新宿區車站走路4分有四條線可利用19平米265萬台幣980日幣的不動產，可以買嗎？~心理瑕疵物件，您會在意嗎？

上回【台幣815萬東京蛋黃區獨門獨院物件，你心動嗎？

～都心超人氣的神樂坂站5分，日幣3000萬29.5坪所有權，還有院子】

的文章，引起很大的反響，

(1)不在意是否開門見喜（墓地），只要價錢美就會出手

(2)不管價錢多美，只要隔壁是墓地就不會出手

兩派意見不相上下。

有興趣者請去看完整文章。

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↓↓↓↓以下今天正文↓↓↓↓

今天熟識的業者又給了我一個他們手上的物件情報。（其實每天進來物件情報很多，只是沒一一介紹而已）

【今天物件概要】

丸之內線新宿御苑徒步4分、面積17平米（不含公設）、4樓、總戶數30戶、鋼骨造、可商住兼用、1980年落成、有電梯。曾裝潢過。

有地鐵丸之內線、副都心線、都營新宿線可利用，地點超優。

拿到資料後，我的習慣是第一個看地點。

新宿區靠四谷站，地點好不用說，離地鐵公交站都很近！地點加5分！

接下來會勘面積跟一坪的平均單價。

面積17平米大約是5.14坪，出價980萬日幣。

意思是一坪不到200日幣（54萬台幣）（好便宜！！）

雖然說總面積（日本是不含公設的，算房間的壁芯面積）小於20平米，通常看到小於20平米，除非地點非常好，或有特殊需求（例如辦公室事務所），否則我會第一時間就剔除掉。

但這個地點的這個面積，個人事務所的需求很大，所以不算扣分，是很可以接受的。

再接下來，我會看構造跟樓層還有管理公司。

當初的建築公司，還有總戶數。

通常總戶數在20戶以下的，除非有特殊需求，比方說自己住或辦公室用，我也不會推薦，因為總戶數少，得平攤的管理費跟修繕費會提高，一般也相對不容易脫手。

自主管理也會有點在意，除非大樓的修繕儲蓄基金充分，不然會是一個卻步的考量因素。

屋齡也是考量因素之一。

管理體系不佳即便屋齡年輕也不會考慮，相反的，屋齡有但管理體系佳（例如修繕儲蓄基金充沛，定期有做大樓的修繕保養）的話就OK。

最常舉的例子是：

把大樓想像是一個人體，一個20幾歲的小伙子，但平常完全不保養有心臟病心肌梗塞（=水管排水堵塞），外表邋遢不修邊幅（=外壁髒兮兮的），沒存款不說，還欠了一屁股債（=修繕基金使用途徑不明，還向銀行借款修繕，但卻借錢不辦事），這種的即便屋齡年輕也不會考慮。資產價值下降是很可以預期到的事。

相反的，一個50歲的人，但他平常保養的很好，沒有心臟血管疾病（=有定期通水管、清洗）、外觀維持也歷久彌新，即便屋齡有，老雖老但是還咬得動土豆，就是可以接受的。

總結：

這戶套房，扣分的要素是

(1)   自主管理管理

(2)  修繕基金不明

(3)  只有沖涼沒有浴缸

但是如果是做為辦公室使用(3)就沒有太大障礙。

加分會比扣分要素多。

重點是開價低於行情。

我的理解，最近新宿御苑這附近的公寓房一坪大約在250～300萬日幣左右。

就這點而言，這套房開個1250~1350萬日幣左右也許都是有機會的，總之是不可能低於1000萬日幣。

就這樣初步評估，覺得這應該是可以下手的物件，

老實說這樣的地點，買來偶爾自己來東京時當別墅住，或親朋好友來玩時住都ok。（住商兼用的房子對不特定的住民進出相對比較沒有那麼嚴格）

腦袋中已經略過幾個排隊在等我推薦物件的客人臉龐時。

我做了一個最後的例行調查。

後，發現…..

這是個我們成為有「心理瑕疵」的物件。（其實標題早已洩漏）

什麼是「心理瑕疵」？

例如房間裡曾經發生過事故（白話就是有人在房間裡死過），

根據法律規定就有告知義務。

重點來了。

假設是隔壁101發生了「事故」（事故也有分程度，例如刑事案件跟自然死，一樣是「死亡」，但程度是完全不同的），102其實沒有強制得「告知」的義務。

但身為左鄰右舍，對101發生的事故還是會覺得不舒服跟介意。

這就叫「心理瑕疵」。

新宿區御苑的這戶物件，其實不在上述因素裡面。

查了以後發現，30年前有位被稱為松田聖子接班人當時紅遍半邊天的一位清純玉女偶像從該棟大樓跳樓自殺，跳下來的地點就是大樓入口。

據說那位女星從此以後就陰魂不散，甚至還傳出她常常在附近的地下道內出沒的目擊證言，這附近也成了知名的靈異地點….

不過因為法律沒有規定「心理瑕疵」有告知的義務，所以在我拿到手的圖面上、謄本上，甚至所有相關的資料上是不會出現這項說明的。

有可能等買下來後有一天不小心得知…但也沒有追究賣方：「你怎麼沒有告訴我！？」的權利，因為有很大的可能賣方自己也不知道。

我無法知道賣方是在知情的狀況下才設定低於行情的價錢還是只是純粹搞不清楚行情才設定如此的價錢。

這種事，有人在意有人不在意。

殘念…

(1)我不在意什麼「心理瑕疵」，價錢美就會考慮出手

(2)價錢再美，只要是「心理瑕疵」我就不會考慮

您，選(1)還是選(2)呢？

（純好奇）

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