註冊測量師幫你靠物業查冊找到議價的籌碼(附實用工具)
探索買二手樓程序的關鍵步驟：物業查冊
對於計劃購買二手樓的人來說，理解程序中的每個關鍵步驟是至關重要的。其中，一個不容忽視的關鍵步驟就是物業查冊。這不僅可以幫助你更深入地了解物業的過去，還可能為你在與業主議價時提供有力的支持。更重要的是，在這一過程中，你有可能辨別出可能的假筍盤，避免陷入不必要的風險。
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簽臨約前的關鍵：簡析查冊內容
在購買過程中，不僅要在睇樓時注意物業的現狀（as-is），在簽署臨時買賣合約（簽臨約）之前，了解物業查冊內容同樣至關重要。這些查冊內容可以讓你深入了解物業的背景，過去是否曾發生過重要事項。值得注意的是，雖然經紀可以協助解釋查冊內容，但基於法律文件的敏感性，他們可能傾向於隱瞞或較為謹慎地提供信息。而正常情況下，一般亦只有在簽署臨約後才會付費找律師正式檢視物業查冊的內容。
分享個人經驗：如何獲得更多議價籌碼/辨識假筍盤
這裡我想分享一下自己的經驗。在我購買二手樓時，我做了一個關鍵的步驟 — — 自行檢視物業查冊內容(相關的查冊文件截圖如下)。
我發現其中的兩個產權負擔項目需要進一步了解，它們分別是NOTICE NO. “UMB/5OF101/…” UNDER S.30B (3) OF THE BUILDINGS ORDINANCE 和 NOTICE NO. “UMB/5OF101/…” UNDER S.30C (3) OF THE BUILDINGS ORDINANCE。雖然這些項目通常與公用部分有關，但它們可能對業主造成潛在責任。
提升議價力：為什麼查冊重要
自行檢視查冊內容能讓你更深入地了解所購買單位的現狀，並能有理據與業主進行議價。這樣，你可以避免承擔未知的責任和費用，同時有更多的理由爭取更好的價格。花一些時間來了解物業查冊，可以避免陷入進退維谷的局面，甚至為你節省不少金錢。
發揮資訊優勢：從自行研究到正面議價
回到前文提到的那兩個產權負擔項目，經網上查詢，大致可以知道涉及強制驗窗及驗樓通告。我向經紀詢問他們的意思，她表示會與業主溝通後再回覆我。經紀轉述業主稱這是大廈整體的事情，並且尚未確定時間表。有很多人可能會在此停止，因為覺得不關自己單位事，大廈管理處亦會負責處理，但我決定進一步進行調查。我得知，大廈維修消防系統提升的費用因條件而異，尤其是大廈的商店面積達到需要配備灑水系統的面積。這樣的系統安裝費用其實相當可觀，涉及到在天台新增消防用水缸等。我將這些找到的資訊記錄下來。
最終，這些資訊在與業主進行正面議價時起到了關鍵作用，為我多省了三萬元。
結語：更全面的資訊，做出明智選擇
買二手樓可能是一個資訊不對稱的過程，但透過深入理解買二手樓程序，特別是其中的關鍵步驟物業查冊，你能夠更平衡地面對交易。簽臨約前的自行檢視，能幫助你發現潛在的風險，為議價爭取更多的籌碼。這是一個為準買家提供更多資訊的嘗試，以確保你做出的選擇是明智而有根據的。
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免責聲明：本文章僅供一般參考之用，並不構成提供任何專業意見。購買二手樓涉及法律和融資等多方面的複雜性，讀者在做出任何決策前應尋求相關專業人士的建議。
