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布局營建股｜一個關於耐心的故事，2025年迎接「画世代」｜新美齊(2442)
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公司介紹
公司沿革
新美齊股份有限公司（股票代碼：2442）成立於1986年，目前股本為25.63億元，前身為美齊股份有限公司，主要業務電子及家電產品之銷售。
1994年開始投資生產液晶監視器與液晶電視，2000年掛牌上市，但因市場競爭激烈，經營不易，2010年將旗下代工業務及資產出售給中國京東方，並買入科橋電子旗下凱銳光電（原名螢橋光電）96.91%股權，專注發展車用電子事業。
同年公司更名「新美齊股份有限公司」，並新增「資產管理」、「建設開發」營業項目，同步開始發展不動產開發事業，這是公司重大轉型的前哨站。
2019年公司再度宣布轉型，並於2020年完成旗下子公司凱銳控股及凱銳光電分割出售，將車用影音及綠能事業剝離，專注經營不動產建設開發與物業管理，這是公司徹底轉型的關鍵一步，至此這家公司可以完全作為「建商」來理解，無須考量其他業務帶來的影響。
新美齊旗下目前有5家子公司，其中「不動產事業」（物業管理事業）由「新美齊公寓大廈管理」公司負責，持股99.375%，「資訊事業」由「新合達」公司負責，主要業務為銷售CRM客戶關係管理系統，持股42.857%，但資訊事業部門的營收佔比極低，我們不會特別討論這個部份。
另外公司還在去（2022）年收購了東南亞育樂公司，也就是東南亞秀泰影城的物業出租方，承租人為秀泰集團，這一點我們在後面「建案獲利分析」部分會再深入探討。
另外還有兩家持股60%的子公司－京捷建設、齊功建設，這是為了與合資方進行建設開發的任務型公司，其中京捷建設就是負責本文重點探討的建案「画世代」而設立的子公司，合資方為威京集團旗下的中石化（1314），我們曾經另文介紹過威京集團旗下子公司中工（2515），文章內容請見：「潛力股短評｜全民共享普發6000元買什麼股票？我選這一家｜中工(2515)」，有興趣的讀者也可以參考。
至於齊功建設，則是為了跨足高雄，由新美齊出資60％，一功營造出資40％（高雄在地業者），二者於2022年9月合資成立的公司，雙方規劃在高雄推案，可能會結合一功營造的高雄土地進行開發，但目前並無進一步消息。
家族體系
最後聊一下新美齊的家族體系，可能很多人聽過或認為新美齊來自大同（2371）集團，但雙方只有經營層之間的血緣關係，實際上二家公司並無業務往來或股權連結。
這樣說好了，大同公司是由林尚志創立，並交棒給兒子林挺生，而美齊科技創辦人為溫靜如，她是林挺生的媳婦，其丈夫為二房次子林鎮源。林鎮源曾為大同集團子公司華映的董事長，後來退位並轉擔任美齊科技董事長。
林鎮源、溫靜如育有二子－林傳凱（兄）、林傳捷（弟），2013年林鎮源因大腸癌病逝，由林傳捷（弟）出任董事長至今，因此林傳捷是大同林尚志家族的第四代，但實際上新美齊與大同集團之間並無關聯。
另外林傳捷很年輕，1983年出生，被媒體封為七年級最帥董座（下圖中），對於公司的財務投資也很有自己的想法（我們在後面章節會探討公司投資金融商品這件事情該如何評估考量），有興趣的讀者也可以看看法說會的影片，感受一下董事長的魅力。
業務介紹
新美齊的業務可以從財報當中「部門損益」的資料來做理解，公司將業務分為四個部門－「不動產事業」、「金融商品及投資」、「建設開發」、「資訊服務」。
從2022年營收來看，最主要的營收來源為「建設開發」佔77.67%，其次為「不動產事業」佔22.07％，「資訊服務」最少僅佔0.26％。
下圖為這三項事業的介紹，「建設開發」就是不動產的興建與銷售，也是我們研究分析這家公司的重點，可以看到公司也有涉獵都更及危老重建的領域。「不動產事業」則是「物業管理」的部分，新美齊發展「代租代管」服務，希望自己興建的建案，未來點交後的社區營運管理也可以透過自己經營，成為一條龍的服務。至於「資訊服務」則是銷售CRM客戶關係管理系統，另外還涉及集團的數位廣告投放及銷售管控。
但若我們去看稅前損益，會發現新美齊真正的收入來源跟營收截然不同，2022年公司主要獲得的稅前利益來自「金融商品及投資」，佔高達90.89％，這是屬於業外收入的部分，不會列入本業營收。其次是「不動產事業」佔12.51％，至於營收收入大宗的「建設開發」其實是虧損狀態，而「資訊服務」虧損更多。
但要注意，這是2022年的狀況，因為去（2022）年公司只有餘屋銷售，沒有新案完工交屋，所以帳上呈現小幅虧損，若回顧2021年「建設開發」事業，因為有新案完工入帳，對公司稅前損益的貢獻仍是相當高的。
公司目前「建設開發」事業有哪些建案呢？根據法說會公司揭露資料，目前有5案正在興建並已啟動銷售，包括心居、心岳、硯、画世代、The Top，這些案件的銷售率都超過95％，另外還有規畫中的台中14期案，訂於2027年完工。除了這些建案外，公司帳上還有約4億元的餘屋（待售房地）可供銷售。
此外，還有一點值得注意，「不動產事業」的收入其實包含「租賃」及「公寓大廈管理」兩個部分，下表呈現2021年租賃收入為68,447千元，2022年為64,028元，變動不大，對公司來說屬於穩定的收入來源；另外公寓大廈管理的收入有大幅成長，年成長率高達50%。
租賃收入的來源是什麼呢？根據財報顯示，租金收入來自下表台北市、新北市的五個物件，價值約6.74億元，不排除公司未來也可能選擇出售。
看到這裡，讀者應該要了解關於新美齊業務的三個重點：
- 新美齊的主要獲利來源其實是「建設開發」（不動產興建及銷售）、「金融商品及投資」及「不動產事業」（公寓大廈物業管理及租賃）。
- 因公司股本不大（25.63億元），「金融商品及投資」的損益變動有可能造成獲利大幅波動，基於這個狀況，我們有必要去了解公司投資金融商品的狀況與風險，這點我們後面會深入探討。
- 租賃收入與成長中的公寓大廈物業管理收入，對公司來說雖然貢獻有限，但不無小補。
股利政策
從上圖可以看到，新美齊的股利配發其實並不穩定，盈餘分配率也不高，近2年只有約三成左右，這是因為公司過去獲利偏低且不穩定，因此這類公司比較適合波段操作。
另外還可以看到新美期習慣配發股票股利，今年已宣布配發0.05元現金股利及0.12元股票股利，因此股本很可能會持續膨脹並稀釋獲利，在估算建案獲利時，讀者應將股本膨脹的可能性納入考量。
股權結構
從股權結構來看，公司派（含員工信託持股）持股約佔31％，其中「高美投資」是由董事長林傳捷擔任代表人，佔19.73％。「高輔投資」則是由林傳捷的兄長林傳凱擔任代表人，佔7.27％，林傳凱同時也是凱銳光電的董事長。
「盛凱開發」由蔡旻紋擔任負責人，她其實是林傳凱的妻子，值得一提的是她同時也是知名藝人蔡依林的姊姊，持股佔1.82％。
而「林傳德」我在資料上查不到他跟董事長林傳捷與林傳凱的關係，但他與溫靜如是一等親，另外從姓名結構來看，他們彼此之間應該具有兄弟關係，屬於家族成員之一，持股佔1.41％。
因家族與公司員工持股高達31％，已佔一定比例，經營權應屬穩固。
而從股權分散情形來看，400張以上大戶持股比例達57.03％，而50張以下散戶持股比例為31.23％，散戶持有的股數佔比不小，雖然挹注了流動性，但這可能也會造成股價上漲動能受制。
另外因為上述資料都是一年前的舊資料了，我們需要稍微更新資訊。
下圖顯示400張以上大戶最新持股比例為59.88％，代表這一年多來大戶持股比例有所增加，另外千張大戶持股也從49.59%增加至51.77％，但儘管籌碼面有所改善，但最近一個月大戶持股比例卻出現下滑，這其實是一個警訊。
回顧最近一個月，可以發現有不少分點站賣方，賣得最兇的就是營建股當中知名的「中國信託－忠孝」分點，近一個月賣出超過3,000張，因為這些主力分點不斷拋售手上持股，使得近期股價明顯疲軟。
下圖是「中國信託－忠孝」的買賣狀況，可以看到3月1日至4月14日，該分點大買超過6,300張，但就在股價轉跌後，該分點也轉站賣方，一路賣到5月13日，經計算已賣出3,600張，代表該分點手上尚餘2,700張，這仍是一個無法忽略的數字。
如果讀者擔心該分點持續拋售，對股價形成壓力，可以考慮等他賣得差不多之後再進場，不過從資料上看，近期他的拋售力道似乎有放緩，而且我認為他在這個時間點拋售其實很可惜，因為帳上獲利僅超過4％，相較新美齊未來的潛在價值，似乎微不足道，關於這一點我們會在後面「建案獲利分析」與「投資邏輯」的段落，詳細分析這家公司的投資潛力。
接下來我們會從新美齊的建案規畫與完工時間，推估該公司的未來獲利與潛在價值，提供讀者參考，但請注意，本文內容僅止於個人分析，屬於知識與資訊分享，不代表任何買賣建議，也不建議讀者以本文作為買賣依據，投資請自己做決定，並為自己的投資決策負責。
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