窺看是否違建、開價合不合理的小法寶！買房不可不知
只要有在走跳房地產，謄本基本上就跟陽光、空氣、水一樣的自然融入在生活中。
從房屋謄本可以看出許多小細節——房屋的狀況、屋主的財務、有沒有違建、開價合不合理都可以從謄本中看出端倪。大多時候 Ting 看一眼謄本，就可以決定要不要出門看這棟房子、要不要有進一步動作。
這一篇就要來和你分享，如何透過謄本，以小細節窺看大局。
怎麼拿到謄本？
謄本的取得比你想的還要簡單很多，只要準備好相關的資料（地址、自然人憑證），人人都可以取得第二類謄本，如果是屋主則可以申請到第一類謄本，而第二類謄本就可以看到相當多的細節。
取得謄本的途徑有以下四種，因為這篇文章旨在怎麼看謄本，手把手調謄本的細節就交給其他部落客，不再多作介紹啦
一、地政事務所
二、線上申請——HiNet地政服務
三、便利超商（超商真的很神奇，什麼服務都有啊）
四、直接請仲介 LINE 給過來就行啦（Ting 大部分的做法）
有沒有持分？
拿到謄本後，Ting 和 Liza 會很直觀的先檢查這筆物件有沒有共同持分，「持分」白話來說就是一個物件有沒有其他共同持有人，假設一個三房兩廳的物件有兩個人共同持有，那買下後你能接受其中 1.5 房 1 廳是其他人的嗎？轉賣後會有買家想要擁有這樣的物件嗎？
更重要的是，如果買到持分的物件，銀行是不會讓你貸款，既然是賣也賣不出去、自己入住也會有另外一個「不認識」的室友（另一個持分人）、完全不能貸款，那麼看到謄本的剎那就可以放生這筆物件了。
有沒有增建或違建
如果謄本有備註增建，記得一定要看增建在房子的哪裡，是合法的嗎？是有價值的嗎？如果不合法也沒有價值，那麼總價除以坪數時，記得要扣除這增建／違建的部分，如果價格變得不合理的高，那也要果斷的放生。
貸款金額
從謄本的貸款金額可以推論出屋主有沒有經濟壓力，進而影響出價策略。
舉例來說，如果從謄本發現屋主近期又向銀行增貸了一筆錢，那麼可以合理推論屋主應該手頭比較緊，比你想的還要急迫地想成交；如果發現謄本上的貸款金額已經有一段時間，可以回推屋主大概還了多少款項，有沒有缺錢，然後調整出價策略。
回推屋主還款多少這裡也提供一個小撇步，如果謄本上面顯示貸款 800 萬，記得要「除以 1.2」，要除以 1.2 的原因是因為銀行為了降低之後屋主無法順利還款，遭到法拍的風險，所以政府允許銀行可以寫高 2 成，屆時如果真的遭到法拍一途，手續費加一加，銀行才有機會拿回當初放貸的錢。
因此如果看到貸款數字是 800 萬，可以推斷出當初屋主貸款的金額是約 666 萬。這樣的回推方式進而應用，也可以算出當初屋主購屋的成本，再利用查實價登錄，就可以知道這些年這一帶房價的漲幅。
搭配閱讀：買房行情怎麼看？實價登錄這麼用，讓你對市場行情一覽無遺
小兵立大功
以上是 Ting 與 Liza 看到謄本當下直覺檢查的一些細節。
一開始會需要一些時間來理解謄本上的資訊，但看多了就可以很快速又很直覺的刪除一些本質不是很好的物件，幫你省下大量的時間，找到真正符合需求的物件喔！
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