提前償還房貸是好選擇嗎？ | 從機會成本的觀點看提前還款

肥容是個勤儉持家的女孩，每個月都努力存錢希望提前把房貸還完，這樣就不會再被銀行收利息，然而直到他認識了泥馬才發現事情好像不是她想的那麼單純...

近幾年房價不斷地高漲，深怕不買就再也買不起，只要存到頭期款剩下的金額都會跟銀行貸好貸滿，然而我們從小被教育不要欠別人錢、借錢是不好的行為，再加上每個月的利息(2024/3/21台灣央行宣布升息半碼)，所以大部分的家庭每個月除了還房貸還省吃儉用，希望多存一點錢盡快把房貸還完，除了可以少繳一點利息錢也可以減輕心中的罪惡感。

然而這樣做真的是對的嗎？

假設情境如下，房貸1000萬、年利率2.185%、貸款期間40年

然後比較不提前償還本金跟5年、10年、15年時提前償還一百萬這三種不同情境，究竟會少付多少利息(以本息定額(本息平均)償還法計算)

從上表中可以清楚看到

1. 提前償還本金確實可以少繳利息給銀行
2. 越早償還本金少繳的利息越多

這樣不是很好嗎？可以少繳不少利息(還可以減輕罪惡感)，但我們忽略了這筆錢的

機會成本

沒錯！如果這一百萬不拿去還款而是定存甚至是投資會發生什麼事？

• 定存

以2024/4/13來看，台灣銀行的定存利率為1.785%，我們就以這個值來估算且不考慮定存利息再投入

也就是說存到100萬時拿去還款跟拿去定存，比較40年到期後「付出的房貸利息」跟「付出的房貸利息減獲得的定存利息」

由上表可清楚看到當有100萬的時候拿去定存可以獲得的利息遠比拿去還銀行降低本金而少付房貸利息的方式好，結論很明顯的無論如何都不要提前償還房貸，無腦放銀行定存都比較好。(溫馨提醒：即使房貸30年也是一樣)

如果連最最最無腦堪稱0風險的銀行定存都比提前償還房貸好，那如果把錢拿去「投資」呢？

• 投資(股票)

這裡的投資以股票為主，而股票的操作方式千萬種股價也起起伏伏，但一般來說長期的合理報酬率大概會落在3-10%左右，假設繳滿10年後存到100萬拿去投資的話會如何呢？

令人驚訝吧！30年年化報酬7%時總成本甚至是負的，代表這筆錢還完房貸還有剩，問題來了，要如何達到年化報酬7%甚至是10%呢？

價值投資的基本面分析？又或是趨勢投資的技術線圖分析？都不用。

我們只要簡單的依照市值比例長期持有整個市場的股票即可，這種方法稱為指數投資也稱作被動投資。

什麼是指數投資？又要如何依比例持有整個市場股票我們之後會依序介紹。

• 參考資料

部分提前償還試算表：https://havocfuture.tw/compound-interest-calculator

年化報酬計算機：https://ibank.hncb.com.tw/netbank/servlet/TrxDispatcher?trx=com.lb.wibc.trx.PayLoan&state=prompt&savetype=03