房子老了，就不中用了？

🌾老舊住宅隱藏商機

🌾全國住宅平均買賣屋齡創史上最老紀錄

根據《工商時報》報導，內政部統計，2023年第2季住宅買賣屋齡在30年以上的老屋，占總交易筆數41.91%，相較2013年同期的19.43%，全國老屋交易的比重增逾兩倍；第2季全國住宅平均買賣屋齡28.13年，創史上最老紀錄，不僅較去年同期增加1.4年，更比10年前增加11.24年。

從六都來看，臺北市因新案稀缺、房價高漲，成老化最嚴重區域，平均買賣屋齡達33.01年，有高達62.01%交易筆數集中在30年以上中古屋，其次依序為台中市47.55%、台南市47.48%、新北市42.21%、高雄市34.39%、桃園市27.43%。

儘管老屋存在不少風險，然而，為什麼仍有不少人購買呢？這種現象可能反映了人們對於｢老屋｣所具有的獨特魅力和吸引力的認可，或許可以歸因於幾個關鍵因素。如下說明：

🌾｢坪數實在，總價低｣

｢坪數實在，總價低｣是最大的優點，尤其是沒有電梯的公寓！沒有公設這些虛坪！

公寓室內(含陽台) 25 坪 ：權狀 27 坪 x 25 萬/坪 = 總價 675 萬

試算：如果室內面積一樣都是 25 坪，沒有電梯的公寓沒有公設，就一個梯間，權狀可能買27坪就夠了。公寓行情假設一坪25萬，總價 675萬。

大樓室內 25(含陽台) 坪 ：權狀 38 坪 x 40 萬/坪 = 總價 1520 萬

同樣的坪數，如果要買新房子，假設公設35%，權狀就要買到38坪，才有室內一樣25坪的坪數！假設新成屋的行情是一坪40萬，總價就要1520萬，是公寓的2.25倍！

(以上數字僅為舉例說明，旨在便於理解。)

所以，坪數實在，連帶就會讓總價比較好入手！

🌾｢地段－老屋集中在生活機能成熟的市區｣

｢地段｣是最重要的考量因素，因為它決定了房子的價值和未來的升值空間。

｢老屋｣的價值在於｢土地｣、｢地點｣，為了那塊土地價值仍有很多人會去買，「老屋是貴在土地」、「土地價值決定一切」、「大貶值不可能，因為土地價值就擺在那邊｣、「大樓也會老，買的地區才是重點」、「什麼房子不會變舊？看看你附近房子變舊，是賠還是賺？應該就有答案了」。

很多｢老屋｣都是在早期就發展起來的市區，新房子比較多的區域大部分都是在比較遠的、新興的重劃區，畢竟重劃區才有那麼多地可以蓋房子。

「工作機會多」、「交通便利」和「生活機能成熟」是市區外無法取代的，「節省通勤時間，多睡一點就是生活品質」、「生活品質在你使用市區的設施和商業活動，然後又不用擔心太晚回不了家」、「離公司近、小孩學區好」、「出門即捷運，生活機能超棒」、「主要是交通便利和生活機能佳」。

因此，對於喜歡市中心生活機能且考慮整體價格的人來說，購買屋齡較高的房屋可能是一個明智的選擇。此外，｢老屋｣通常位於成熟社區，周邊設施齊全，對於｢租客｣也非常有吸引力。

🌾｢戶數少，好溝通｣

｢老屋｣社區的戶數通常較少，約8至10戶，這使得觀察和溝通變得更容易。相較之下，老大樓可能有上百戶，導致管理和協調變得複雜。｢老屋｣戶數較少的優勢在於住戶間溝通更順暢。由於住戶較少，人們更容易互相認識、交流和合作，這有助於解決問題、提出建議，並改善社區品質。因此，｢老屋｣社區對於喜歡有溝通和合作氛圍的人來說可能是個理想選擇。

🌾｢文化價值｣

有些人會對｢老屋｣具有歷史價值或是文化價值感興趣。這些買家可能希望保存舊屋的歷史特色，或是尋找具有特殊意義的建築物。

🌾｢情感因素｣

有些人可能對舊屋有情感聯繫，可能是因為曾在那裡度過美好時光，或是家族中有人曾經擁有過這樣的房產。這些情感因素可能會影響他們的購房決策，使他們更傾向於購買｢老屋｣而非新屋。

🌾｢隱藏商機｣－｢老屋｣的終點為｢收租｣或等建商收購｢都更｣

或許你會認為，｢老屋｣聽起來就老舊不堪，怎麼會是投資的好選擇呢？其實，對於眼光獨到的投資客來說，這些看似不起眼的｢老屋｣，可是藏著不少賺錢的機會。想知道為什麼嗎？

🌾60年老公寓要價破億！

最新實價揭露臺北市中正區有2筆破億元｢老公寓｣交易，其一筆在臨沂街24巷，去年(2023)底36.66坪3樓戶以總價約1.27億元、單價346.5萬元成交，創實價登錄以來，排除1樓交易的臺北市公寓最高單價，備註顯示該建築具｢重建｣或｢重劃｣、｢都更｣等效益；緊鄰該基地的濟南路二段公寓，同樣3樓戶成交約1億元、單價282.3萬元。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計2023年臺北市單層公寓破億元交易，共有4筆，除了上段的2筆都更公寓外，還有大安區信義路四段的一處公寓，成交1樓戶1.1億元、單價395萬元，共27.85坪，屋齡約51年，除了具備｢店面價值｣，備註說明也有｢都更｣效益，不過現在仍出租給診所營業中。

另外一筆公寓則為信義區永吉路的五分埔商圈1樓店面，雖屋齡已48年，不過備註說明有｢增建｣和｢地下室空間｣，所以也創下破億元的身價。

這些高價交易的背後，主要是由於這些｢老公寓｣具有店面｢收租效應｣或｢都更危老｣的潛在用途。加上所在地段的優越性和都更整合的趨勢，以及可能存在的裝潢或其他損失，建商通常會給予屋主高額補償，從而產生高價收購整合的結果。

｢老屋｣可是藏著不少賺錢的機會！坊間比較常見的幾個方式如下說明：

🌾隔套收租轉賣

「 隔套收租 」，就是把一般常見帶有客廳、廚房的住宅物件，重新分配空間，改裝成多個套房出租出去。租屋市場中常見到的「 分租套房 」，通常就是透過「 隔套收租 」而產生的喔！「 隔套收租轉賣 」的核心是利用出租來獲得穩定的現金流，並在適當的時機將其轉售以獲取更高的利潤。

「 隔套收租 」注意事項：

裝修前需要申請「室內裝修許可證」。

裝修完工後需要申請「室內裝修合格證明」。

臺北市、新北市、桃園市房屋隔套收租前須取得「直下層屋主同意書」。

（未來有機會再分享說明「 隔套收租 」）

🌾長期隔套收租

｢長期隔套收租｣是一個穩定可靠的投資策略，目的是持有房產並收取穩定租金，而不轉售。這樣的策略可帶來可觀的年租金報酬率，提供穩定現金流，保值房產，為儲蓄提供保本，並作為打發時間的方式。這是一個適合追求長期穩健回報的選擇，確保未來生活有足夠資金支持。

🌾翻新裝潢賣出

｢翻新裝潢賣出｣是透過將｢廢墟｣或｢老舊房屋｣翻新成質感飯店或高品質住宅，然後以更高價格出售。

🌾放生出租等價差

｢放生出租等價差｣是一種低風險的投資方式，投資者僅進行房屋整理後出租，不進行大規模改造（或隔套）。這樣能夠穩定獲得租金收入，並等待房產價值上漲，從中獲利。這能夠在短期內帶來可觀回報。

🌾放生出租等都更

｢放生出租等都更｣可是｢老屋｣最暴利的投資法。｢都更｣是暴富神話，但可遇不可求，需具備耐心等待。

投資｢老屋｣是一門學問，也是一門藝術。需要有眼光去發掘被忽略的潛力股，有智慧將不起眼的｢老屋｣變成賺錢的機器。每一個缺點都可能是一個機會，關鍵在於如何看待並加以利用。　

🌾購買｢老屋｣須注意事項

購買｢老屋｣主要考量點並非是｢屋齡｣，最重要的其實是｢屋況｣，如果｢屋況｣不錯，沒有海砂屋、輻射屋或漏水的問題，屋齡算是其次。

房產專家胡偉良曾提醒，若想購買｢老屋｣，最好挑選「老破小」，避開「老破大」的物件，「老破小」是指地段比較好，但屬於老區，屋齡較老、房子較破（可維修）、面積較小，這類物件特點是生活機能的便利性佳，抗跌性好，但舒適性差。由於房子老舊，除了土地價值之外，建物本身價值不高，甚至沒有價值可言，且因為老舊區域，要完全重建困難性也高，沒有太大的增值空間，但因具備地段優勢，決定了這類房子沒什麼太大風險；但「老破大」就不一定了，大的｢老屋｣總價太貴，反而會放大「老」和「破」的缺點，除非有重建的可能，否則只有降價才能賣出。

若真心想入手此類｢老屋｣，建議一定要掌握：

1.選擇土地使用分區為高容積率的「商業區」。

2.選擇主要幹道向內延伸30米內的產品。

3.戶數越單純越好，整建難度會較低。

4.挑選鄰近捷運、重大建設、科技園區，或人潮熱絡的商圈。

5.直接選擇位於「都市更新地區」或「都市更新單元」的標的。

老舊住宅市場充滿商機，坪數實在、地段優勢、溝通便利、文化價值都是其吸引力所在。投資者可透過隔套收租轉賣、長期隔套收租、翻新裝潢賣出等方式獲利。但購買時應注意屋況，避免「老破大」物件，並掌握適合的購買條件和策略。總而言之，老舊住宅市場具有挑戰和潛力，值得投資者深入探索。

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