營建股分析－新美齊(2442)完銷率第一的營建股

新美齊(2442)於1986年成立，前身是美齊科技股份有限公司，曾經的主要業務是電子產業，2010年更名為新美齊，自從目前董事長是大同集團家族成員林傳捷先生上任後，將重心轉向房地產事業，目前公司主要營業項目為「不動產事業開發」及「物業管理事業」，轉身成為營建股的一員。

一、在手建案概況

新美齊今年將有兩大案完工入帳，上半年有總銷12億元「新美齊心居」完工挹注，下半年則規劃有總銷16億元「新美齊心岳」將交屋，加上明年起將有五大案將陸續完工交屋，未來五年業績不是問題。(新美齊法說會／林傳捷：明年房市迎轉機 建案是否熱銷視三大條件)

2023年有【新美齊心居】及【新美齊心岳】共28億元，已銷98％。

2024年【新美齊硯】完工入帳，總銷11億元，已銷98％

2025年板橋百億大案【新美齊画世代】完工，總銷約146億元、已銷98％。

2026年則將有三重【新美齊The Top】完工交屋，總銷38億元，已售98％。

2027年【新美齊台中14期】新案，總銷估計有22億元，預計明年公開銷售。

以上六個建案，總銷金額達245億元

新美齊厲害之處在於推案預售平均銷售率都高達98％，等於完工總銷就是實拿認列，並無去化的問題，其中投資者的重點就放在占地2449坪大基地、總銷146億元「画世代」已經近乎完銷，此案預估接近 EPS8.5元。但新美齊已經有各路大神計算EPS，雖略有差異，但一致認為將是新美齊創上史上最佳業績紀錄的推案。

新美齊画世代已經蓋到21F (本人於2023/11月拍攝)，(21F/24F封頂=87.5%樓層進度)

圖1 画世代工程進度

二、股息政策

配息政策近五年2019-2023年來平均為32.1%，公司目前看起來過往主要還是將資金保留於購地銀彈，新美齊將來推案的土地成本將高於老牌的營建股，並未在疫情前囤積大量土地，算是隱憂之一。

圖2 股息政策

三、結論

新美齊的優勢在於推案未來三年幾乎都完銷，至於「新美齊画世代」則由新美齊占比6成、中石化則將分回4成。大案【画世代】粗估EPS即可貢獻8.54元*60%，並不會像名軒有去化慢及餘屋多的問題，唯須注意過往配息率32.1%的問題，整體而言，新美齊2442也算是不錯的投資標的，股價應會在明年達到高峰；個人新美齊小買，故僅粗估計算，新美齊也有許多大神們精算EPS，可以參考各路大神綜合比較。

圖3 新美齊ＥＰＳ估算