美國房地產這次不一樣

成屋銷售與新屋銷售出現明顯背離

美國的房地產抵押貸款多為固定利率。因此，大多數人仍享有升息前的較低利率。據統計，超過40%的美國抵押貸款來自於2020年及2021年，那段時期的抵押貸款利率正值歷史低位。至於現在，30年期的固定貸款利率已超過7%。

然而，近96%的美國抵押貸款房主的利率仍低於6%。這使得多數房貸屋主在此階段選擇不賣出房產，因為一旦他們出售目前的房子並購買新屋，若選擇30年期固定利率，便需面臨超過7%的高利率。這現象導致成屋供應急劇減少，使得其銷售量大幅下降。而到了2023年初，新房銷售量呈現上升趨勢，逐步彌補了成屋供應短缺的問題。另一方面，由於成屋供應減少，其房價中位數亦隨之上升，近期甚至超過了新屋的價格中位數。

隨著成屋供給大幅縮減，這促使建商更積極投入房地產市場。從2023年初的新屋開工年增率來看，該數據已從低點反彈，且持續呈現上升的趨勢。一般而言，美國的單戶住宅從開工到完工交屋大約需時半年。因此，預期在不久的將來，新屋供給將能有效填補目前成屋的供應缺口。

這樣的現象有可能埋下一個危險的種子

雖然許多投資人預期明年將會進行降息，但我必須指出，如果聯準會依據堪薩斯聯儲的研究，並不會於明年就開始降息，除非經濟可能或確實進入衰退時才會開始降息。若明年的經濟預測並未顯示衰退跡象，聯準會很可能持續維持高利率。這樣的高利率維持期間可能會比許多人預期的更長。在此情況下，成屋供應保持緊張狀態，美國的房地產市場將吸引更多建商參與房屋建設。

然而，當利率開始下降時，那些原先不打算出售的成屋屋主可能就會考慮出售。但考慮到在此之前已有大量的建商開始興建新屋，這將導致房地產的供應量顯著增加。如果降息幅度過大，房地產市場的供給可能會超過需求，形成供應過剩的情況。

如果房地產需求不變，而房地產供給過剩，對房價就是一股下跌的壓力。

高利率會維持多久?

中性利率（natural rate of interest）係指在通膨穩定狀態下，使產出維持潛在水準的實質利率，也是長期供需均衡下實質利率的錨定值。此圖表以 Holston-Laubach-Williams（簡稱 HLW）模型所估計的中性利率做為參考，由紐約聯儲每季公佈最新估計值。
而在觀察貨幣政策的緊縮、寬鬆程度時，可以將實質基準利率（名目利率減去通貨膨脹率）與中性利率進行比較。當實質利率大於中性利率，貨幣政策具有緊縮效果，能夠壓抑通膨；​反之，當實質利率小於中性利率，貨幣政策立場偏向寬鬆，可能助長通膨。​根據堪薩斯聯儲研究，緊縮貨幣政策須維持約 12 個季度才足以使通膨出現預期中的滑落。(由財經M平方提供)

2023年3月，實質基準利率為0.66%，假如3月的中性利率維持0.58%，由此推算，貨幣政策開始發揮緊縮效果的時間點為2023年3月，而去年首次升息時間點2022年3月，這中間相差了一年，也就是說，政策效果滯延時間為一年。根據堪薩斯聯儲的研究，若要使通膨率回落至2%，緊縮貨幣政策需持續約12個季度。若不考慮其他外在因素，這意味著當前的利率狀態最少需要維持到2026年3月。

如果聯準會的降息策略真的是基於堪薩斯聯儲的這項研究，在2026年3月之前都不會進行降息。在此期間，美國房地產市場會持續增加供給。當供給逐漸累積到一定程度，並在未來的某一時刻被釋放，市場的反應和影響難以估計。

一個可能的情境是，當大量供給在市場上被釋放時，如果需求沒有同步增加，將導致房價下跌。這種供過於求的情況可能會導致建商面臨銷售困難，並對整體經濟造成壓力。此外，房屋過度供給可能會引發金融機構的擔憂，因為抵押貸款的違約風險可能會增加。

鮑爾傑克森洞談話重點？中性利率上修恐撼動股市(MoneyDJ新聞 2023-08-24 郭妍希)

華爾街日報(WSJ)素有「Fed傳聲筒」稱號的記者Nick Timiraos日前曾表示，生產力上揚、財政赤字擴大可能會推升中性利率，進而限制Fed的降息幅度。

Fort Pitt Capital Group投資長Dan Eye則表示，交易者及投資人早已意識到，Fed很可能會延長利率維持在高檔的時間(higher for longer)，也推遲明(2024)年首次降息的時間點預估值。然而，市場卻未完全對Fed可能重新考慮升息的疑慮做出反應。

如果中性利率上升，投資市場將作何反應?提高的中性利率意味著聯準會在降息的幅度上會受到限制，且可能還需要再次提高利率。這樣的變化可能會導致股市進行較大幅度的調整，以回應中性利率的上升。但到目前為止，中性利率的上升尚未獲得聯準會官方確認。從Holston-Laubach-Williams模型的分析中，我們可以看到它仍然保持在一個相對平穩的狀態。

銀行壓力仍高

銀行定期融資計畫(BTFP)使用餘額持續創新高

當金融機構持續地透過此工具向聯準會借款，聯準會必須保持警戒，不能掉以輕心。保持高利率的策略旨在抑制通膨，使物價回歸到目標範圍。然而，這一策略的副作用是，金融機構可能面臨存款流失的風險。

TGA餘額與ON RRP交易量在近期互為反向關係

當財政部的帳戶餘額稍微下降，隔夜逆回購市場的交易量隨之增加，這意味著財政部無法暫停發債。在當前的高利率環境下，隔夜逆回購市場對投資者而言，比銀行更具吸引力，這將使得資金繼續從銀行流向隔夜逆回購市場。為了緩解這一趨勢，財政部不得不持續發債以吸引隔夜逆回購市場上的資金。

要真正解決銀行存款流失的問題，聯準會可能需要考慮降息。然而，在這之前，政府和金融機構只能依賴BTFP這類的金融工具，來暫時緩解銀行存款的外流情況。

結論

原本，成屋銷售與新屋銷售亦步亦趨，但在今年年初出現背離，此事需注意，這背後可能醞釀著一股成屋待售能量，大量拋出來的時候會造成一波動盪。

而銀行的存款流失壓力是否能在成屋庫存大量釋出前就得到解決呢?考驗著政府的能耐，否則那時間點如果到來，也將會再對銀行做一次壓力測試，因為房屋作為擔保品，如果聯準會在未來某天快速降息，成屋被大量拋出，就會對當時的房價構成下跌壓力，而銀行擔保品價值也會下跌，對銀行的體質來說不是一件好事。