東京物件no6

前提摘要：年近50歲名叫小K，規劃5年後到日本過生活，屆時有個不動資收租，支撐當地的消費，或是有個資產可以轉換為自住房，於是幫他找找東京物件。

(上野車站照片）

前一次東京物件No.5，位於台東區淺草駅，價格5500日幣（新台幣1210萬、匯率0.22)，走路10分鐘有三種地鐵出入口， 9年屋齡2LDK，室內分隔為兩室，11樓的第6層公寓。

（東京物件no5格局圖）

這個月小K將要去東京，順道去台東區，看看物件，於是為了讓他有多選擇的機會，於是在台東區上野站，找了一個距離地鐵走路十分鐘物件NO.6。

台東區「上野車站」，是日本最具代表性的鐵路總站及轉運站之一，該站出發列車有如下：

（中距離列車）

地面月台有JR山手線、京濱東北線、宇都宮線、高崎線、常磐線、上野東京線各線通勤電車。

（長距離列車）

地下五層有東北、山形、秋田、北海道、上越、北陸（經長野）新幹線，和其他在來線之優等列車，被稱為東京「北方的玄關口」。

（JR山手線圖，上野站出發，千代田區東京駅7分鐘，港區品川站駅16分鐘，新宿區新宿駅25分鐘）

上野站出入人次：

2017年1日平均上下車人次約61萬人，一年上下車人次約2億2300萬人（包含京成上野車站在內的1日平均上下車人次約66萬人，年約2億4100萬人）。

食衣方面，出站走路十分鐘內就有知名商街

1. 阿美橫丁

2. 谷中銀座商店街

3. JOYFUL三之輪商店街

（上野駅商店街照片）

資料來源：https://www.gltjp.com/zh-hant/article/item/20305/

東京No6物件：

公寓電梯2DK

14樓的第6樓層（電梯）

2011年8月（築12年）

面積50.57平方米

開價5580日幣折合新台幣1227.6萬（匯率0.22）

可貸款5成起、15年、利率2.5 %起

現有租賃中，租金收入繳完費用利息餘額85976元，另外每月償還貸款本金144276元，現金報酬率ROE4.3%。

製作一張報酬率表：

（有貸款）

上週六5月4日巴菲特領導的波克夏海瑟威展開股東年會，表示目前累積 1820億美元的現金儲備，到今年第二季末，現金儲備可遇期攀升至 2000 億美元。

他說：「我們很想花這些錢，但我們不會，除非我們認為正在做一些風險很小的投資，並且可以讓我們賺很多錢。」

資料來源：https://news.cnyes.com/news/id/5546699?utm_campaign=share_button&utm_medium=news_article&utm_source=cnyesnews

經驗老到的巴菲特，似乎已經嗅到投資市場瘋狂狀態，原先放在漁網上的錢，在市場裡，進行錢滾錢，現在巴菲特開始逐漸收網，執行獲利了結的動作。

現階段投資停看聽，亦考慮讓銀行承擔部分風險，把原先要投入全部現金，多保留部分在身邊，有了現金儲備，遇到市場下修盤整，才有能力做資產轉換，及加碼投資的能力，於是想要投資日本，善用槓桿操作，也可以分散匯率風險。

東京物件no6照片：

資料來源：https://www.homes.co.jp/

備註1：

在台灣當地有配合日本房地產貸款的銀行詢問，物件貸款條件參考：

1.面積必須50平方米以上。

2.年份必須15年以下。

3.成交金額必須3500萬日幣以上。

4.貸款利率2.5 %起跳。

5.貸款年數15年沒有寬限期。

6.依成交價可貸6到7成。

備註2:

支撐房價的三支柱，地點位置附近有「強勁就業市場」、「交通便利性及生活機能」、「重大公共建設」，地點以東京23區做搜尋，走路10分鐘內抵達地鐵站的物件。

備註3:

東京都生活圈就像台北市一樣，人口密度3700萬人，而台灣全國人口2300萬人，高就業率、高消費市場，地鐵2500里程數排世界第一，東京都相較於其他城市適合出租及未來轉手機會。

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