【文創漫談】建築虛坪的改革 | 明確的資訊 | 文化觀察
虛坪問題確實是一個複雜且具有時代背景的議題，它的根本在於房地產交易過程中資訊的不透明和不對等，以及建築商在利益最大化上的考量。
虛坪問題的本質
虛坪的核心是面積計算不透明，導致購房者難以準確了解自己實際購買的空間。實際上，建築物的面積可以分為以下三種：
專屬使用面積：即購買者能夠完全使用的空間，包括房屋內部可行走或放置物品的部分。公設面積：例如電梯間、走廊、大廳等，屬於全體住戶共有，但每戶分擔比例的公共空間。產權面積：建築物整體的法定權利範圍，包含專屬面積、公設面積，甚至可能包含不必要的附加空間（如虛坪）。
建築商在銷售過程中，將這三種面積加總，並模糊呈現之間的界線，讓購房者誤以為自己購買的「使用空間」更多，但實際上多出的部分往往是虛坪。
虛坪產生的原因
法律與規範模糊：目前的房地產交易規範未明確要求建築商區分並標明三種面積的具體比例，讓建築商有機會利用漏洞。
建築商利益最大化：為了提高單價，建築商盡可能地將公共空間及附加空間算入總面積，甚至虛構一些面積。
消費者認知不足：許多購房者缺乏對建築面積及其劃分的理解，容易被模糊資訊所誤導。
改革虛坪問題的關鍵
透明化資訊是解決虛坪問題的核心。以下是具體的改革建議：
明確標示三種面積 - 在房地產銷售中，應要求清楚標示專屬面積、公設面積和產權面積，並分別列出其單價與比例。
公設面積應具體細分為不同用途，例如電梯間、樓梯間、管理室等，以便購房者理解每項設施的分攤比例。
統一計算標準 - 針對建築物的不同空間，應制定統一的面積計算標準，明確哪些空間可算作面積，哪些不應納入。例如，無法實際使用的空間（如牆壁間隙）不應計入總面積。
建立公正第三方審核 - 引入獨立機構對房地產銷售面積進行審核，確保建築商提供的資訊真實、準確。 - 審核後需頒發標準化的「面積證明」，作為交易的基礎文件。
完善法律責任 - 對於虛報面積、誤導消費者的行為，加強法律制裁，並規定賠償標準。
- 鼓勵消費者舉報虛坪行為，保護購房者的權益。
消費者教育 - 提高購房者的相關知識，透過公開宣傳或專門課程，幫助消費者學會閱讀面積數據與辨別虛坪。
實際操作範例：附表細化
下列附表中列舉了共有部分的分類，這是參考範例，將來若能將這類細項直接寫入房地產銷售合約中，並要求建築商詳細填報，將大大提高透明度。
例如：
- 專屬面積：50坪
- 客廳、臥室、廚房等實際使用空間。
- 公設面積：20坪
- 大廳：5坪 - 電梯間：3坪 - 停車場：12坪
- 總產權面積：70坪
這樣的呈現方式，讓購房者能清楚知道自己花的錢對應了哪些空間，是否合理。
資訊透明化的挑戰
虛坪問題看似複雜，但本質上是一個資訊透明化的挑戰。只要政策制定者、建築商、購房者能達成共識，並通過透明化和制度化的方式執行改革，虛坪問題並非不可解決。
未來的房地產交易應該更加公平與誠實，讓每一位購房者都能清楚了解自己的權益，讓「買到的坪數」真正等於「用到的坪數」，為整個房地產市場帶來更健康的發展環境。
