而是流動性，所以購買、投資、自住房產一定要選擇流動性尚可的核心區域（包括但不限於makati、BGC、Ortigas等）以及選擇靠譜的大開發商，講真的，真愛money和生命，遠離不知道哪裡來的小開發商。

另外：最近還有影響房價的因素——那就是匯率，房價漲了10%，匯率（人民幣和比索）也跌了7%左右，購買時機是相當重要，選對時間，可能就直接省下幾十上百萬了。那就是另一個故事了。

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