營建股系列-新美齊(2442)

新美齊(2442)成立於1986年，前身是美齊股份有限公司，主要業務是電子、家電產品之銷售與買賣，2010年更名為新美齊新增公司營業項目「資產管理」「建設開發」。在2021年起不動產建設開發、物業管理事業為合併營收主要來源。目前董事長兼策略長是大同集團第四代-林傳捷。公司董事長雖是大同集團第四代，但新美齊與大同集團並沒有實際股權關係，為一間獨立運作公司。

新美齊法說會

新美齊法說會

京捷建設為新美齊為了畫世代建案和威京集團旗下中石化合資成立的公司

https://estate.ltn.com.tw/article/12127

新美齊法說會

資料來源：優分析

資料來源：goodinfo

資料來源公開資訊觀測站

投資營建股最重要的除了看合約負債以外最重要的就是看推案時程以及存貨結構，如此一來才能對一檔營建股的大趨勢和架構有一定的了解。可以看到新美齊自2019年起存貨大幅上升，該階段主要增加的是待建土地，即為現今畫世代建案的土地。當一間營建公司的存貨上升及代表後續有推案的能力，因此有存貨可以加工販售將產品轉為獲利，這就是營建類股的獲利模式。通常營建類股因爲萬丈高樓平地起非一蹴可及，通常都須經過以年、月為單位的時間等待，這樣的等待時程對於長期投資者而言是友善的，因為一般法人都有績效壓力，因此沒有長期持有等待獲利實現的時間本錢，通常都是在建案大批集中認列前的0.5~1.5年進場拉抬。

資料來源：公司財報

就目前公司存貨結構來看，待售房地佔整體存貨金額約2.7%，這是一個很低的比例，表示公司房子銷售很好，幾乎在預售階段就售出了。與公司法說會上表示

• 心岳剩下一戶餘屋 
• 硯剩下一戶店面
• 畫世代剩下一戶店面
• The Top剩下兩戶餘屋

的銷售餘屋不謀而合。

資料來源：優分析

合約負債在會計上是一種預付款的概念，在營建業中就是常見的預售屋頭期款，通常為房屋總價的10~20%，這在各產業的預付款比例是比較公開透明的。因此可以由合約負債推判一間營建公司未來可以實踐的獲利趨勢，由合約負債的增加也可以看出公司股價隨之提升。然而因為現金公司可販售的餘屋有限，又房屋建造需要時間無法短期幾個月完成，因此可以推判未來公司合約負債增加有限，甚致在未來新開案之前不會創新高。又今年2023Q2合約負債下降因素為心居已完工交屋。同為今年預期完工交屋的心岳公司在法說會上表示預計兩週內會拿到使用執照，可以拼看看年底前交屋。

新美齊不是沒有隱憂，先前說過公司存貨中的營建用地是未來轉化為建案推出銷售的來源，因此公司手中的營建用地比例也是影響公司未來獲利的重要因素之一。然而新美齊目前營建用地佔存貨比例約為10%左右，因此這是堪憂的地方，但今年公司有三項重訊未來有機會可以化解此項隱憂

1. 2023.05.18公告取得新店2200坪土地，投資金額大約39.6億，新美齊大約可分潤50%獲利
   https://www.ctee.com.tw/news/20230518701138-439803
2. 2023.08.08公告董事會授權140.4億投資額度予董事長用以購置營業用不動產及合建開發
   https://tw.stock.yahoo.com/news/公告-新美齊董事會重要決議-140410017.html
3. 新美齊目前手中的東南亞戲院（公館東南亞秀泰影城）目前租約維持，但未來朝都市更新同步進行

https://www.fbs168.com/news/4646.html?fbclid=IwAR0EwDLHqBF3_96ppc1MC7hhSCiKjBty0rbEeT_Bwla4WbalvQGGkyScGNI

因此可以得知，在2027年後新美齊無案可推的壓力獲得緩解，只要房市需求還在新美齊就有持續推案銷售獲

以下簡單推估了新美齊各年度預估獲利狀況：

自行整理

且2023年有購入土地外，目前又還有增加授權投資額度用於購置營業用不動產及合建開發，以此授權金額來看未來是如同2025年大案機率蠻高

在於新美齊其他業務部分：

1. 保全業務：服務銷售後的客戶需求
2. 物業管理（傳統物業、酒店式公寓出租、仲介事業不）主要在雙北地區自開發建案附近為中高階客戶進行服務

此兩項業務都有助於與本業營建結盟，並平抑營建業獲利大起大落的狀況。因此或許因應心岳在2023年底完成交屋造成2024年獲利較為空窗的時期影響股價，但就長期而言並不影響公司長期推案獲利能力

風險聲明：本文為個人投資觀察之用，非推薦或勸誘投資，請自行斟酌盈虧自負！