一次帶你看桃園火車站附近三建案

桃園火車站算是非常令人矚目的一個火車站。有在關注桃園建設的人應該都聽過『三心六線』這個名字。所謂的三心指的是桃園市三個核心區域：桃園火車站周邊、中壢火車站周邊、以及航空城周邊。

本篇重點在於桃園火車站周邊的簡單介紹。以桃園車站為核心，有幾個重劃區，以距離來劃分，離桃園火車站由近到遠分別是：小檜溪重劃區（清溪特區）、經國重劃區、和中路重劃區。然而這三個重劃區除了小檜溪離桃園車站近一點之外，另外兩個其實都蠻遠的，很難說可以吃到桃園車站的交通紅利。

接下來我們來看看桃園車站的重大軌道建設，分別是：捷運綠線、台鐵捷運化和地下化、還有可以連接北捷中和新蘆線的捷運棕線。簡言之以後桃園車站也會是個『三鐵共構』的車站。由上圖又不難看出桃園車站屬於桃園軌道建設的核心位置，往北可以連結機場捷運，往南通往八德擴大重劃區，往西則是連通另外一個核心區域中壢火車站，往東則是透過台鐵和捷運棕線連接新北市。

除了高鐵紅利沒吃到之外，未來好像由桃園車站不管去桃園的哪裡，甚至往新北市去，都會很方便哩。其實這令人蠻興奮的，桃園市都發局也公布了桃園車站未來的願景示意圖如下。嗯...感覺有一點像是新板特區的加強版啊！真的蠻美的，不是嗎？

接下來就要來看看，桃園車站附近有哪些在線銷售的建案吧。不過可惜車站附近土地取得不易，皮朋哥看了許久，只選中三個建案來做分享：

• 易德聚：550公尺步行約8 分鐘
• 市心窩：750公尺步行約11分鐘
• 站前越：800公尺步行約12分鐘

這三個建案究竟哪一個會是皮朋哥的心頭好呢？讓我們繼續看下去...

易德聚

• 開案：2022/04；完工：2025/Q4
• 基地速寫：475.8坪，兩面臨路，分別是面北的鎮江街（7米）和面西的安東街（9米）。車道在A8戶別下方。
• 建築速寫：1棟地上15層，單層6戶雙電梯；地下5層，共167戶住家、3戶店面。平面車位149個，預留電動車充電管線。

• 生活機能：易德聚離繁華鬧區像是統領百貨、新光三越、桃園火車站，走路都是10分鐘以內的距離；基本的生活採買，隔壁就是全聯、東門市場等等；至於學區，步行約3分鐘即可抵達東門國小，離青溪國中步行也只需約11分鐘；公園綠地部分，近的有文昌公園，走路約8分鐘；離小檜溪的朝陽森林公園也只要約10分鐘的步行時間即抵。生活機能可說是無與倫比的好啊！

皮朋哥偏愛戶別：A2/40坪3房2廳2衛2陽台

• 雙面採光，樑柱全數外推，非常棒！
• 有一間次臥空間稍小，由於兩側是廚房和廁所，想變大一點也沒救。
• 半開放式廚房，喜歡中島餐桌的話此戶型非常適合。
• 高樓層戶別，前後陽台和客廳看出去視野良好。

本案綜合評分：8.5

• 位置：10分；基地：9分；機能：10分；建材配備：6分
• 結論：《易德聚》屬於靜巷宅，周圍皆為老舊公寓或是透天，樓高不高。想保有良好視野可選高樓層，建議6樓以上，採光棟距會較為良好。位置超棒，生活機能也超棒，唯一稍弱就是建材配備普普通通。本案不二價交易，A2-8F價格，皮朋哥猜測應為40坪 x 40萬 + 200萬平面車位約為1,800萬左右。不過本案銷售的差不多了，喜歡的人要買動作要快囉。至於你問我為何9F比較便宜？那是因為2023年有調漲過價錢了。 Q_Q

站前越

• 開案：2022/03；完工：2025/Q3
• 基地速寫：309.15坪，單面臨路，面西民生路（15米）...等等，建案的背後是一條名為東溪綠園道的...算是巷子嗎？這個...皮朋哥也不知道這算雙面臨路還是單面臨路了。不過個人認為這算優點，因為會加大棟距，但是又不會有車輛經過，所以...還是算雙面臨路吧。 XD

• 車道繞過A戶別旁邊下到地下停車場，因此本案無車道上方戶別，這點很棒。
• 建築速寫：1棟地上15層，單層5戶雙電梯，梯戶比不錯；地下3層，共70戶住家、0店面。平面車位50個，預留電動車充電管線。

• 生活機能：《站前越》的位置可以說是核心中的核心，本案位於民生路和中山路兩條桃園市中心的主要幹道，舊商圈機能自然不在話下，離繁華鬧區像是統領百貨、新光三越、桃園車站，走路都是10分鐘左右的距離，步行至中正路上的捷運綠線G08站只要450公尺6分鐘；步行3分鐘就可抵達萬坪朝陽公園，可以享受大面積綠地，另外還有車行5分鐘的三民運動公園或是南崁溪自行車車道；ubike 4分鐘車程的青溪公園附設圖書館也提供一個良好的書香文化氣息；至於學區部分，也和《易德聚》一樣是東門國小（步行5分鐘）和青溪國（步行11分鐘）。生活機能亦是絕佳！
• 建材配備：《站前越》在建材配備上最特別的就是採用日本旋愣鋼管中空樓板，一般市面上常見的樓地板厚度為15~22.5公分，本案則會達到40公分厚！《站前越》預計會取得銀級綠建築標章；在一些小細節部分，會設計當層排氣和總存水彎，可見建商的用心；電梯則是採用2部12人份三菱電梯；窗戶則是使用5+5mm膠合玻璃。建材配備算是不錯。

皮朋哥偏愛戶別：B戶/39坪3房2廳2衛1陽台

• 左下角次臥被住子吃掉一點空間，算是最明顯的缺點。
• 三間臥室皆無大樑壓床問題，樑的位置一整個無傷大雅，非常棒！
• 兩間浴室皆開窗，非常棒！
• 客廳面寬約3米4，非常不錯！
• 有玄關可以設計鞋櫃和收納，又無穿堂煞問題，非常棒！
• 冷氣室外機有獨立置放空間，不錯！
• 工作陽台朝南，高樓層未來可見桃園車站夜景，可惜無前陽台景觀設計。

本案綜合評分：9

• 位置：10分；基地：9分；機能：10分；建材配備：8分
• 結論：《站前越》這個建案除了基地小了一點之外，其餘部分可說是相當不錯！其中A戶由於前陽台直面桃園車站，未來景觀應為最佳。可惜的是A戶的格局非常不方正，因此對於皮朋哥來說算是一個遺珠之憾。周圍皆為樓高不高的老舊公寓，想保有良好視野可選高樓層，建議6樓以上，採光棟距會較為良好。位置超棒，生活機能也超棒。本案不二價交易，B-14F價格，皮朋哥z;訪價為39坪 x 43萬 + 220萬B1平面車位，約為1,900萬左右。單價算不貴，但是因為坪數較大，總價就有點高了。

市心窩

建築示意圖還算蠻美的對嗎？下面讓皮朋哥來潑一下冷水...

由上圖可知市心窩的基地面積實在是不大，還好是雙面臨路。不過復興路車流量大，肯定很吵，看起來A2/A3/A4必須考慮噪音問題。

• 開案：2022/03；完工：2028/Q3（蓋那麼久是...？）
• 基地速寫：298.87坪，雙面臨路，面東南中華路121巷和南邊的復興路。
• 建築速寫：A棟地上14層，單層5戶雙電梯，梯戶比不錯；地下3層，共65戶住家、3店面。平面車位47個，預留電動車充電管線。

• 生活機能：《市心窩》位於桃園市桃園區復興路上，鄰近桃園火車站與站前商圈，步行約9分鐘可到桃園火車站；學區的部分，步行約3分鐘可到學區南門國小，步行約11分鐘可到學區桃園國中；公園綠地則是有步行約4~6分鐘可抵的南門公園與文昌公園；步行約5~6分鐘可到南門市場與全聯。

皮朋哥偏愛戶別：A2戶/38坪3+1房2廳2衛1陽台

• 左下角和右下角被柱子吃掉一些空間，是最明顯的缺點。雖然說於室內格局無傷，可是就是會令人覺得不太爽。
• 兩間臥室皆有大樑壓床問題，大概床的位置得換個方向了。
• 兩間浴室皆無開窗，有點小遺憾。
• 講起來這應該算是3+1房了，因為在右邊有個獨立空間可以設計辦公桌或是書桌，這一點蠻好的。
• 只有工作陽台而無前陽台設計，基本上陽台會面車流量很大的復興路，還是好好把窗戶關上吧。
• 廚房為開放式設計，以格局來看非常適合設計一個中島餐桌，不錯！
• 冷氣室外機有獨立置放空間，不錯！

本案綜合評分：7.5

• 位置：10分；基地：7分；機能：10分；建材配備：5分
• 《市心窩》這個建案除了基地小了一點之外，建材配備也是普普通通。個人覺得單純是個賣Location的建案。38坪的A2格局皮朋哥是蠻喜歡的，有獨立辦公區或是閱讀區，還有中島餐桌設計空間。
• 周圍皆為樓高不高的老舊公寓或是平房，想保有良好視野可選高樓層，建議6樓以上，採光棟距會較為良好。位置超棒，生活機能也超棒，唯一稍弱就是建材配備普普通通。至截稿時據說本案只剩下5戶。不過看實價登錄還蠻多未登的戶別，所以...
• 看來A2戶別都要1,800萬左右，光是靠位置是否能支撐這個價位，大家心中應該都有自己的一把尺吧。