桃園區新建案 - 鴻築湖適

今天要來看的是一個位在桃園區的新建案，雖然門牌會是桃園區，但其實是比較靠近內壢火車站。大致上了解之後，簡單說這是一個強力主打湖景的建案，但周邊的環境較為缺乏亮點。

建築示意圖如上，很明顯的就是主推湖景第一排。外觀上看起來也頗有設計感，由於當地已經很久沒有新建案推出，因此看起來買氣還不錯，今天算是公開第一天，據說已經超過百組預約的客戶，是說本案也才206戶而已。

《鴻築湖適》這名字取得不錯，直面祥鷺生態埤塘公園，這是一個超過7,000坪的生態湖泊，因此本案可以說是盡得其湖景之美，算是也蠻令人心動。

然而感性過後，還是得來看看這個建案周遭環境是否具備足夠的生活宜居性。坦白說如果是論步行可達的生活機能，本案是欠缺的，附近飲食機能不算多，而且也很分散，要用餐大概還是要有機車會比較方便。

至於交通部分，距離台鐵未來的桃園醫院站步行也要1.1公里，也是有點遠，更別說台鐵地下化工程預定是2039年才會完工，還要15年！基本上個人會覺得反正就是沒有這回事了。既有的是內壢車站，距離是2.4公里，也是走路走不到的距離。其他包含醫院採買學校等等，請看下圖。個人是認為不太方便，都是要靠騎機車開車了。

本案的建築基地如上圖，可說是非常不方正。全區配置如下圖，只有面北的B1/B2/B3/B5/A1/A2可以享有無限棟距的湖景。其他戶別相信價格會很優惠，但是如果不買面湖的戶別，那個人是認為不具購買本案的動機了。

至於車道是從B1下方進入地下室，因此B1-2F也有一定的抗性。

B棟是一層7戶3電梯；A棟是一層3戶1電梯；C棟是一層5戶2電梯。梯戶比都不錯，但依然以B棟最佳。同時B棟也是物業管理室所在處，目前A棟是沒有配置物業管理空間，因此如果下雨天還要去B棟取包裹信件就會比較辛苦了。

建材配備摘要：

櫻花三機、INAX衛浴、錦鋐氣密窗、Panasonic吊隱式除濕機。

衛浴廚具窗戶一般般，但是由於本案面湖，因此建商為了解決買方對於溼氣的顧慮，贈送Panasonic的吊隱式除濕機作為贈品，還算貼心。

另外值得一提的是，本案共有206戶，但平面車位卻只有187個，因此有些戶別是買不到車位的。本案大眾運輸又不算方便，因此建議還是要買車位比較好。

皮朋哥賞屋戶別：

B5：34.56坪，3房2廳2衛2陽台

• 本戶別為基地最中間的位置，面湖景觀面也是最大，為景觀最優的戶別。
• 邊間雙面採光，雙衛浴皆開窗，進門有獨立玄關設計，非常完美。
• 冷氣室外機有獨立置放空間，很好。
• 客廳面寬高達315cm，算是相當寬敞。
• 室內無柱，非常理想。
• 半開放式廚房設計，可以有做中島餐桌的空間，個人喜歡。

B2：32.56坪，3房2廳2衛2陽台

• 本戶別面湖景觀面也尚算相當好。可惜是單面採光，還好採光面很寬。
• 雙衛浴皆無開窗，進門即餐廳客廳，也會有穿堂煞風水問題。
• 客廳面寬高達315cm，算是相當寬敞。
• 室內有根大柱子，有點可惜。
• 獨立廚房設計。

結論：

湖景很吸引人，但是附近生活機能交通機能不算太理想。

價錢的部分，B5最優戶別開案前就已經被預約光光。順道一提，要預約要留兩萬現金，好像桃園的新建案都是這樣玩。所以退而求其次皮朋哥問價是以B2-7F為目標，早鳥優惠預估會是39.5萬，但本案開價為42~45萬。因此有興趣的買方趁早鳥優惠時買進會比較有爽感。

39.5萬 x 32.56p+ B2大車位200萬 = 1486萬左右。

另外3/29已經被代銷告知B2-7F已經也被預訂走了。

香不香？這可能見仁見智了。

有沒有未來性？代銷提到附近的RCA園區未來有商辦購物中心開發案，還有元智大學附近也有遠東集團的大型開發案，這個個人目前也是持保留觀望態度。但缺乏北北桃現在最熱門的軌道運輸題材，讓皮朋哥是比較興趣缺缺。

不錯的格局，美麗漂亮的湖景，但是缺少足夠理想的生活交通機能，面湖景三房車約1500萬左右，好像還可以，但是感覺好像是比較適合退休族群吧。