2024-07-03|閱讀時間 ‧ 約 24 分鐘

什麼投資標的可以長久存在?如果你的投資標的不能長期存在，還遑論做什麼長期投資呢?(房地產/原物料/黃金及藝術品)

房地產

房地產用途可分為住宅地產、商業地產和工業地產等種類。住宅地產，通常以自住為主要用途，或者自行出租、物業管理公司代管等等方式收取租金報酬，當購屋金額與租屋金額倍數與長期平均值相比偏高時，代表房地產產生泡沫現象。
在不健全的房市政策下，住宅地產可能會被過度炒作，當泡沫破裂時，房市逐漸回歸正常水準，但導致導致該國家很多問題產生，利潤被(營建/營造商)私有化、成本社會化(政府賣地給建商，收稅充盈國庫，但實際上是向老百性徵稅(土地成本變成房價，買房者負擔)；崩盤時要拿稅金補貼銀行或者幫建商融資)、風險全民化(房市泡沫破裂時，擁有有房子的人民，或者擁有金融股的股民(銀行會出現大量呆帳，0050、存金融股)
合理房價內購買房子，合理的房市需要政策需要多管齊下，徵收足額財產稅(房屋稅、累進多屋稅、囤房稅、地價稅…)，讓財產持有成本合理化，促進公平分配；公(出土地)私(出資金)協力提供平價住宅，讓市場可以區隔出居住民宅以及高價豪宅定位，避免將居住民宅也炒作至豪宅價格等級，導致該國居民沒有平價的居住選擇，一輩子努力只為了一棟可以棲身的房子；信用管制，放款單位(銀行)限制月還款金額超過月收1/3的貸款人，避免貸款人現金流斷裂，保護了貸款人(法拍)也保護了市場(大量法拍)。
商業地產，通常交易金額較高，小額投資人可以透過REITs(Real Estate Investment Trust, 不動產投資信託)來投資，REITs投資的標的很多元，購物中心、百貨公司、倉庫、物流中心、商業大樓、飯店、公寓…等等。REITs 的種類主要可分為三種，分別是權益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)、混合型(Hybrid REITs)，權益型是最常見的REITs，主要收入來源為買賣及經營管理不動產獲得的租金和管理費用，抵押型REITs是將錢投資於貸款、抵押貸款支持證券（MBS）等地方，所以收益來源是取決於**市場的貸款利息和手續費等，沒有真的買入實體不動產，**混合型REITs為上述兩種 REITs 的混合。

原物料

能源類別: 原油、汽油、天然氣…；金屬: 銅、白銀、鈀…；穀物: 黃豆、小麥、玉米…；農產品: 牛隻、可可、咖啡、棉花…都是可以進行投資的原物料，在通貨膨脹時期，投資原物料商品是一個非常好的標的。
這些大宗原物料產量通常控制在生產商，例如原油被OPEC+把持，銅產出也被銅礦公司把持，農產品則依賴天氣的變化，所以在平時是專業投資戶的投資標的，或者生產商對沖跌價風險的金融產品(在產品價格高時賣出期貨，價如產品價格變低時，賣出現貨產品少賺的錢，可以藉由賣出的期貨補回獲利，例如墨西哥原油對沖計畫)。

黃金與收藏品

經濟危機、通貨膨脹、戰爭或政治危機時，金價會有向上的趨勢，而以2023為例，4900噸的黃金之中，珠寶以及金條需求約佔了6成的使用量，央行機構20%，投資需求約20%，黃金珠寶等奢侈品又是價格變動相對不透明的投資品項，而藝術品通常也是隨著競標拍賣的氛圍而定價，所以投資這兩項商品宜謹慎。

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