不動產I圖解不動產買賣&經驗雜談

從不動產買買觀念、選標的原則、看屋、價格、契約、交屋，都有實際經驗分享，可以減少摸索不動產買賣時間，因此整合書本內容及自身經驗說明。

觀念篇

買房需要投入大筆資金(頭期)，為避免影響生活，投入頭期後，手邊至少可以有6個月生活開銷現金。而頭期款除以0.7，可以知道大約自己可以負擔的房屋總價範圍落在哪邊。

選屋

住宅有很多種類型，各有優劣，選擇上要了解個人想法。例如

1. 預售屋、新成屋、中古屋：預售屋低投入，但風險高；新成屋較新，但不易議價；中古屋議價高，但是後續有修繕需求。
2. 法律風險屋：頂加、夾層、工業宅。工業宅是地目為工業區，使照可能是辦公室、事務所等，售價價比住宅低，但是可能因違規開罰、貸款成數較低、轉手不易。
3. 凶宅、山區宅(土石流)、溫泉宅(管線受損)、西曬屋(接受度低)：因此選擇上要多加考考量。

看屋

1. 停車位：坡平、是否持有產權(單獨持有但沒有權狀，要靠管委會出證明)、是否可以停(車子太大、車位上方有管線)、車位管理費
2. 公設：中看或是中用，因為沒有管理的公設(健身房、圖書館、球場)會有成本與管理問題；公設樓層沒有空調會通風不佳，有空調會增加電費。
3. 地段：嫌惡設施(電塔、禮儀社、福地等)，而XX分鐘捷運、交流道，要實際測試才知道是否會有塞車等問題。

但是這次買屋，只能說運氣吧，週五仲介緊急告知有個物件，去看就很喜歡，當晚談到1點多下斡旋，次日晚間跟屋主談，也談成，只是跑出房地合一稅的疑慮，所以屋主有保留。

價格(有用資訊新手買房必看：除了頭期款，這些隱藏費用還要幾十萬 - 理財學伴 )(moneymate.space)

1. 購屋的成本：屋主屋價、仲介費、稅費(契稅、印花稅、登記費、履約保證)、修繕(搬遷、電器、家具採購、裝潢)
2. 仲介費：買方2%、賣方4%。
3. 契稅：核定契價（房屋現值） x 6%
4. 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
5. 產權移轉登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1%
6. 貸款設定規費：貸款金額 x 1.2 x 0.1%
7. 履保專戶：買賣價金的 0.06%（萬分之六）
8. 代書費：12000~15000
9. 保險費
10. 銀行費用
11. 管理費(遷入後)
12. 實價登錄查詢

契約

1. 不動產說明書：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，不動產說明書視為契約書之一部分，因此簽約前取得說明書了解屋況。
2. 簽約：總價10%、外加潤筆費、仲介費，簽約完一周內交付(可能三天內，所以要有一筆現金)，要找銀行貸款。斡旋金可以投入履保戶作為訂金。簽約過程會需要簽署一堆資料，包含本票。另外看他項權利登記內容，是否有民間借貸(二胎)，必須要求交屋前塗銷。
3. 用印：總價10%、外加規費。
4. 完稅：總價10%
5. 交屋：總價70%

交屋

1. 漏水保固：如永慶，不限屋齡、交屋日起六個月的漏水保固，在主建物範圍內提供最高30萬元的保固額度，超過1萬元以上、31萬元以下之部分，買方只須負擔1萬元，其餘由施工單位向永慶房屋收取。
2. 海砂屋、輻射屋。
3. 更換門鎖。

心得

1. 買房是長期抗戰：心裡有想要的房子，多看多學，才能當在機會出現時快速下手。
2. 買房有很多專業：上面說的都是買房，要懂房子、房價、交易，但是如果牽涉到賣房(一買一賣)更還要懂稅法跟實務(房地合一、重購退稅)，不然就真的給政府抽走了
3. 準備好現金：頭期款可能需要出售金融資產、籌錢等，但是真的簽約下去很快就要變現，其實有很大難度。因為沒有準備好現金，處理上很麻煩(有的要領現、有的發現沒約定不能轉帳、有的轉帳金額低，要多天處理，這些都要花時間)，退休金準備也要拿出來，其實是有影響退休生活，所以真的是錢不是萬能，但沒錢萬萬不能。