為什麼房子愈來愈小？

在臺灣，房地產(住宅)市場正處於一個前所未有的轉型階段，進入了一個名為「小宅化」的全新時代。這一現象的湧現，不僅是對｢高房價｣所帶來壓力的回應，更是人們對｢生活方式｣和｢居住環境｣進行深刻反思的結果。

首先，讓我們看一下房屋面積的變化。根據內政部統計月報資料顯示，2023年建物買賣平均移轉面積｢29.7｣坪，不僅是首度跌破｢30｣坪，也是史上買屋面積最小的一年，10年前建物買賣平均移轉面積還有｢34.6｣坪，20年前平均買賣移轉面積則還有｢46.6｣坪，越買越小的趨勢顯著。

其次，中南部地區的居住型態從｢透天｣轉向｢大樓｣，這也是坪數減少的重要原因。特別是在南部地區，如台南和高雄，過去十年中平均每戶的購屋移轉面積減少了｢8｣坪，這一趨勢甚至勝過了北部地區。即使在台中市，也出現了類似的情況，平均每戶的建物買賣移轉面積減少了｢5.6｣坪。

此外，2023年底平均每戶家庭人口數量為｢2.53｣人，數量再創歷史新低。比起十年前每戶人口減少了｢0.3｣人，比起20年前更減少了近｢0.7｣人。

另一個值得注意的趨勢是｢家戶結構｣的變化。根據內政部的數據，｢一人及二人家戶｣的比例在過去十年中急速攀升，已經超過了｢57｣%，而代表｢三代同堂的五人及六人以上家戶｣的數量則急劇下降。這反映了臺灣居民對於更小型、更自主的居住方式的偏好。

與此同時，讓我們看一下房型需求的變化。這10年間2房需求明顯大幅增加，對比2023與2014年的戶數成交比重，全臺2房從｢20｣%上升到｢32｣%，3房由｢42｣%降到｢38｣%，4房由｢17｣%降到｢14｣%。這反映了人們對於更小型、更精簡的居住空間的需求增加。

最後，值得一提的是租屋市場也呈現出類似的趨勢。根據第一建經統計內政部實價資料，2019年平均｢租屋坪數｣為｢35｣坪，2023年僅剩｢29｣坪，5年間即縮減了｢6｣坪，等同於從三房減為兩房，約消失一間房間的面積。這表明不僅是買房，租屋也有愈租愈小的趨勢。

「小宅化」是臺灣房地產市場的一個明顯趨勢。隨著人們對於居住空間的需求變化，以及房價壓力的增加，我們可以預期這一趨勢將持續下去。

🌾深入解析｢小宅化｣現象

住宅市場的｢小宅化｣現象，常被認為是高房價的直接結果，但若是深入探討，除了｢房價高負擔不起｣的因素之外，｢社會變遷｣、｢家庭結構｣、｢居住型態｣改變等也是此一趨勢形成的諸多原因。就讓我們來看看，到底有那些因素促成了現在的｢小宅化｣。

🌾｢房價高漲，縮小購屋面積因應｣

近年來，房價節節攀升，而人們的｢薪資增長卻未能跟上房價的步伐｣。這種不平衡的情況使得購屋變得更加困難，許多人不得不接受購買面積較小的住宅。

在這樣的市場環境下，有一句話說得很好：「購屋者要的是總價，建商要的是單價！」這句話凸顯了購屋者對於總價的關注，以及建商追求單價的需求。為了因應這樣的需求，房地產開發商開始將房型商品微型化，以控制總價，讓更多購屋者負擔得起。這樣的趨勢下，「小宅化」成為了房價趨漲的市場最大公約數。

🌾｢家庭結構越來越小｣

根據內政部的統計數據，截至2023年底，平均每戶家庭的人口數量降至僅剩｢2.53｣人，這一數字再次刷新了歷史新低。相比之下，1998年平均每戶家庭的人口數量還有｢3.44｣人。可以看出，現今的家庭結構趨向簡單化、人丁更顯單薄。考慮到這樣的家庭人口結構，實際的居住需求已經不再需要過去那種｢大房子｣，因此對於｢大房子｣的實際需求持續減弱。

🌾｢年輕人不婚不生｣-｢少子化｣

現代家庭結構變小，這與年輕人｢不婚不生｣有著密切關係，官方統計顯示，2023年全年新生兒數13萬5571人，較2022年減少了3415人，再創統計以來的新低。｢少子化｣問題持續惡化，然而深究其背後原因，我們會發現｢不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚｣。

🌾｢兩代不同堂時代來臨｣

隨著自我意識的提高，以及為了避免產生難解的婆媳問題，許多年輕人結婚後更願意選擇在外租屋，而不願與父母同住一屋簷下，這導致過去三代同堂的家庭格局已經不再普遍，取而代之的是「兩代不同堂」成為常態。這個變化自然也促成了家庭結構的改變，同時也增加了對小型住宅的需求。

🌾｢離婚率居高不下｣

根據2023年的統計數據，我國結婚對數為12萬5192對，而離婚對數則為5萬3085對。每對破碎的婚姻都至少增加了市場上一戶小型住宅的需求，甚至有人認為一對破碎的婚姻會使一戶正常住家變成兩戶小型住宅，這自然也促進了對小型住宅的需求增加。

🌾｢都會化租屋需求強｣

由於大都會地區擁有豐富的就業機會，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，這些人因為就業而在大都會地區安家落戶他們通常選擇租用小型住宅作為居住選擇。即使隨著時間的推移，他們逐漸有能力購屋，也更願意從購買小型住宅作為入門的選擇。

🌾｢高齡化社會換無障礙小宅之需求｣

根據國發會的資料顯示，自2018年起，我國已經正式轉變為高齡社會（高齡人口14%以上），推估將於2025年邁入超高齡社會（高齡人口20%以上）。隨著時間的推移，高齡人口的比例將持續增加，預計到2039年將超過30%，而到2070年，更可能達到43.6%。這個高齡族群面臨著許多挑戰，包括老年人需要更好的居住環境和無障礙設施。因此，許多有能力的高齡族群選擇換屋，轉移到設施更完善的電梯大樓小宅，以便更舒適地度過晚年生活。

綜合以上諸多｢小宅化｣的原因，高房價顯然只是其中之一。因此，即使房價未來有所修正，｢小宅化｣的市場現象應該還是很難改變，主要原因在於上述提及的社會現象幾乎都是不可逆轉的長期趨勢。

在這樣的社會變遷和市場趨勢下，｢小宅化｣已成為臺灣房地產市場的主要特徵之一。然而，儘管小型住宅能夠滿足某些人的需求，但也存在一些潛在的｢缺點和挑戰｣。例如，小宅的空間有限可能會對家庭生活造成壓力，尤其是對於家庭成員較多的家庭而言。此外，小宅的設計和佈局可能會限制居民的生活方式和活動空間，對於社交和娛樂活動產生影響。因此，在推動小宅化的同時，我們也需要思考如何平衡住宅的實際需求和居住品質的提升，以創造更加健康、舒適的居住環境。

(以上部分文字參考網路資料及文字)

(未來有機會分享說明小宅需注意的地方，避免踩雷!)

#大禾邸家 #大禾管理顧問有限公司 #大禾管理 #TUAHOU #大禾

#大好在這在這住好 #生活的樞紐及搭橋者 #好還要共好

#包租代管 #包租 #代管 #代租 #租賃管理

#小宅化 #高房價 #透天 #大樓

#社會變遷 #家庭結構 #居住型態

#不是結婚族不生而是很多年輕人選擇不婚 #兩代不同堂

#高離婚率 #高齡化 #高齡化社會