我的地房子不能蓋滿?臨路還要退縮?

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不動產的各項規定衍伸,真的超乎想像,延續前幾篇關於自地自建的相關問題。

多數人總以為買了塊100坪的建地,就能把它全部蓋到滿,但實際上因土地使用管制規則的各項規定限制,除了需要依循法規的建蔽率容積率外,還要依照建築技術規則的規定如臨接道路部分,應自道路中心線起退縮六公尺建築,即為臨路退縮,接下來再逐一說明這些專有名詞是什麼。

什麼是建蔽率:意旨建築物於建築基地上之面積所佔比例(建地面積如為100坪,建蔽率為60%則建築可使用面積則為100×60%=60坪),其需依循非都市土地使用管制規則§第9條及各縣市之土地使用分區管制規則訂定之規定。

什麼是容積率:意即為建築總面積與建築基地面積之比例(建地面積如為100坪,容積率180%則建築物之總建坪為100×180%=180坪),法源依據同建蔽率之法規。

什麼是臨路退縮:建築技術規則建築設計施工編§第2條規定,基地應與建築線相連接,其連接部份之最小長度應在二公尺以上。但其相關的實行細則非常繁瑣而其認定則由各地主管建築機關訂定,例如建築基地如臨二十米路則需退縮五米。

其實也偶有特殊情況,是可經各地主管建築機關認定未能依規定退縮者,得減少其退縮距離或免予退縮,但是此類情況則再於少數。

看完以上說明後,大家對於這些規定因該還是完全一知半解,且其後尚有雙面臨路需兩面退縮及轉彎截角等問題,其實這些繁瑣的問題大多於小坪數的建地及地形特殊的畸零地,而越難確認上述事項之土地其後續的開發難度越高,光是既成巷道的鑑定可能就需耗時3~6個月,而總總問題的時間成本及不確定因素,也會間接影響土地漲價空間,但多數地主都覺得自己的地最好,卻忽略了這些後需開發上的難題。

這類小坪數建地大部分的建商是完全不會考慮來做開發,單是一次蓋一間或是一次蓋五間這其中的利潤差,套句俗話叫做不夠工啦,且這類有問題的土地是不會隨著時間而有所改變,如果您手上也有類似的土地,也該好好考慮是否將其變現,把資金轉移到其他更有增值性的物件上了。

王靖凱aka正直的不動產

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