皮朋哥短評：江翠北建案《River One》

River One獲得墨爾本建築設計大賞銀牌獎

江翠北側重劃區位於板橋，顧名思義這片狹長型的區域主要位於江子翠北邊，故名為江翠北側重劃區。但其實不僅包含江子翠北邊的區域，還由環河西路一直延伸到435藝文特區周邊，最遠到板新路。以下簡稱《翠北》。

翠北由東向西總共分為ABCDEFG七個區塊，其實中最精華的區域一般認為是DEF區，理由是這三個區域走路至江子翠站不算太遠，尚在步行可達的範圍，另外本案最重要的建案其中之一：帝國花園廣場，坐落於E區，落成後將會提供DEF區豐富的商業與生活機能。因此也有一些人心目中的翠北其實指的就是DEF區。

本篇要介紹的是位於D區的河岸第一排，新潤建設的《River One》。

本案公共建設短評：8/10

步行至台北捷運藍線江子翠站約一公里13分鐘，其實已經算有點遠了，然而River One主打的並不是捷運宅，而是稀有的河岸第一排！

另外就是建築前方有台64高架橋經過，因此講起來反而是比較適合開車族，捷運就大概使用頻率比較不會那麼高，真的要去捷運站還是建議騎uBike吧。

值得一提的是本案離捷運環狀線新埔民生站步行也是一公里，勉強要講也算是可以利用雙捷運的交通優勢，畢竟一公里確實是有一點遠了。

對於開車族而言，大漢橋往北可抵新莊；東邊從環河西路可上新北環快往三重，也可上華江橋抵台北市；往南走台64可上中和交流道往國道三號，再往南可至新店。交通真的是四通八達。

學區的部分，本案中小學學區為江翠國小1.2公里和江翠國中約850公尺，坦白說都算有點遠，雖然翠北E區有國小預定地，然而據皮朋哥了解，由於江翠國小仍未滿額，因此翠北裡的國小預定地是否真的能蓋學校還是一個未知數。

《River One》鄰近的綠地只有溪頭公園，步行約250公尺，然而溪頭公園面積不算很大，遊具也不算新不算多，以休閒角度來說略有不足，不過是也可以跨過環河西路到堤防外的河濱公園，然而環河西路車流量大車速又快，過馬路要小心一點就是。

本案周遭生活機能短評：8.5/10

《River One》本案位處翠北重劃區的核心D區，雖然基地周圍的生活機能比較欠奉，不過離過民生路可抵的四維商圈不遠，舊巨蛋大樓下面也有健身房知名品牌健身工廠和全聯超市，步行約450公尺左右，再更遠一點可以到裕民夜市也不超過一公里的距離；還有往江子翠方向的江寧黃昏市場也約莫一公里左右。

所以生活機能跟翠北其它較靠近市區的建案相比確實略遠，但這也是翠北重劃區河岸第一排建案普遍的問題，個人是覺得尚可接受，畢竟稍微遠離一點生活機能可以換來比較良好的居住品質，我想這一點應該很多人還是願意買單的。

進階的商業機能現階段只能期待帝國花園廣場的發展，百貨公司、電影院、與大賣場等等，就要仰賴捷運藍線到新板特區的大遠百或是秀泰等商場了；或是往西門町也會非常多采多姿。以皮朋哥個人而言，算是離塵不離城的生活環境。

大型醫療院所，想到最近的是新北市立聯合醫院板橋分院，步行約1.8公里，或是捷運藍線往東有台大醫院；往西有亞東醫院，總之板橋可以說是新北是首善之區，不會有生活機能問題的。

本案建築基地短評：9/10

本案基地為單面臨路，北邊是環河西路，為這塊建築基地先天條件較差的部分。因為環河西路車流量大，上方還有台64高架橋，坦白說實在是很吵。

基地大小為839.37坪，建蔽率為38.18%，基地大小算是適中方正，東邊是帝景5號建案，棟距為13~30米（帝景5建物有兩棟呈現Ｌ型）；西邊是天禧，棟距為15米左右，南邊是聯上匯翠，棟距則為40米。《River One》只有一棟建物，不過由於規劃得宜，跟鄰近的建案都保有不錯的棟距，當然比較理想的戶別是面北的中高樓層，不僅有無限棟距還可以享有河岸景觀；面西邊應該次佳，因為天禧臨路退縮更大，因此西北角的戶別會有兩面的無限棟距景觀。

另外補充一下相鄰建案的樓高，西邊的天禧是超高層建築樓高28層，比《River One》還更高；東邊的帝景5兩棟分別為19層和21層，因此面東戶別的視野還有機會跨過帝景5號；面南的聯上匯翠則為19層建築，面南戶別的高樓層視野亦有機會跨過去。

電梯的部分，一共有四隻電梯。《River One》樓高24層，有住家和事務所規劃總共255戶，標準層一層9戶，因此四隻電梯應該也算夠用了。

車道進出想當然耳也是環河西路，本案無車道上方戶別，算是規劃的相當不錯。

本案建材配備短評：9.5/10

建案速覽：

• 開案：2023/09；預計完工：2026/Q4
• 土地分區為住商用，2~6F為事務所規劃；7~8F同一層有事務所也有住家；9F以上則為住宅。另外在7F面河戶別亦有規劃約定專用的露臺。
• 154戶住家/101戶事務所/4戶店面，平面式車位228個，預留充電管線。因此請留意車位數量稍嫌不足，有些戶別不能配有車位。
• 1F：大廳和公設，挑高6米9
• 2~6F：事務所，挑高3米6
• 7F：面河為住家並有約定專用露臺，不面河為事務所，挑高3米6
• 8F：面河為住家，不面河為事務所，挑高3米4
• 9~24F：住家，挑高3米4
• 7F以下，距離台64高架橋水平距離約為26米；8F以上有退縮，距離台64高架橋水平距離約為30米。並不會離高架橋很近或是很有壓迫感。
• 本案總共一棟建築，24樓高，地下4層為汽機車停車場。
• 地主戶：三成約七十幾戶。
• 樓高：住家部分為3米4，事務所為3米6。
• 公設比：住家33.7%；事務所36.5%。建蔽率38.18%。
• 管理費暫定為90元。

建材配備亮點：

• ​防水保固五年。雖然民法即有瑕疵擔保規定，但願意在合約註明還是不錯。
• 浴室防水：濕區做到頂，乾區則是做到120cm高。
• 窗戶配備給的不錯，是YKK 6+6mm Low-E膠合玻璃，還有防霾紗窗。
• 採用德國品牌的太格超耐磨木地板。
• 樓板厚度也做到18cm，優於一般建案的15cm
• 早鳥購買贈送全熱交換器和日立冷氣室外機。
• 廚具採用常見的櫻花品牌，但是有加碼贈送Svago洗碗機。

建材配備缺點：

• 好像沒有。 XD

本案建材配備算是不錯，當然不能跟豪宅比，但是已經有水準之上，挑高3米4也非常理想，畢竟是河岸第一排，如果預算許可，能夠選高一點的樓層還是捏上去吧，不過總而言之9F以上都是不會有遮蔽的。

皮朋哥個人偏愛戶別：

​這裡就不討論事務所戶別了，以平面圖一層九戶來看，每個戶別真的幾乎都有亮點，皮朋哥都很喜歡，而且覺得格局都相當的不錯。

簡單來說：

大坪數44坪的A1戶別往東可以欣賞新北大橋河景和夜景，A5可以看大漢橋和夕陽日落，景觀絕佳；

面河兩個相對的小坪數26坪則是室內完全無柱，兩千出頭萬總價的河岸宅在翠北可說是稀有產品很少見的；

兩個小坪數A6/A10則是由於建築的天井設計，居然也做到兩面採光廁所開窗；

A7/A8/A9柱子都外推了不佔室內空間，面南邊的聯上匯翠也有40米的棟距，A7/A9兩面採光做到主臥衛浴有開窗還有玄關設計，A8也是如同A2/A3一樣室內完全無柱。

這麼厲害的設計難怪會得獎啊！

A3：26坪，3房2廳2衛1陽台

• 將廚房移至大門處，把客廳設計在陽台邊，這跟大多數建案不太一樣。但是為了景觀目的，實屬不得不然。
• 客廳面寬只有280cm，稍嫌不足。
• 鞋子收納空間可能不夠，也沒有地方放穿鞋椅。
• 電器櫃、冰箱、鞋櫃、餐桌設計必須請專家出手，家配圖配置不算理想。
• 雖然是三房戶型，然而由於室內坪數不大，收納需求必須多費心思。
• 本戶室內完全沒有柱子，這個超棒的！
• 至於大樑的部分為紅框標示，可以看到室內縱向會有一根樑，但是從加配圖來看也沒有樑壓床的問題，用天花板加以修飾即可。
• 冷氣室外機有專屬位置，增加陽台賞景的休閒空間和可利用性。
• 兩套衛浴皆無開窗是小缺點。
• 有一間次臥沒有開窗，兩間次臥如何整合也需要專家出手。

A6：22坪，2房1廳1衛1陽台

• 小坪數難得的兩面採光大推！
• 室內玄關處有一根大柱子為最明顯的缺點，建議問清楚這根柱子是不是有算進室內坪數。
• 至於樑經過的地方都不算太嚴重的問題，用天花板修飾即可。
• 衛浴和次臥開窗面朝天井，會有通風但是採光會稍弱。
• 主臥有機會看到側河景，這要等蓋好才知道了。
• 至於陽台應該就是面對天禧，棟距15米還可以接受吧。
• 小坪數還有玄關空間可做鞋櫃收納實屬難得。

價格分析：

價格就不用分析了，本案不二價銷售，想看成交行情直接看實價登錄即可。

A2/A3戶別含平面車位大概2300萬左右；A6戶別含平面車位大概1850萬左右。

至於值不值得，以單價來說大概7字頭的單價也算符合2023年翠北的行情。不過如果用河岸第一排的特殊產品來看，75萬以下的單價應該都算低於市場行情了吧。

結論：9/10

江翠北側重劃區算是新北是相當熱門而且高價位的重劃區，與新店央北重劃區並稱雙北兩大熱門重劃區。購屋族群也有很大一部分比例來自台北市，以目前行情來看翠北房價幾乎快要可以跟台北市比肩了，可見這區的受歡迎程度。

江子翠站是捷運藍線出台北市第一站，本區不算太擁擠吵雜，擁有良好的居住氛圍，往兩側的西門町或是新板特區又可以提供豐富的商業機能，因此也讓翠北成為非常熱門的移居地。

《River One》位於翠北核心D區，生活機能無虞，又是稀有的水岸第一排，加上非常優良的建案設計，是皮朋哥看過很多建案裡面非常喜歡的一個案子，也因此在潛銷期就已下訂購入。歡迎喜歡這個建案的人未來一起來當鄰居。

真要講缺點，大概就是基地為單面臨路稍微可惜；然後就是DEF區所有水岸第一排建案的缺點，台64高架橋和環河西路應該是真的蠻吵的，不知道屆時在陽台賞景發呆會不會很掃興呢？