「空屋率高不一定是囤房！」 (下)

🌾臺灣住宅市場現象-「高空屋率」原因剖析

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在臺灣的住宅市場中，一個顯著的現象是「地區分化」與「貧富差異」的雙重影響，在「空屋」問題上尤為突出。根據內政部統計，2023年上半年全國｢低度使用（用電）住宅率｣為｢9.33｣%，但這一數據在某些地區卻高達20%以上。這些地區主要集中在偏鄉地區和舊市區，如新北市的萬里區、三芝區等，以及臺南市的左鎮區、高雄市的那瑪夏區等。與此同時，在臺灣的六大都會區，如臺北、新北等地，住宅「空屋率」相對較低，呈現出明顯的｢地區分化｣現象。

這種｢地區分化｣的現象背後反映了臺灣城鄉間和社會階層之間的差異。高度發達的都會區擁有豐富的就業機會和高品質的生活環境，因而吸引了大量人口集中遷入，導致住宅需求強勁，｢空屋率｣相對較低。而相對較偏遠或工商產業發展較不發達的地區，則面臨著人口外移和經濟衰退的雙重壓力，導致｢空屋率｣日益嚴重。

在這樣的背景下，臺灣的「貧富差異」問題也逐漸凸顯出來。高所得階層擁有豐裕的資本和資源，能夠在不動產市場上積極投資，甚至選擇讓住宅閒置等待時機獲利。與此相對，低所得階層面臨著日益高漲的房價和租金，卻難以負擔起適合的住宅，進一步加劇了社會的不平等現象。

進一步解釋「高空屋率」可以看作許多房屋「不自住」、「不出租」也「不出售」的現象。隨著當前房價的飆漲，普通人難以負擔房屋的購買成本，因此在沒有迫切需求的情況下，他們不太會輕易購買房產。

關於買房的需求，主要就是｢居住｣與｢投資｣需求。一般來說，若是出於｢居住需求｣，買了之後就會進行裝修，然後入住。若是出於｢投資需求｣，則可能會選擇裝修之後把它出租。然而，臺灣目前的確存在一個很奇怪的現象，許多人買了房子之後，卻不自住，也不出租，甚至不願意出售，而是選擇將房屋閒置。

這一「不自住」、「不出租」也「不出售」的現象提供了深入剖析「高空屋率」的可能性。

🌾「不自住」、「不出租」也「不出售」他們買房幹嘛？

｢為下一代囤房｣

雖然長輩們總是把「兒孫自有兒孫福」這句話掛在嘴邊，想著兒孫都有他們自己的福氣，做父母、長輩的不需要為他們擔憂。但是實際生活上，大多數的父母還是會為自己的子女考慮和設想，因此他們買房就是為了孩子，讓孩子在日後不會因為沒有房子而吃苦受難。

｢低租金報酬率｣

｢房東不好當｣這句話並非只是隨口說說，而是背後有著數據支撐的現實。根據全球數據庫計算2023年全球347個主要城市「市中心租金報酬率」，目前租金報酬率最低的城市為廣州，僅1%，其次依序為深圳，首爾、臺北，均為1.1%，第五為杭州1.5%。另外，臺中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%也入榜15大租金報酬率最低城市。

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｢怕房屋出租麻煩，且可能存在爭端糾紛｣

有些人買了房子不出租，不是因為傻到不會去賺錢，而是因為出租房子這件事情本身太麻煩。首先出租前要裝修，這是一筆不菲的開支；而且出租時還要找仲介、協商水電等；最後出租房子還可能引發各種爭端糾紛，尤其是與租客的糾紛。畢竟現在租客的素質是良莠不齊而難以掌控的，把房子出租出去，難保房子不會遭到嚴重破壞，為了避免這種事情發生，他們傾向不出租。房屋買了不租，是為了避免麻煩。

｢等待更好的出售時機｣

據「樂居網」統計，全臺灣的「平均房價」和「平均房產轉售獲利金額」均呈逐年大幅提升的趨勢。2016年，全臺平均房價為25.5萬元/坪，而到了2023年，這一數字已飆升至40萬元/坪。同時，2018年每件平均轉售獲利金額約為42萬元，然而在2023年，每件平均轉售獲利金額已達到約300萬元，轉售獲利比更是高達97％。

房子是臺灣民眾的｢主要資產｣，在臺灣更是｢投資客｣與｢投機客｣的「主要金融商品」。相較於股市的風險，過去幾年投資房市呈現相當高的獲利機會。

買賣房產的預期資本利得也是影響｢空屋率｣增高的主因，當預期資本利得越高，人們對住宅投資的需求越高，｢空屋率｣就越高。

對一般人來說，房屋永遠都存在需求。不論何時，社會對房屋的需求都不會消失。一間好的房屋，在任何時候都有市場。因此，有些人選擇不出租房屋，可能是因為他們對當前市場的售價不滿意，或者期待日後價格上漲，從而等待更好的出售時機。

(當前市場上，｢小坪數｣、｢高單價｣、｢低總價｣的小型住宅是王道，｢投資｣需求量大，這很有可能是總面積在｢20坪以下｣的住宅｢空屋率｣占比最高的原因。)

｢為了規避稅賦｣

很多人擁有多餘的房子，既不自住，也不出租，除了上述原因之外，也是怕衍生稅賦負擔。尤其一些高所得人士，出租的所得必須繳高比例的稅賦，為了規避稅賦，讓他們寧可空置。

另外，2021年7月1日推動房地合一稅2.0，屋主為了｢避重稅｣而拉長房屋持有時間，至少持有6年才有免稅額400萬元、持有10年才有最低稅率，因此出現｢重稅閉鎖期｣現象，導致｢二手屋｣釋出量減少。

(這些因素很有可能也是屋齡在｢5年以下｣的住宅｢空屋率｣占比最高的原因。)

｢高老舊住宅比例｣

「高老舊住宅比例」可能引起「高空屋率」。結構老舊難以維護、土地開發受限、居住者流失和等待都更的投資性購房導致空置，都可能成為區域內「空屋率」上升的原因，進而影響區域的安全感和發展。

(這很有可能是屋齡在｢超過50年｣的住宅｢空屋率｣在各縣市占比相對較高的原因。)

「高空屋率」對社會帶來了多方面的負面影響。首先，眾多閒置房屋不僅浪費了寶貴的資源，還扭曲了房地產市場的供需平衡，使租金水平上升，加重了租客的經濟負擔。其次，「高空屋率」也影響了租屋市場的品質，因為缺乏優質的房源，租客難以找到價格合理且品質良好的住宅，進而降低了整體的｢居住品質｣。要解決「高空屋率」這個問題需要從改善地區發展、調整稅賦政策、推動都更等多方面著手。

(以上部分文字參考網路資料及文字)

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