布局營建股|一個關於耐心的故事,2025年迎接「画世代」|新美齊(2442)

2023/05/14閱讀時間約 22 分鐘
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圖片來源:新美齊画世代臉書粉專、新美齊官網
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公司介紹

公司沿革

新美齊股份有限公司(股票代碼:2442)成立於1986年,目前股本為25.63億元,前身為美齊股份有限公司,主要業務電子及家電產品之銷售。
1994年開始投資生產液晶監視器與液晶電視,2000年掛牌上市,但因市場競爭激烈,經營不易,2010年將旗下代工業務及資產出售給中國京東方,並買入科橋電子旗下凱銳光電(原名螢橋光電)96.91%股權,專注發展車用電子事業。
同年公司更名「新美齊股份有限公司」,並新增「資產管理」、「建設開發」營業項目,同步開始發展不動產開發事業,這是公司重大轉型的前哨站。
圖片來源:新美齊法說會簡報
2019年公司再度宣布轉型,並於2020年完成旗下子公司凱銳控股及凱銳光電分割出售,將車用影音及綠能事業剝離,專注經營不動產建設開發與物業管理,這是公司徹底轉型的關鍵一步,至此這家公司可以完全作為「建商」來理解,無須考量其他業務帶來的影響。
圖片來源:新美齊法說會簡報
新美齊旗下目前有5家子公司,其中「不動產事業」(物業管理事業)由「新美齊公寓大廈管理」公司負責,持股99.375%,「資訊事業」由「新合達」公司負責,主要業務為銷售CRM客戶關係管理系統,持股42.857%,但資訊事業部門的營收佔比極低,我們不會特別討論這個部份。
另外公司還在去(2022)年收購了東南亞育樂公司,也就是東南亞秀泰影城的物業出租方,承租人為秀泰集團,這一點我們在後面「建案獲利分析」部分會再深入探討。
另外還有兩家持股60%的子公司-京捷建設、齊功建設,這是為了與合資方進行建設開發的任務型公司,其中京捷建設就是負責本文重點探討的建案「画世代」而設立的子公司,合資方為威京集團旗下的中石化(1314),我們曾經另文介紹過威京集團旗下子公司中工(2515),文章內容請見:「潛力股短評|全民共享普發6000元買什麼股票?我選這一家|中工(2515)」,有興趣的讀者也可以參考。
至於齊功建設,則是為了跨足高雄,由新美齊出資60%,一功營造出資40%(高雄在地業者),二者於2022年9月合資成立的公司,雙方規劃在高雄推案,可能會結合一功營造的高雄土地進行開發,但目前並無進一步消息。
圖片來源:新美齊法說會簡報

家族體系

最後聊一下新美齊的家族體系,可能很多人聽過或認為新美齊來自大同(2371)集團,但雙方只有經營層之間的血緣關係,實際上二家公司並無業務往來或股權連結。
這樣說好了,大同公司是由林尚志創立,並交棒給兒子林挺生,而美齊科技創辦人為溫靜如,她是林挺生的媳婦,其丈夫為二房次子林鎮源。林鎮源曾為大同集團子公司華映的董事長,後來退位並轉擔任美齊科技董事長。
圖片來源:蘋果日報/謝金河-數字台灣臉書粉專
林鎮源、溫靜如育有二子-林傳凱(兄)、林傳捷(弟),2013年林鎮源因大腸癌病逝,由林傳捷(弟)出任董事長至今,因此林傳捷是大同林尚志家族的第四代,但實際上新美齊與大同集團之間並無關聯。
另外林傳捷很年輕,1983年出生,被媒體封為七年級最帥董座(下圖中),對於公司的財務投資也很有自己的想法(我們在後面章節會探討公司投資金融商品這件事情該如何評估考量),有興趣的讀者也可以看看法說會的影片,感受一下董事長的魅力。
圖片來源:新美齊法說會影片/台灣證券交易所YouTube頻道

業務介紹

新美齊的業務可以從財報當中「部門損益」的資料來做理解,公司將業務分為四個部門-「不動產事業」、「金融商品及投資」、「建設開發」、「資訊服務」。
資料來源:新美齊4Q22財報
從2022年營收來看,最主要的營收來源為「建設開發」佔77.67%,其次為「不動產事業」佔22.07%,「資訊服務」最少僅佔0.26%。
下圖為這三項事業的介紹,「建設開發」就是不動產的興建與銷售,也是我們研究分析這家公司的重點,可以看到公司也有涉獵都更及危老重建的領域。「不動產事業」則是「物業管理」的部分,新美齊發展「代租代管」服務,希望自己興建的建案,未來點交後的社區營運管理也可以透過自己經營,成為一條龍的服務。至於「資訊服務」則是銷售CRM客戶關係管理系統,另外還涉及集團的數位廣告投放及銷售管控。
圖片來源:新美齊法說會簡報
但若我們去看稅前損益,會發現新美齊真正的收入來源跟營收截然不同,2022年公司主要獲得的稅前利益來自「金融商品及投資」,佔高達90.89%,這是屬於業外收入的部分,不會列入本業營收。其次是「不動產事業」佔12.51%,至於營收收入大宗的「建設開發」其實是虧損狀態,而「資訊服務」虧損更多。
但要注意,這是2022年的狀況,因為去(2022)年公司只有餘屋銷售,沒有新案完工交屋,所以帳上呈現小幅虧損,若回顧2021年「建設開發」事業,因為有新案完工入帳,對公司稅前損益的貢獻仍是相當高的。
公司目前「建設開發」事業有哪些建案呢?根據法說會公司揭露資料,目前有5案正在興建並已啟動銷售,包括心居、心岳、硯、画世代、The Top,這些案件的銷售率都超過95%,另外還有規畫中的台中14期案,訂於2027年完工。除了這些建案外,公司帳上還有約4億元的餘屋(待售房地)可供銷售。
圖片來源:新美齊法說會簡報
此外,還有一點值得注意,「不動產事業」的收入其實包含「租賃」及「公寓大廈管理」兩個部分,下表呈現2021年租賃收入為68,447千元,2022年為64,028元,變動不大,對公司來說屬於穩定的收入來源;另外公寓大廈管理的收入有大幅成長,年成長率高達50%。
資料來源:新美齊4Q22財報
租賃收入的來源是什麼呢?根據財報顯示,租金收入來自下表台北市、新北市的五個物件,價值約6.74億元,不排除公司未來也可能選擇出售。
資料來源:新美齊4Q22財報
看到這裡,讀者應該要了解關於新美齊業務的三個重點:
  1. 新美齊的主要獲利來源其實是「建設開發」(不動產興建及銷售)、「金融商品及投資」及「不動產事業」(公寓大廈物業管理及租賃)。
  2. 因公司股本不大(25.63億元),「金融商品及投資」的損益變動有可能造成獲利大幅波動,基於這個狀況,我們有必要去了解公司投資金融商品的狀況與風險,這點我們後面會深入探討。
  3. 租賃收入與成長中的公寓大廈物業管理收入,對公司來說雖然貢獻有限,但不無小補。

股利政策

圖片來源:Goodinfo!台灣股市資訊網
從上圖可以看到,新美齊的股利配發其實並不穩定,盈餘分配率也不高,近2年只有約三成左右,這是因為公司過去獲利偏低且不穩定,因此這類公司比較適合波段操作。
另外還可以看到新美期習慣配發股票股利,今年已宣布配發0.05元現金股利及0.12元股票股利,因此股本很可能會持續膨脹並稀釋獲利,在估算建案獲利時,讀者應將股本膨脹的可能性納入考量。

股權結構

從股權結構來看,公司派(含員工信託持股)持股約佔31%,其中「高美投資」是由董事長林傳捷擔任代表人,佔19.73%。「高輔投資」則是由林傳捷的兄長林傳凱擔任代表人,佔7.27%,林傳凱同時也是凱銳光電的董事長。
「盛凱開發」由蔡旻紋擔任負責人,她其實是林傳凱的妻子,值得一提的是她同時也是知名藝人蔡依林的姊姊,持股佔1.82%。
而「林傳德」我在資料上查不到他跟董事長林傳捷與林傳凱的關係,但他與溫靜如是一等親,另外從姓名結構來看,他們彼此之間應該具有兄弟關係,屬於家族成員之一,持股佔1.41%。
因家族與公司員工持股高達31%,已佔一定比例,經營權應屬穩固。
資料來源:新美齊2021年報
而從股權分散情形來看,400張以上大戶持股比例達57.03%,而50張以下散戶持股比例為31.23%,散戶持有的股數佔比不小,雖然挹注了流動性,但這可能也會造成股價上漲動能受制。
資料來源:新美齊2021年報
另外因為上述資料都是一年前的舊資料了,我們需要稍微更新資訊。
下圖顯示400張以上大戶最新持股比例為59.88%,代表這一年多來大戶持股比例有所增加,另外千張大戶持股也從49.59%增加至51.77%,但儘管籌碼面有所改善,但最近一個月大戶持股比例卻出現下滑,這其實是一個警訊。
資料來源:神秘金字塔
回顧最近一個月,可以發現有不少分點站賣方,賣得最兇的就是營建股當中知名的「中國信託-忠孝」分點,近一個月賣出超過3,000張,因為這些主力分點不斷拋售手上持股,使得近期股價明顯疲軟。
資料來源:HiStock嗨投資理財社群
下圖是「中國信託-忠孝」的買賣狀況,可以看到3月1日至4月14日,該分點大買超過6,300張,但就在股價轉跌後,該分點也轉站賣方,一路賣到5月13日,經計算已賣出3,600張,代表該分點手上尚餘2,700張,這仍是一個無法忽略的數字。
如果讀者擔心該分點持續拋售,對股價形成壓力,可以考慮等他賣得差不多之後再進場,不過從資料上看,近期他的拋售力道似乎有放緩,而且我認為他在這個時間點拋售其實很可惜,因為帳上獲利僅超過4%,相較新美齊未來的潛在價值,似乎微不足道,關於這一點我們會在後面「建案獲利分析」與「投資邏輯」的段落,詳細分析這家公司的投資潛力。
資料來源:HiStock嗨投資理財社群
接下來我們會從新美齊的建案規畫與完工時間,推估該公司的未來獲利與潛在價值,提供讀者參考,但請注意,本文內容僅止於個人分析,屬於知識與資訊分享,不代表任何買賣建議,也不建議讀者以本文作為買賣依據,投資請自己做決定,並為自己的投資決策負責。
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