為什麼新成屋越來越小?公設比越來越高?

學者談「理論」，第一線人員談「實務」!

資訊很透明，但是您如何驗證資訊的正確性?

想瞭解各項不動產相關主題歡迎留言提問，用客觀及理性角度為您分析。

近期友人看了幾個新建案後，抱怨起公設比越來越高了，覺得花了大把錢卻買了一堆公設，為什麼二十年前的電梯大樓公設低且室內坪數又大，現再卻越來越高且房間就像一間小鳥籠。

首先來說明何謂公設比，而其中又包含了那些部份及設施，以及新成屋公設比越來越高是受什麼所影響。

• 什麼是公設比?：依據公寓大廈管理條例§第三條，共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。其算式則依據內政部營建署解釋函，建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比。
• 共用部分包含什麼?：一般大家所熟知的管理室、大廳、健身房、游泳池及交誼廳等各項常見的公共設施，還有大家常忽略掉的車道、樓梯間、機電室及消防設施，而車位的坪數僅是加計於共有部分，因此於計算公設比時需額外扣除。

關於二十年前的大樓公設較低，其主因為2005年的建築技術規則建築設計施工編§第95條規定，八層以上之樓層及下列建築物，應自各該層設置二座以上之直通樓梯達避難層或地面，這些關於消防安全類型的法規繁多，因此大樓戶數越多則會直接影響其消防逃生空間的面積，也間接影響公設的比例一般約為30%上下。

說完了其中的主因，接著來談談一些較難兩全的一些相對問題，或許看完我上述的說明，大家會覺得那我只要挑戶數少的建案就好了，如果是有經驗的過來人就知道，戶數少相對的管委會的經費就會相對的少，就長期來看經費不足後續用於維護社區的經費就會常常捉襟見肘，也因為錢的問題可能無暇雇用管理員及清潔公司，且礙於人性問題後續也難以理性接受調漲管理費的事實。

凡事總不盡完美，戶數多、總價低、經費多不過坪數小，反之則戶數少、高總價、經費少，由於土地成本增加且近期標售之土地總屢屢創新高，所以僅剩知名品牌建商的高級大樓才有戶數少的規劃，於品牌加持下大多少有釋出或是潛銷即完售，總總相對的因素權衡下其實也很考驗購屋人的認知及口袋深度。

王靖凱aka正直的不動產

你的邏輯是猜測、還是假設，資訊透明也考驗智商